Технопарки: слияние офисов с производством

На территории Москвы и области сегодня функционирует 26 технопарков, большая часть которых была создана на базе зданий НИИ или производственных предприятий. При этом в столице остаются неохваченными еще примерно 270 объектов аналогичного назначения (4 млн кв. м) с точки зрения их переформатирования в технопарки. NAI Becar проанализировала текущее состояние рынка технопарков, а также оценила потенциал их развития в обозримом будущем.

11128

На территории Москвы и области сегодня функционирует 26 технопарков, большая часть которых была создана на базе зданий НИИ или производственных предприятий. При этом в столице остаются неохваченными еще примерно 270 объектов аналогичного назначения (4 млн кв. м) с точки зрения их переформатирования в технопарки. NAI Becar проанализировала текущее состояние рынка технопарков, а также оценила потенциал их развития в обозримом будущем.

Структура рынка

Общая площадь земельных участков в Москве и области, отведенных под технопарки, составляет около 500 га, на которых расположено чуть более 1 млн кв. м недвижимости. Из них свободными остаются не более 10% площадей, что составляет порядка 90 тыс. кв. м. На текущий момент самым крупным технополисом считается «Москва» площадью более 380 тыс. кв. м.

Как отмечают аналитики NAI Becar, очень часто технопарки Москвы создаются на территории бывших промзон, таких как Нагатино-ЗИЛ, «Серп и Молот», «Москвич» и др.

Из всех технопарков 88% созданы на базе зданий НИИ или производственных предприятий. К объектам нового строительства принадлежит только ИТ «Сколково», «Техноспарк» в г. Троицк, «Физтехпарк» в пос. Северный.

В структуре технопарков по расположению доминирует зона от ТТК до МКАД – здесь расположены 85% объектов, еще 10% расположены вне МКАД.

Технопарки, как правило, имеют несколько специализаций, основными из которых являются нанотехнологии (развиваются в 20% анализируемых технопарков), медицинские и биотехнологии, а также ядерная сфера.

В 26-ти технопарках Москвы и области на текущий момент размещено около 1 200 компаний, насчитывающих в общей сложности более 30 тыс. сотрудников.

Требования к технопаркам и их резидентам

Общая площадь территории (согласно ГОСТ-Р 56425 – 2015) технопарка должна составлять не менее 3,5 га, при этом площадь офисных, технических, производственных, административных и складских помещений, входящих в его имущественный комплекс, - не менее 5 тыс. кв. м. Московские же технопарки существенно больше по масштабам – их средняя площадь составляет 20 тыс. кв. м.

Резидентом технопарка может стать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, деятельность которых является инновационной и соответствует специфике конкретного технопарка. Каждый объект самостоятельно применяет дополнительные критерии к резидентам. Например, чтобы стать резидентом технопарка «Сколково», в составе команды проекта должен присутствовать сотрудник/ментор/консультант, обладающий зарубежным опытом коммерциализации или разработок.

Услуги технопарков

Принципиальным отличием формата технопарка от классического бизнес-центра является расширенный перечень услуг (согласно ГОСТу, их около 44 видов), состав которых может меняться в зависимости от спецификации и потребностей резидентов.

Так, практически все технопарки Москвы предлагают комплекс консультационных, информационных, организационных, логистических, управленческих, типографских, сервисных и даже жилищных услуг («Сколково», «ФизТехПарк»).

Дополнительно арендаторам предоставляются помещения для проведения мероприятий (выставочные и конференц-залы, переговорные, лаборатории), паркинг, организовано общественное питание (кафе/столовая).

Например, в технополисе «Москва» в качестве дополнительной инфраструктуры резиденты могут воспользоваться услугами логистического центра, конгресс-центра, центра инжиниринга и промышленного дизайна, таможенного поста.

Коммерческие условия

Согласно проведенному NAI Becar исследованию, арендные ставки на помещения в технопарках примерно в 1,5 раза ниже, чем на офисные помещения. Так, в целом диапазон уровня арендной ставки помещений на территории технопарка составляет 4-12 тыс. руб./кв. м/год, без учета эксплуатационных расходов. Самой дорогой площадкой для размещения является ТП «Сколково» (16,5 тыс. руб./кв. м/год).

Одним из вариантов предоставления помещений в аренду являются оборудованные рабочие места по принципу коворкинга. Средняя ставка аренды рабочего места в месяц варьируется в зависимости от объекта от 4 до 5 тыс. руб.

Преимущества технопарков

Преимуществом размещения высокотехнологичных компаний на территории технопарков являются как низкие, относительно рынка, ставки аренды, льготы по налогообложению, так и наличие инфраструктуры и сопутствующих услуг.

Технопарки Москвы с подтвержденным статусом освобождены от уплаты налога на недвижимое имущество. Ставка налога на прибыль, уплачиваемого в бюджет г. Москвы, составляет 13,5% (по сравнению с основной ставкой 18%), а земельный налог и арендная ставка на землю - 0,01% от кадастровой стоимости. Статус технопарка присваивается на срок 10 лет, с ежегодным подтверждением. В числе основных критериев, предъявляемых к технопаркам, - объем инвестиций, объем прибыли, размер фонда оплаты сотрудникам, среднемесячный размер зарплат.

Компании-резиденты технопарка тоже имеют льготы по налогообложению - налог на прибыль снижен на 50% и составляет 10%. Кроме того, применяются льготные ставки аренды и не уплачивается налог на имущество.

Перспективы развития

По данным NAI Becar, общий объем НИИ и НТЦ в Москве составляет порядка 270 единиц (совокупной площадью около 4 млн кв. м). Данный показатель может быть использован как ориентир потенциальной емкости рынка с точки зрения дальнейшего переформатирования в технопарки.

По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, технопарки отчасти решают задачу по размещению новых рабочих мест в составе реконструируемых промышленных площадок (промзоны «Руднево», «Теплый Стан», «Воронцово», «Планерная», «Москожкомбинат»). «На территории промзоны «Октябрьское поле» на базе Курчатовского института, к примеру, планируется создать крупнейший научный технопарк Москвы. Общая площадь данных объектов составит порядка 1 млн  кв. м , что позволит разместить более 30 тыс. рабочих мест. Важно то, что это произойдет не за счет девелоперов, для которых данные проекты при строительстве с нуля являются экономически необоснованными, а на базе существующих предприятий», - отмечает эксперт.

 



журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 апреля)

Победители CRE Moscow Awards 2025, новые назначения в Ricci, сделки с Light Industrial в Коледино и Мытищах, вывод на рынок Business Center Riva, новый офис для HH, встреча студентов в «Орбите», новый резидент БЦ Geolog и эксклюзив CMWP - в нашей традиционной подборке за неделю.
27.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: Page
Сделка

HH разместит свой офис в Jurgens-Page

Российская компания интернет-рекрутмента разместит свой офис площадью 510 кв. м в коворкинге с гибкими офисами . Брокером сделки выступила компания Nikoliers. 
24.04
Источник: Пресс-служба CMWP
Сделка

CMWP приведет арендаторов в «Кантри Парк III»

CMWP подписала эксклюзивный договор на поиск арендаторов в БЦ «Кантри Парк III».
 
23.04
Источник: Ricci
Назначения

В Ricci новый партнер

Александр Давыдов сосредоточится на развитии бизнес-девелопмента и стратегических отношений с клиентами.
23.04
Источник: Hutton
Сделка

В БЦ Geolog заключили сделку по аренде около 1 000 кв. м офисов

Новым резидентом бизнес-центра стала компания «Пелискер» — один из лидеров сферы транспортного строительства на территории РФ и за ее пределами.
24.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre