На вопросы сегодня отвечает Александра Диденко, юрист Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры».
- Расскажите о статусе машино-места в настоящее время.
В непростых условиях мегаполиса вопрос «где же оставить машину?» волнует чуть ли не каждого владельца автомобиля. Очевидным решением может стать приобретение собственного парковочного места. При плотной застройке, безусловно, преимущество оставляют за собой подземные паркинги и многоярусные автостоянки. Но, несмотря на это, в настоящее время место на такой парковке не признается самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, определяющим перечень недвижимых вещей.
Более того, понятие «машино-место» отсутствует в законодательстве. Например, применительно к Москве, на основании пункта 1.7 Постановления Правительства Москвы от 17.03.2009 № 206-ПП «О проведении эксперимента по эксплуатации электромобилей и въезду транспортных средств на особо охраняемую природную территорию регионального значения «Памятник природы «Серебряный Бор» и ее охранную зону» понятие «машино-место» сводится к части земельного участка, предназначенного для размещения одного автотранспортного средства без прицепа. Таким образом, указанное определение неактуально, поскольку рассматривает автостоянку как объект, размещенный непосредственно на земельном участке.
В связи с этим, машино-место, расположенное в подземном паркинге или многоярусной автостоянке, может находиться в собственности только как часть здания или сооружения без индивидуализирующих признаков.
C целью решить данную проблему Минэкономразвития не так давно подготовило законопроект, в которомрасположенное в здании или сооружении машино-место, границы которого обозначаются разметкой, предлагается называть площадкой. Площадка войдет в перечень недвижимых вещей и станет отдельным объектом гражданских прав. Следовательно, машино-место будет подлежать кадастровому учету. На сегодняшний день известно, что данный законопроект направлен на доработку из-за неопределенности понятия «площадка».
Хотелось бы надеяться, что в ближайшее время вопрос с отнесением машино-места к самостоятельному объекту недвижимости будет решен положительно. Такой закон необходим, поскольку повлияет не только на вовлечение машино-места в гражданский оборот, но и приведет к единообразию судебной практики.
- Могут ли возникнуть проблемы у будущего собственника при регистрации права собственности на машино-место?
Исходя из самого названия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация права собственности осуществляется в отношении недвижимого имущества.
Поскольку машино-место, как было отмечено ранее, не является объектом недвижимости, то получить свидетельство о праве собственности, где в качестве объекта прав будет указано машино-место, не представляется возможным.
На сегодняшний день сложилось несколько подходов к способам оформления машино-места в собственность.
Если машино-место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно отвечает определению помещения и может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении. Государственная регистрация прав на машино-место - помещение осуществляется на основании документов, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», включая кадастровый паспорт такого помещения.
В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту. Данная позиция сформулирована Минэкономразвития России в письме от 09.06.2011 N Д23-2475 и письме от 26.05.2015 N ОГ-Д23-7475, поэтому второй подход является более распространенным.
Следует отметить, что оформление машино-места как доли в общей долевой собственности имеет ряд недостатков. Во-первых, в силу пункта 1 статьи 246 и статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение машино-местами, находящимися в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При недостижении согласия порядок пользования собственностью будет определен решением суда. Во-вторых, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ собственник машино-места обязан перед продажей постороннему лицу предложить приобрести его другим собственникам машино-мест, известив в письменной форме. При этом следует отметить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, обратившись в суд в течение трех месяцев.
