Вьетнам – новый Китай?

Развивающаяся экономика, отличные демографические условия и низкий процент пустующих помещений во всех секторах рынка недвижимости значительно повысили интерес зарубежных компаний в том числе и к качественным офисным и розничным помещениям. Рыночные эксперты предполагают, что, возможно, Вьетнам станет следующим Китаем.

“Несмотря на недавний удар, причиненный внутригосударственным инфляционным давлением, и высокие процентные ставки, долговременная тенденция роста во Вьетнаме крепка и продолжится еще многие десятилетия, – считает Генри Д. Фаман, председатель и главный исполнительный директор Providential Holdings, Inc. во Вьетнаме. – Отличные инвестиционные возможности существуют во всех секторах, включая промышленный, жилой, коммерческий, торговый и гостиничный. С увеличением прямых зарубежных инвестиций мы можем предположить, что Вьетнам повторит экономический успех Китая, особенно в области развития недвижимости”.

Общая ситуация

Вьетнам, с населением в 83,6 млн человек, – одна из самых стремительно развивающихся стран Юго-Восточной Азии, страна, ВВП которой в среднем с 2004 по 2007 год вырос на 8%. Хотя официально Вьетнамом управляют социалисты, в 1986 г. было принято решение перейти с центральной плановой на рыночную экономическую модель, что привело к улучшению уровня жизни и повышению покупательной способности многих граждан. Доход на душу населения вырос с $220 в 1994 до $832 в 2007 г., а, в период с 1990 по 2005 г. объем сельскохозяйственного производства вырос почти вдвое, превратив Вьетнам из нетто-импортера продовольственных товаров во второго по величине мирового экспортера риса. Согласно информации Министерства иностранных дел США, средний уровень прямых зарубежных капиталовложений резко увеличился после 1988 г., когда правительство санкционировало иностранные инвестиции. В первой половине 2008 г. объем прямых зарубежных капиталовложений достиг своего наивысшего исторического показателя – $31 млрд. Вступление страны в ВТО (Всемирная Торговая Организация) в 2007 г. еще более укрепило привлекательность Вьетнама в глазах иностранных инвесторов.

Демографические показатели страны также предрекают благоприятное будущее. Ожидается, что до 2010 г. ежегодный рост населения Вьетнама составит 1,5%, после чего прирост понизится до 1,3%. Согласно данным от Министерства планирования и инвестиций, к 2020 г. население страны – на данный момент 84 млн человек – вырастет до 100,5 млн. При этом более 70% населения моложе 35 лет. Таким образом, рабочая сила Вьетнама состоит из молодых, амбициозных и образованных людей. С ростом их доходов также повышается и их спрос на жилищные условия высокого качества, потребительские товары и современные объекты розничной торговли и развлечений.

Правительство Вьетнама до сих пор жестко контролирует крупные секторы экономики посредством государственных предприятий и банковской системы. Существуют планы провести реформы в ключевых секторах экономики и частично приватизировать государственные компании, но исполнение этих проектов пока протекает медленно, и 40% от всего ВВП до сих пор приходится на государственный сектор. Несмотря на это, частный сектор бурно развивается. Как считает Генри Фаман, только за последний год было зарегистрировано более 59 000 новых предприятий, что на 26% больше, чем в предыдущем году.

Офисы

Рынок офисной недвижимости также предлагает превосходные перспективы для инвестиций, так как и в Ханое, и в Хошимине ощущается серьезная нехватка качественных офисных помещений. При том что цены на аренду продолжают расти, коэффициент заполнения офисов класса А и B в Ханое составляет 98–99%, а в Хошимине – 95%. Предполагается, что в 2010 г. Хошимину будет не хватать 540 000 кв. м новых офисных помещений. В Ханое эта цифра составит 150 000 кв. м в случае, если текущая скорость развития новых предприятий сохранится.

Согласно данным от CB Richard Ellis во II квартале 2008 г. на рынке Ханоя появилось относительно малое количество новых офисов классов А и B. Два новых офисных здания класса B были запущены в эксплуатацию на периферии центрального делового района города: King Building, площадью 4000 кв. м, и Military Bank Building, площадью 8000 кв. м. Цены на аренду до сих пор высоки. Офис класса А стоит от $45 до $69,5 за 1 кв. м в месяц, а в среднем – $51 за 1 кв. м в месяц, что на 9,8% дороже предыдущего квартала. Офис класса B в среднем стоит $35 за 1 кв. м в месяц – на 11% выше цен первого квартала. Помещения класса C тоже слегка подорожали и во II квартале стоили $20–30 за 1 кв. м в месяц.

Торговая недвижимость

Консалтинговая фирма A. T. Kearney поставила Вьетнам на первое место среди 30 развивающихся рынков в своем ежегодном рейтинге розничной торговой недвижимости Global Retail Development Index. Вьетнам был отмечен экспертами как самая привлекательная страна для развития розничной торговли и на этом месте сместил Индию, которая владела первенством последние 3 года. Хотя $20‑миллиардный рынок Вьетнама мал по сравнению с Индией и Китаем, отсутствие серьезной конкуренции и весомый рост ВВП делают эту страну более заманчивой для международных торговых компаний. Более того, вьетнамские потребители – среди самых молодых в Азии, и их покупательная способность увеличилась на 75% между 2000 и 2007 гг. Население страны все больше концентрируется в городах, и только в этом году более 1 млн человек переехали в города Хошимин (в прошлом Сайгон) и Ханой. Несмотря на инфляцию и небольшой спад в активности развития недвижимости Ханоя, спрос на торговые помещения остается стабильным.

“Торговый сектор вьетнамской экономики развивается, – отмечает Давид Генри, управляющий директор по недвижимости Vina Capital (Вьетнам). – На главных улицах Ханоя и Хощимина вы увидите вывески и Луи Виттона, и Картье. Единственная разница, что они не находятся в торговом центре, как принято на Западе”.

Нужда в качественных помещениях, предназначенных для розничной торговли, ощущается даже на самом сильном региональном рынке – в Хошимине, где только 150 000 кв. м площадей были сданы в аренду в 15 существующих розничных торговых центрах. Специалисты CB Richard Ellis Vietnam предсказывают, что в следующие несколько лет предложение в этой категории достигнет только 350 000 кв. м. Аренда помещения за пределами главных торговых центров стоит около $40 за 1 кв. м в месяц, в то время как в подобных центрах Хошимина стоимость достигает $250 за 1 кв. м в месяц. Во II квартале 2008 г. средняя цена на аренду в торговых центрах Ханоя была стабильна – $65 за 1 кв. м в месяц, тот же уровень, что и в I квартале. В обоих городах ограниченный запас первоклассных розничных торговых пространств продолжает ставить препятствия торговцам, желающим расширить свой бизнес. Поэтому, можно сказать, что рынок до сих пор мало освоен. На недавней конференции, проведенной Ассоциацией недвижимости Хошимина, Ричард Лич, управляющий директор CBRE Vietnam Co, отметил, что пока спрос на недвижимость для розничной торговли продолжает превышать предложение, инвестиции в ее развитие принесут крупную прибыль.

Гостиницы

Рост туризма благотворно сказывается на развитии рынка недвижимости Вьетнама. С 2004 г. число туристов выросло на целых 25%. Побережье Вьетнама, длиной в 3000 км, очень удобно для развития курортов и постройки особняков, и гостиничный бизнес Вьетнама на сегодняшний день составляет серьезную конкуренцию Таиланду. Коэффициент заполнения четырех- и пятизвездочных отелей очень высок в курортный сезон, а для иностранных операторов существует масса возможностей выхода на рынок, с перспективой высокой прибыли.

Согласно исследованиям CB Richard Ellis, во II квартале 2008 г. комната в пятизвездочном отеле Ханоя стоила до $156 в день. Коэффициент заполнения сохранялся на 70% на протяжении всего квартала, а к IV кварталу вырастет, так как это время во Вьетнаме обычно благоприятно для туризма и деловых командировок. Два 4‑звездочных отеля города, Fortuna Hotel и M Hotel (в прошлом Guoman), находятся на ремонте с целью получения пятизвездочного статуса. Один 4‑звездочный проект, Novotel by the Park, и один 5‑звездочный отель Marriott были заложены во II квартале этого года.

Промышленная недвижимость

Промышленный сектор сыграл главную роль в бурном экономическом развитии Вьетнама. В 2003 г. промышленный и строительный секторы обогнали сектор услуг и стали крупнейшим компонентом ВВП Вьетнама. В 2007 г., согласно информации CB Richard Ellis, полный объем промышленного производства составил примерно 42% от ВВП страны, рост которого составил 17%. В районе дельты Красной реки развитие еще более очевидно: здесь коэффициент роста промышленного производства достиг 23,6% в 2007 г.

Высокий коэффициент заполнения помещений в эксплуатируемых промышленных зонах показывает, что спрос на производственные помещения превышает предложение: помещения шести технопарков Ханоя почти полностью заняты, а в других городах – Хунг Йен, Хай Дуонг и Хайфон – арендаторы стоят в очереди из-за нехватки свободных помещений. Эксперты CB Richard Ellis предсказывают, что промышленная недвижимость сохранит свою ценность, когда международные компании, привлеченные сравнительно невысокими – по сравнению с другими азиатскими странами – ценами на землю и труд, выйдут на вьетнамский рынок. Растущий, многообразный и амбициозный частный сектор Вьетнама также создает спрос на промышленную недвижимость.

Смена политического курса

До прошлого года зарубежные инвесторы находились в юридически невыгодной ситуации и маневрирование на вьетнамском рынке давалось нелегко. Но в мае 2007 г. правительство приняло Декрет 94, разрешающий иностранным инвесторам арендовать землю на срок 70 лет, который можно продлить без дополнительной платы, то есть, по сути дела, разрешив бессрочную аренду. На деле этот исторический закон означал, что теперь иностранные инвесторы будут существовать на тех же условиях, что и национальные. Вьетнам превратился в один из самых открытых азиатских рынков недвижимости. Интерес к Вьетнаму стремительно возрос со стороны Гонконга, ОАЭ, Сингапура, Кореи, Японии, России и Таиланда: инвесторы и девелоперы этих стран поспешили заполучить долю рынка до появления серьезной конкуренции. Следующий шаг в ослаблении ограничений в экономике Вьетнама произойдет 1 января 2009 г., когда Вьетнам, по требованию правил вступления в ВТО, откроет свои розничные рынки международным инвесторам.

“Экономика Вьетнама еще более сильна и динамична благодаря недавним изменениям в законодательстве на землю, инвестиции, жилье и ценные бумаги, – считает Фаман. – Эти перемены помогают нам пересмотреть старые системы ценностей и двинуться вперед, к созданию лучших условий для участия инвесторов”.

Однако, несмотря на изменения в законах, условия инвестирования во Вьетнаме представляют больше сложностей, чем, например, в ОАЭ, по большому счету из-за ситуации с налогами. Налоговый режим довольно обременителен и, по данным CB Richard Ellis, включает: 10% – НДС, 28% – корпоративный подоходный налог, 28% – налог на реализованный прирост капитала, если компания находится в частном владении, и 25% – подоходный налог с физических лиц, не проживающих во Вьетнаме. Более того, иностранные граждане вправе владеть квартирой, но не домом и должны соответствовать ряду других ограничений.

Подводя итоги

Хотя рынок Вьетнама пока несовершенен, политика оказывает сильное влияние на экономические решения, и задержки происходят по неопределенным причинам, исполнение новых законов и норм значительно улучшит ситуацию. На данный момент развитие проектов занимает длительное время, но если финансирование происходит согласно определенным параметрам, то в конечном итоге нужные лицензии и разрешения будут предоставлены. На вьетнамском рынке определенно существует соотношение между риском и вознаграждением, и эксперты уверяют, что девелоперы и инвесторы с перспективным подходом к рынку и солидными партнерами и проектами определенно преуспеют. Николас Брук, председатель Professional Properties Services Limited, отмечает, что во многих случаях предпочтительно заручиться поддержкой местного партнера, который сможет помочь с проблемами переезда и проведет проект через различные процедуры, предусмотренные законами, в том числе лицензирование. “Также стоит потратить время и усилия на старательное и тщательное исследование ситуации, глубже поверхностной номинальной оценки”, – добавил эксперт.