Технопарки: слияние офисов с производством

На территории Москвы и области сегодня функционирует 26 технопарков, большая часть которых была создана на базе зданий НИИ или производственных предприятий. При этом в столице остаются неохваченными еще примерно 270 объектов аналогичного назначения (4 млн кв. м) с точки зрения их переформатирования в технопарки. NAI Becar проанализировала текущее состояние рынка технопарков, а также оценила потенциал их развития в обозримом будущем.

На территории Москвы и области сегодня функционирует 26 технопарков, большая часть которых была создана на базе зданий НИИ или производственных предприятий. При этом в столице остаются неохваченными еще примерно 270 объектов аналогичного назначения (4 млн кв. м) с точки зрения их переформатирования в технопарки. NAI Becar проанализировала текущее состояние рынка технопарков, а также оценила потенциал их развития в обозримом будущем.

Структура рынка

Общая площадь земельных участков в Москве и области, отведенных под технопарки, составляет около 500 га, на которых расположено чуть более 1 млн кв. м недвижимости. Из них свободными остаются не более 10% площадей, что составляет порядка 90 тыс. кв. м. На текущий момент самым крупным технополисом считается «Москва» площадью более 380 тыс. кв. м.

Как отмечают аналитики NAI Becar, очень часто технопарки Москвы создаются на территории бывших промзон, таких как Нагатино-ЗИЛ, «Серп и Молот», «Москвич» и др.

Из всех технопарков 88% созданы на базе зданий НИИ или производственных предприятий. К объектам нового строительства принадлежит только ИТ «Сколково», «Техноспарк» в г. Троицк, «Физтехпарк» в пос. Северный.

В структуре технопарков по расположению доминирует зона от ТТК до МКАД – здесь расположены 85% объектов, еще 10% расположены вне МКАД.

Технопарки, как правило, имеют несколько специализаций, основными из которых являются нанотехнологии (развиваются в 20% анализируемых технопарков), медицинские и биотехнологии, а также ядерная сфера.

В 26-ти технопарках Москвы и области на текущий момент размещено около 1 200 компаний, насчитывающих в общей сложности более 30 тыс. сотрудников.

Требования к технопаркам и их резидентам

Общая площадь территории (согласно ГОСТ-Р 56425 – 2015) технопарка должна составлять не менее 3,5 га, при этом площадь офисных, технических, производственных, административных и складских помещений, входящих в его имущественный комплекс, - не менее 5 тыс. кв. м. Московские же технопарки существенно больше по масштабам – их средняя площадь составляет 20 тыс. кв. м.

Резидентом технопарка может стать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, деятельность которых является инновационной и соответствует специфике конкретного технопарка. Каждый объект самостоятельно применяет дополнительные критерии к резидентам. Например, чтобы стать резидентом технопарка «Сколково», в составе команды проекта должен присутствовать сотрудник/ментор/консультант, обладающий зарубежным опытом коммерциализации или разработок.

Услуги технопарков

Принципиальным отличием формата технопарка от классического бизнес-центра является расширенный перечень услуг (согласно ГОСТу, их около 44 видов), состав которых может меняться в зависимости от спецификации и потребностей резидентов.

Так, практически все технопарки Москвы предлагают комплекс консультационных, информационных, организационных, логистических, управленческих, типографских, сервисных и даже жилищных услуг («Сколково», «ФизТехПарк»).

Дополнительно арендаторам предоставляются помещения для проведения мероприятий (выставочные и конференц-залы, переговорные, лаборатории), паркинг, организовано общественное питание (кафе/столовая).

Например, в технополисе «Москва» в качестве дополнительной инфраструктуры резиденты могут воспользоваться услугами логистического центра, конгресс-центра, центра инжиниринга и промышленного дизайна, таможенного поста.

Коммерческие условия

Согласно проведенному NAI Becar исследованию, арендные ставки на помещения в технопарках примерно в 1,5 раза ниже, чем на офисные помещения. Так, в целом диапазон уровня арендной ставки помещений на территории технопарка составляет 4-12 тыс. руб./кв. м/год, без учета эксплуатационных расходов. Самой дорогой площадкой для размещения является ТП «Сколково» (16,5 тыс. руб./кв. м/год).

Одним из вариантов предоставления помещений в аренду являются оборудованные рабочие места по принципу коворкинга. Средняя ставка аренды рабочего места в месяц варьируется в зависимости от объекта от 4 до 5 тыс. руб.

Преимущества технопарков

Преимуществом размещения высокотехнологичных компаний на территории технопарков являются как низкие, относительно рынка, ставки аренды, льготы по налогообложению, так и наличие инфраструктуры и сопутствующих услуг.

Технопарки Москвы с подтвержденным статусом освобождены от уплаты налога на недвижимое имущество. Ставка налога на прибыль, уплачиваемого в бюджет г. Москвы, составляет 13,5% (по сравнению с основной ставкой 18%), а земельный налог и арендная ставка на землю - 0,01% от кадастровой стоимости. Статус технопарка присваивается на срок 10 лет, с ежегодным подтверждением. В числе основных критериев, предъявляемых к технопаркам, - объем инвестиций, объем прибыли, размер фонда оплаты сотрудникам, среднемесячный размер зарплат.

Компании-резиденты технопарка тоже имеют льготы по налогообложению - налог на прибыль снижен на 50% и составляет 10%. Кроме того, применяются льготные ставки аренды и не уплачивается налог на имущество.

Перспективы развития

По данным NAI Becar, общий объем НИИ и НТЦ в Москве составляет порядка 270 единиц (совокупной площадью около 4 млн кв. м). Данный показатель может быть использован как ориентир потенциальной емкости рынка с точки зрения дальнейшего переформатирования в технопарки.

По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, технопарки отчасти решают задачу по размещению новых рабочих мест в составе реконструируемых промышленных площадок (промзоны «Руднево», «Теплый Стан», «Воронцово», «Планерная», «Москожкомбинат»). «На территории промзоны «Октябрьское поле» на базе Курчатовского института, к примеру, планируется создать крупнейший научный технопарк Москвы. Общая площадь данных объектов составит порядка 1 млн  кв. м , что позволит разместить более 30 тыс. рабочих мест. Важно то, что это произойдет не за счет девелоперов, для которых данные проекты при строительстве с нуля являются экономически необоснованными, а на базе существующих предприятий», - отмечает эксперт.

 



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre