Как осуществляется управление отелем и распределяется прибыль

По данным исследования Tranio, в 2015 г. у русскоязычных инвесторов самой популярной зарубежной доходной недвижимостью после квартир для сдачи в аренду стали гостиницы.

Однако отели — это непростой бизнес. Помимо поиска подходящего объекта, наибольшую сложность вызывает управление.

Собственники могут заниматься менеджментом отеля самостоятельно или нанять управляющую компанию (УК).

Самостоятельное управление

Если инвестор самостоятельно занимается гостиничным бизнесом, не нанимая управляющую компанию (УК), то ему нужно заранее просчитать, какой доход он будет получать и какие затраты нести.

Поскольку собственник сам вовлечен в управление, то он ни с кем не делит прибыль, оставшуюся после уплаты налогов и расходов на содержание.

Статьи доходов и расходов при самостоятельном управлении отелем

Самостоятельное управление не подходит удаленным инвесторам, а также тем, у кого не достаточно опыта в гостиничном бизнесе.

Помимо этого, для самостоятельного управления пригодны только мини-отели (B& B, bed and breakfast): большое количество номеров усложняет менеджмент, и в таком случае без УК не обойтись.

В 90% случаев мини-отелями управляют сами собственники. Но есть и исключения. Так, бутик-отели примерно на 15 номеров в центре крупных городов с круглогодичным спросом управляются небольшими гостиничными сетями (например, Louis Vuitton).

Управление с помощью УК

Как правило, крупные УК берутся за управление только если в отеле не меньше 70 номеров, поскольку маленький номерной фонд не позволит компании платить зарплаты и получать прибыль самим.

Типы УК

В роли УК обычно выступают гостиничные операторы, часто являющиеся держателями франшизы крупной международной сети. Такая компания занимается управлением и генерирует доход.

Есть два типа операторов:

1) Брендовый оператор — это компания-бренд, которая берет на себя также функции по управлению отелем. К таким компаниям относятся, например, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood. Брендовые операторы обычно управляют крупными отелями.

Преимущества:

· с помощью бренда владельцы отеля получают постоянный поток лояльных постояльцев;

· программное обеспечение, инструкции и обучение персонала;

· заключая контракт с такой компанией, собственник получает не только известный бренд, но и услуги менеджера;

· отели под управлением бренда считаются низкорисковой инвестицией, и получить финансирование для их покупки обычно просто;

· собственнику не нужно вносить лицензионную плату (franchise fee).

Недостатки:

·  владельцу бренда нужно будет платить роялти, которые снизят доход;

· брендовые операторы обычно менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;

· не всякий отель известный бренд возьмет в управление: существуют высокие требования к местоположению и характеристикам объекта.

«Также брендовые УК более жестки в плане договора в целом и особенно в части условий расторжения. И это то, на что надо смотреть при DueDiligence»,— отмечает Денис Борисенко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Tranio.

Не все то золото, что блестит: иногда продаются гостиницы с известным брендом, и потенциальному покупателю может показаться, что это низкорисковая инвестиция. Важно разобраться в структуре взаимоотношений — какую роль играет бренд и какие обязательства несет. Например, вполне вероятно, что бренд — это лишь вывеска, а в реальности гостиница — это «ООО Ромашка», которая взяла право использовать известный бренд, и если дела пойдут плохо, то бренд не будет отвечать за обязательства ООО. Другое дело, когда договор аренды заключен с напрямую с головной компанией владельца известного бренда. В такой ситуации можно быть более уверенным, что они выполнят все обязательства, взятые по договору управления.

2) Независимый оператор — управляющие компании, которые занимаются исключительно менеджментом и не предоставляют бренд. Например, в США ккрупнейшимнезависимымоператорамотносятся GF Management, Interstate Hotels & Resorts, Pillar Hotels & Resorts, Pyramid Hotel Group и White Lodging Services. К услугам независимых операторов обычно обращаются владельцы небольших и средних по величине отелей. Как правило, такие операторы управляют отелями разных брендов.

Преимущества:

· такие операторы обычно более гибки при обсуждении условий контракта по сравнению с брендовыми операторами;

· обычно такие компании несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;

· все финансовые потоки остаются полностью открытыми для владельца отеля.

Важно обратить внимание, насколько серьёзно УК ведет бизнес, каковы последствия невыполнения обязательств, и будут ли у них деньги и мотивация не потерять репутацию, чтобы обеспечить взятые на себя обязательства.

В обязанности УК обычно входит:

· управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставка еды и напитков);

· набор и обучение персонала, а также контроль за их работой;

· установка цен и тарифов;

· реклама, маркетинг, связи с общественностью;

· планирование и контроль за расходами;

· подготовка финансовых отчетов для собственника;

· закупка оборудования и заключение договоров с поставщиками услуг.

Сроки и типы договоров

Обычно отели в хороших локациях без УК стоят дороже, чем с УК, так как считается, что у покупателя больше пространства для маневра и возможности сгенерировать больший доход от приобретаемого актива. Разница в стоимости обычно составляет около 20%.

Договоры с оператором заключаются на 10–30 лет. Отели высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) обычно имеют более продолжительные контракты (20–30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок договоров для которых не превышает 10–15 лет. Брендовые операторы требуют более продолжительных договоров по сравнению с менее известными. Есть также контракты, которые заключаются на неопределенный срок.

Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления.

1) Договор аренды и управления

Собственник сдает отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:

· получать от УК фиксированную арендную плату (например, 700 тыс. евро в год) с возможностью индексации каждые несколько лет (например, на 2% каждые пять лет). Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20–30% от выручки. Если УК предлагает платить собственнику больше денег, то такая ситуация требует отдельного анализа причины того, почему УК готова платить больше и нет ли риска того, что в какой-то момент она может обанкротиться. Если вы заключаете фиксированный договор аренды, то важно, чтобы УК была крупная и известная.

· Получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота (например, 2–7% от оборота в год); ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель и т.д.). Эта схема оптимальна для продвинутого зарубежного инвестора.

Преимущества:

· прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперед;

· ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).

Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы УК не обманывала владельца.

Недостатки:

· доходность ниже, чем при договоре управления;

· договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с отелем, не приносящим доход. Риск потери заработка в этом случае компенсируется тем, что в договорах прописываются серьезные штрафы за досрочное расторжение договора. Если собственник захочет расторгнуть досрочно, то тоже будет платить штраф, размер которого зависит от условий договора. Это важно учесть при проведении Due Diligence.

2) Договор управления

Собственник не сдает отель в аренду УК, заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:

· Базовая ставка. Она составляет 1–5% от выручки, то есть от общего дохода — от номеров, ресторанов, спа, сдачи в аренду конференц-залов, проката велосипедов и т.д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.

· Поощрительная ставка. Она составляет 6–8% от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора управлять эффективнее и снижать расходную часть. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.

Часть номеров может принадлежать УК, часть — собственнику. В таком случае каждый получает доход от своих номеров. Собственник платит УК только вознаграждение за менеджмент.

Преимущество договора управления заключается в том, что доходность выше, чем при сдаче отеля в аренду УК.

Но есть и недостаток: риски выше и доход сложно прогнозировать (он зависит от эффективности управления, характеристик отеля, заполняемости и стоимости номеров).

****

На что обратить внимание при проведении DueDiligence (при управлении с помощью УК):

· величина и охват бизнеса УК;

· роль и обязанности УК в структуре взаимоотношений с собственником;

· последствия невыполнения обязательств УК;

· вознаграждение УК и расходы на пользование брендом;

· срок аренды;

· тип договора аренды и способ распределения прибыли.

Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio: «Зарубежным инвесторам, желающим получать пассивный доход и тратить минимум времени на управление объектами, мы рекомендуем заключать простые договора аренды, так как в таком случае риски будут минимальными, или прописывать в договоре, что к доходу от аренды будет прибавляться процент от выручки — это оптимальный баланс риска и доходности за счет потенциала роста выручки.

Юлия Кожевникова, Tranio