Экономика Хьюстона обогнала Америку

Одинокая звезда горит ярко

Хьюстон – самый крупный город в штате “одинокой звезды”, Техасе, втором по населению и площади в США. Техас расположен на южной границе страны и отличается лучшей в США инфраструктурой перевозок и шестым по объему перевозок аэропортом в мире. Более того, канал CNBC назвал Техас лучшим штатом для ведения бизнеса. Население Хьюстона превышает 2 млн человек, а всего в регионе проживает более 5 млн человек. Ожидается, что в следующие 20 лет эти показатели удвоятся.

Эксперты CB Richard Ellis считают, что, несмотря на национальный кризис экономики, Хьюстон продолжает богатеть благодаря своей энергоиндустрии: уровень безработицы составляет 4,7%, что на 1% ниже среднеамериканского уровня. Аналитики Perryman Group подсчитали, что ВВП Хьюстона в 2007 г. достиг $416,6 млрд, что на 13,8% выше уровня 2006 . Добыча природных ресурсов, главным образом нефти и газа, составляет 26,3% от ВВП Хьюстона. Эксперты Colliers International отмечают, что, несмотря на свою репутацию энергостолицы мира, город также быстро становится мировым эталоном экономического разнообразия. В регионе города размещены такие перспективные индустрии, как медицина и биотехнологии, аэронавтика, электроника, разработка компьютерных программ и объединенных энергосистем. Более того, в городе расположено 26 компаний из списка 500 крупнейших промышленных компаний США, причем 5 из 6 крупнейших международных энергокомпаний осуществляют значительную часть своих операций именно в Хьюстоне.

“Хотя в целом рост рынка коммерческой недвижимости города несколько замедлился из-за глобального финансового кризиса и сокращения объемов кредитования, экономика Хьюстона по-прежнему устойчива, – считает Дэвид Госвик, исполнительный директор Historic Real Estate, Inc., хьюстонской инвестиционно-девелоперской компании. – Наш рынок предлагает недвижимость по ценам намного ниже средних по стране, отличную транспортную систему, привлекательные льготы по ведению бизнеса, а также высокие зарплаты, дающие компаниям мировую конкурентоспособность. Более того, благодаря своему центральному месторасположению, город является крупным распределительным центром, а стоимость проживания здесь – самая низкая из городов с населением больше 2 млн человек”.

Госвик также отмечает значительную роль в городе Техасского Медицинского Центра (ТМЦ), крупнейшего медицинского исследовательского центра в мире. Согласно данным Historic Real Estate Inc., на данный момент Центр находится в стадии реконструкции, в результате которой будут построены новые объекты недвижимости общей стоимостью более $3 млрд. Благодаря этому будут созданы 30 000 новых рабочих мест, а с каждым новым годом более 5,5 млн человек со всего мира будут приезжать в ТМЦ на обучение. Специалисты рынка считают, что проект по расширению ТМЦ непосредственно отразится на уровне гостиничного спроса и другие сегменты коммерческой недвижимости в регионе.

“В Хьюстоне существует много возможностей – от офисных помещений класса А, выставленных на продажу в центре города и в районе Galleria, а также промышленных и складских комплексов, расположенных в порту города, до крупного парка нанотехнологий и наук, расположенного рядом с крупнейшим медицинским центром мира”, – считает Госвик.

Динамика рынка розничной торговли

Несмотря на кризис, рынок города фундаментально прочен. Согласно данным CB Richard Ellis, 112 торговых центров общей площадью 16 млн кв. футов, находятся на стадии девелопмента. Во II квартале 2008 г. шесть торговых центров общей площадью 355 666 кв. футов, были сданы в эксплуатацию с 85%-ным коэффициентом заполняемости. Аренда в новых помещениях стоит от $18 до $34 за 1 кв. фут. Аналитики предполагают, что цены останутся неизменными в течение всего 2008 г. Коэффициент пустующих помещений составил 15%.

В эпоху кризиса развитие рынка торговой недвижимости Хьюстона несколько замедлилось: в последнем квартале рынок испытал отрицательную динамику в 695 589 кв. футов. Общий объем рынка, в особенности в жилых районах, немного снизился вследствие более консервативного подхода ритейлеров и общего снижения уровня потребления населения. И хотя эксперты CB Richard Ellis предсказывают, что падение темпов роста рынка будет продолжаться, их общий взгляд на ситуацию в регионе остается положительным: “Ожидается, что общий объем инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости до конца года возрастет. Стабилизация фондовых рынков сократит разрыв между ставками и предлагаемыми ценами, что приведет к увеличению количества сделок в 2009 г.”.

В эпицентре торгового рынка Хьюстона находится The Galleria, торговый комплекс, принадлежащий Simon Property Group, общей площадью 2,4 млн кв. футов. The Galleria – один из крупнейших торговых центров США, ежегодно привлекающий около 24 млн местных жителей и туристов. В The Galleria расположены 375 магазинов и ресторанов, включая Neiman Marcus, Cartier, Gucci, Tiffany & Company, Louis Vuitton, а также два отеля Westin. The Galleria известен своим архитектурным дизайном, подвешенными стеклянными балконами, световыми окнами и атриумами.

По мнению Colliers, многофункциональные центры становятся все более популярными в Хьюстоне. Они удачно комбинируют в единое целое торговые и развлекательные отрасли и предлагают потребителям широкий спектр услуг. Концепция дизайна торгового комплекса пользуется большой популярностью, поскольку удачно имитирует центральные рынки небольших городов и включает в себя торговые точки, рестораны и развлекательные объекты. Обе тенденции, благодаря своей популярности, составляют важную долю Хьюстонского рынка торговой недвижимости. Один из таких проектов, WaterLights District, будет подробно описан ниже.

Офисная недвижимость

В III квартале 2008 г., офисный рынок Хьюстона устоял на фоне мирового экономического кризиса. Согласно Colliers International, на протяжении двух лет рынок коммерческой недвижимости города оперировал показателями выше федеральных, и ключевые показатели, такие как заполняемость помещений, арендные ставки и уровень рыночного спроса, значительно улучшились в 2006 и 2007 гг. Поступательное развитие экономики региона по-прежнему основано на высоком росте уровня занятости и динамичной энергоиндустрии. За последний год в Хьюстоне было созданы 53 400 новых рабочих мест, что на 2,1% выше уровня предыдущего года и значительно отличается от общеамериканского уровня (-0.03%).

Согласно данным CB Richard Ellis, на данный момент в Хьюстоне строится 43 офисных здания общей площадью в 8,43 млн кв. футов. Коэффициент пустующих помещений составляет 12,5%, а для офисов класса A – 9,5%. Как и во многих городах мира, инвестиционный климат и рыночная активность Хьюстона несколько пострадали от желания многих бизнесов переждать кризис, пока ситуация не стабилизируется.

Также, в III квартале текущего года рынок офисной недвижимости Хьюстона пополнился объектами общей площадью 718 866 кв. футов, а всего за год будет введено в эксплуатацию 1,5 млн кв. футов офисных площадей. Во всем городе средние арендные ставки в офисах класса А повысились на 80%, до $30,31 за 1 кв. фут, а ставки в помещениях класса В упали на 1,6%, до $19,94 за 1 кв. фут. В целом, цены на Хьюстонском рынке продолжают расти, благодаря чему эксперты Colliers International заключают, что собственники зданий не сильно пострадали из-за понижения уровня рыночного спроса в III квартале”.

Новые инвестиционные возможности в офисном секторе появились в 8 милях от Медицинского Центра, где Historic Real Estate Inc. совместно с университетом Rice разрабатывают научно-исследовательский парк под названием Nano World Headquarters. В технопарке будeт размещенa самая передовая аппаратура мира, и проект станет символом для нового поколения ученых. “В настоящее время руководство Nano World Headquarters проводит интервью с многочисленными потенциальными партнерами в области недвижимости, технологий и инвестиций, которых могут заинтересовать площади парка. В ближайшие годы, благодаря расширению ТМЦ, развитию Nano World Headquarters, МФК WaterLights District, а также будущему расширению сети общественного транспорта, стоимость недвижимости в Хьюстоне значительно возрастет”, – считает Госвик, исполнительный директор компании. По его оценкам, доходы от деятельности Nano достигнут к 2014 г. $2,6 млрд.

Внимание инвесторам: WaterLights

Проект WaterLights District находится в фокусе внимания местных и международных участников рынка. Введение в эксплуатацию $700-миллионного МФК, расположенного рядом с Техасским Медицинским Центром в самом центре города, увеличит объем местного рынка недвижимости на 1,9 млн кв футов. На территории площадью 150 акров будут построены жилые кварталы, офисные здания, торговые бутики, продуктовые рынки, три гостиницы и конференц-центр. Также проект предусматривает строительство улицы ресторанов с первоклассным ассортиментом от самых дорогих до семейных. Кроме того, на территории будет размещена новая американская достопримечательность – Президентские парк и сады, где Дэвид Адикес, художник с мировым именем, создаст 43 громадных статуи всех президентов США. В ноябре начнется работа над статуей нового избранного в стране президента. Ожидается, что по завершении строительства парк будет привлекать более 2 млн посетителей ежегодно.

Проект также уникален тем, что девелоперы уделили особое внимание “зеленым” аспектам дизайна и концепции. Вся территория благоустроена для пешеходов, что поможет поддерживать здоровый образ жизни. Также в WaterLights будут созданы специальные экологические зоны с искусственными прудами. Эти зоны сохранят природную флору и создадут дополнительный комфорт посетителям. Также планируется сбор дождевой воды с целью извлечения гидроэнергии для функционирования фонтанов комплекса.

Представитель компании-девелопера проекта Historic Real Estate Inc. считает, что “экономический климат Хьюстона является идеальным для реализации данного проекта. Несмотря на замедление темпов роста глобальной экономики, проект WaterLights представляет уникальную инвестиционную возможность, благодаря своему соседству с Техасским Медицинским Центром. Действительно, более 30% работников ТМЦ живут к югу от комплекса. Аналитики прогнозируют рост спроса на объекты жилой и коммерческой недвижимости в районе, поскольку в течение ближайших шести лет здесь будут созданы 30 000 новых рабочих мест”.