- Каков порядокэлектронной регистрации сделок с недвижимостью?
- Сегодня регистрация сделок с недвижимым имуществом в электронной форме становится все более распространенной. При этом электронная регистрация в сфере прав на недвижимость не является нововведением - данная услуга доступна уже на протяжении более чем двух лет. Регистрирующие органы во всех регионах России начали принимать заявления о государственной регистрации в электронном виде еще с 1 июня 2015 г., а до этого соответствующий сервис Росреестра некоторое время работал в пилотном режиме.
Что касается порядка электронной регистрации сделок с недвижимостью, то он в целом не отличается от порядка государственной регистрации, осуществляемой на основании документов, предоставленных заявителями лично. Процедура регистрации в электронной форме включает в себя те же самые основные этапы - направление заявления о государственной регистрации прав вместе с комплектом сопровождающих документов, анализ и правовую экспертизу пакета документов государственным регистратором, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о регистрации прав, выдачу подтверждающих документов заявителю.
- На что стоит обратить особое внимание при электронной регистрации сделок с недвижимостью? Какие проблемы могут возникнуть?
- Специфика заключается в особых требованиях к оформлению документов, на которые заявителям, планирующим подавать документы на регистрацию в электронном виде, как раз стоит обратить внимание.
Так, например, заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы направляются в форме электронных документов или «электронных образов» документов (например, в формате PDF), которые должны быть в обязательном порядке подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. В случае предоставления на государственную регистрацию договора он также должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью обеих сторон. Кроме того, законом предъявляются определенные требования к формату электронных файлов, качеству и разрешению «электронных образов» документов, протоколам передачи информации. Несоответствие документов указанным требованиям может послужить основанием для возврата заявления и оставления документов без рассмотрения.
В случае направления электронного заявления о государственной регистрации, дальнейшее взаимодействие заявителя и регистрирующего органа осуществляется в электронном формате. При проведении электронной регистрации договоров (например, долгосрочного договора аренды) государственная регистрация будет удостоверяться регистрационной надписью на договоре, подписанной, также, усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора.
- В чем заключаются основные преимущества электронной регистрации сделок? Пользуется ли она популярностью в России?
- К основным практическим преимуществам электронной регистрации сделок, безусловно, стоит отнести уменьшение бумажного оборота компаний, работающих в сфере недвижимости, экономию времени и административных ресурсов. Регистрация в электронном виде не предполагает личного присутствия заявителей в территориальных органах Росреестра или многофункциональных центрах, ожидание в очереди, соблюдение графика работы регистрирующего органа. По этим причинам регистрация сделок в электронном виде очень удобна для профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, девелоперов, риелторов, крупных арендодателей торговых и офисных площадей), зачастую сталкивающихся с необходимостью регистрации большого количества сделок.
Одним из преимуществ электронной государственной регистрации прав на недвижимость является также предоставление физическим лицам льготы при уплате государственной пошлины в размере 30% (данная льгота действует до 1 января 2019 г.).
Тем не менее, подача документов на регистрацию в электронном виде – лишь вопрос процедуры, формы. Электронная регистрация не предполагает каких-либо преференций при осуществлении регистрационных действий и тем более не гарантирует их положительного результата. Исключение в какой-то мере составляют случаи государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных сделок, поскольку регистрирующие органы не проверяют законность документов, удостоверенных нотариусами. Однако, как показывает практика, даже нотариальное удостоверение договора и его последующее предоставление на государственную регистрацию в электронном виде через нотариуса не исключает риск приостановки и отказа в государственной регистрации прав.
В качестве одного из плюсов государственной регистрации сделок в электронной форме традиционно отмечают сжатые сроки регистрации. Так, государственная регистрация прав в электронной форме осуществляется в течение 7 рабочих дней, а та же процедура при личном обращении в МФЦ занимает уже 9 рабочих дней с момента подачи документов. Если государственная регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки и заявление о регистрации прав направлено в электронной форме, срок регистрации составит всего 1 рабочий день со дня поступления документов в регистрирующий орган. Однако на практике такой оптимистичный срок соблюдается не всегда (насколько нам известно, нотариусы до сих пор сталкиваются с задержками до 3 рабочих дней).
Но у сокращенных сроков государственной регистрации есть и свои негативные последствия. Связаны они, прежде всего, с недавней реформой в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество (1 января 2017 г. вступил в силу новый ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в рамках которой претерпела изменения и практика работы регистрирующих органов. Государственные регистраторы теперь несут персональную ответственность за допущенные ими ошибки. С учетом сжатых сроков регистрации, у сотрудников Росреестра часто не хватает времени на проведение полноценной проверки предоставленных документов, в связи с чем выносятся решения о приостановке государственной регистрации по формальным причинам с целью резервирования времени для проведения дальнейшей экспертизы и принятия решения о государственной регистрации прав или об отказе в государственной регистрации. К сожалению, данная ситуация на практике - не редкость.
Электронная форма государственной регистрации сделок с недвижимостью пока остается достаточно новой процедурой, и в работе электронных сервисов Росреестра все еще встречаются перебои. Статистика показывает, что большинство заявлений о государственной регистрации прав до сих пор подается в традиционном, бумажном формате. Только среди нотариусов количество поданных заявлений в электронном и бумажном виде распределяется практически поровну. Тем не менее, электронная государственная регистрация с каждым годом становится все более востребованной, и усиление данного тренда станет важным шагом в процессе перехода к электронному документообороту в сфере сделок с недвижимостью.
