Возвратный лизинг по-русски

Суть и привлекательность

Сделки по возвратному лизингу привнесли в российскую практику западные компании. Суть их в том, что компания, владеющая неким объектом недвижимости, продает его, но при этом остается в здании в качестве арендатора, причем на длительный срок. Схема предполагает, что объект будет реализован несколько ниже рыночной стоимости, но и годовая ставка для бывшего собственника устанавливается невысокая. “Подобные сделки помогают компаниям привлекать дополнительные финансовые ресурсы для дальнейшего развития, – говорит Константин Костин, директор по развитию компании London Consulting & Management Company | LCMC. – Выгода для покупателя в том, что объект оказывается дешевле своей реальной рыночной стоимости (скидка может составлять 15–20%). Выгода для собственника – он получает средства, которые может оборачивать более эффективно. К тому же покупатель обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5–7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (темпы повышения стоимости аренды заранее прописываются и составляют не более 3–5% в год)”. Джон Вилсон, руководитель по разработке стратегии в отделе по работе с корпоративными клиентами CB Richard Ellis, отметил: “Ситуация, которая наблюдается за последние годы в банковском секторе, позволила пересмотреть взгляд на природу этих сделок. Теперь корпорации стали рассматривать закрытие таких сделок как еще одну возможность освободить свои средства”. “Выгодность сделки sales-leaseback для инвестора, если говорить о Европе, выражается в том, что сделки по схеме sales-leaseback позволяют получить снижение налоговой нагрузки, – подчеркнула Елена Онищук, руководитель департамента учета и отчетности, холдинг ROSS Group. – В России при заключении таких сделок налоговых преимуществ пока нет. И для Европы, и для России привлекательность таких сделок состоит в том, что при продаже недвижимости по такой схеме собственник больше не вкладывает средства в управление и эксплуатацию. По большому счету, выгоднее отдать управление в руки УК, услуги которой стоят 5–7 %. Причем в Европе это очень важно для показателей балансового отчета при заявке на получение кредита, так как из расходов собственника уходит статья, в которой отражались расходы на эксплуатацию объекта. Так как в Европе очень активно используют возможности привлечения кредитных средств, отражение этих сделок в балансе заемщика позволяет увеличить его кредитный рейтинг. С помощью такой сделки появляется возможность получить больше денежных средств, так как получается, что кредиторская задолженность не найдет отражения в пассиве баланса. А при получении ломбардного кредита в балансе отражается увеличение кредитных обязательств, и возможность привлечения заемных средств снижается. Кроме того, собственнику выгодно, что покупатель временно заботится об объекте, а он при этом получает оборотные средства, которые может использовать для реализации других проектов”.

Статистика по Европе

Сделки по схеме sales-leaseback достаточно популярны в Европе. Согласно последнему отчету CB Richard Ellis Group Inc., их количество на западном рынке выросло на 585%, с 6,7 млрд евро в 2004 г. до 46 млрд евро в 2007 г., соответственно увеличилась их доля на европейском инвестиционном рынке – с 6% в 2004 г. до 7% в первой половине 2008 г. В Великобритании за последние полтора года объем сделок составил 21%. С начала 2007 г. стоимость заключенных сделок во Франции превысила 2 млрд евро, так же как и в Испании, Италии и Швеции. Однако лидерами по объему заключенных сделок за прошедшие полтора года остаются Великобритания и Германия, на них приходится более половины всех заключенных сделок. В одной только Германии этот объем составляет 34% от общего объема всех сделок на европейском рынке. Существенно возросло количество заключенных сделок в странах Центральной и Восточной Европы. Только в первой половине 2008 г. их сумма составила 291 млн евро, по сравнению со 178 млн евро за весь 2007 г. Мотивами, побуждающими компании заключать сделки по продажам с возможностью последующей аренды, являются: необходимость в привлечении капитала, высокая стоимость корпоративных облигаций с фиксированным доходом, потребность в аренде помещений на более гибких условиях. На фоне сегодняшней нестабильной экономической ситуации сделки по продаже с возможностью последующей аренды становятся все более популярны, они составляют 21% от всех европейских инвестиционных сделок, в первой половине 2008 г. достигнув максимума.

За последние несколько лет сделки по продаже с возможностью последующей аренды стали заключаться не только на рынке офисной недвижимости, но и на рынке торговых и индустриальных помещений, а также многофункциональных комплексов. Сумма сделок в сфере торговой недвижимости за первую половину 2008 г. была приблизительно равна их сумме в сфере офисной недвижимости – 4,2 млрд евро и 4,7 млрд евро соответственно. Такой показатель свидетельствует о ряде изменений, происходящих в секторе торговой недвижимости, – увеличении площади торговых помещений и выходе торговых компаний на IPO. “Большой объем сделок за последние несколько лет, а также за первую половину 2008 г. позволяет судить о том, что количество сделок в Европе будет увеличиваться и станет ключевым двигателем роста инвестиций в коммерческую недвижимость”, – отметил Джон Вилсон, руководитель по разработке стратегии в отделе по работе с корпоративными клиентами CB Richard Ellis. Сделки купли-продажи в большинстве ведущих европейских стран продолжают играть доминирующую роль, их общая стоимость превышает 2,25 трлн евро, но объем сделок по продаже с возможностью последующей аренды возрастает, условия, на которых они заключаются, становятся все более прозрачными, а процесс принятия решений – рационализированным и доступным для инвесторов.

Причины русской скромности

Российский объем означенных сделок по сравнению с европейским гораздо скромнее. Точкой отсчета заключения сделок по схеме sales-leaseback в России можно считать 2003 г., когда компания Ericsson продала построенное ею здание площадью 8800 кв. м на ул. 8 Марта в Москве Пермской финансово-производственной группе и осталась там в качестве арендатора. В ряду первых наиболее известных сделок sales-leaseback стоит продажа компании “Тройка Диалог” в конце 2005 – начале 2006 г. помещений сети аптек “36,6” и ресторанов “Тинькоff”. За рестораны “Тинькоff” “Тройка” заплатила около $10 млн. Одной из первых сделок в сегменте гостиничной недвижимости стала продажа здания отеля Heliopark Country компании London Regional Properties за $20 млн в конце 2006 г. По договору аренды бывший собственник остался в праве осуществлять управление этим объектом в течение 20 лет. Компания McDonald’s уступила свое здание в Газетном пер. компании Eastern Value Partners Ltd за $38,4 млн. В 2007 г. компания “Седьмой континент” продала принадлежащие ей 4000 кв. м в ТЦ “Атриум”, заключив с новым владельцем соглашение о последующей долгосрочной аренде приблизительно 3000 кв. м. Объектом возвратного лизинга стал логистический комплекс “Заневка” компании Onninen. Fleming Family Partners купила многофункциональное здание площадью 7500 кв. м на Лесной ул. у компании Coalco, которая тоже вошла в число арендаторов. В III квартале 2007 г. консалтинговой компании Praedium сделки типа sale-leaseback по результатам аналитического исследования были названы одной из тенденций развития рынка “популярность (продажа собственной площади с обратной арендой)”. Очередным подтверждением этому стало пакетное соглашение между девелопером “Менеджмент-компания “Еврогарден” и шведским инвестиционным фондом Claesson & Anderzen на строительство в Петербурге сети садовых центров “Зеленая страна”. “К сделкам sale-leaseback за 2008 г. прибегли такие розничные сети, как “Копейка”, “АЛПИ” и “36,6”. Это очень немного, – говорит г-н Костин, – но Россию не стоит сравнивать с Европой, культура бизнеса в которой намного выше. Поэтому сделки по продаже недвижимости с возможностью последующей аренды (sale-leaseback) встречаются гораздо чаще, к тому же теперь, при сложностях привлечения заемного капитала, доля подобных сделок за рубежом увеличилась примерно на 30% по сравнению с прошлым годом”. По мнению Ольги Широковой, руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, причиной такой скромной статистики сделок sale-leaseback в России (особенно в сегменте торговой недвижимости) служат малое количество “прозрачных” торговых активов; сравнительно низкая доходность продажи объектов по схеме sale-leaseback; высокий уровень развития других видов инвестиционных сделок с недвижимостью, наличие альтернативных способов привлечения средств (долевое финансирование, кредитование и т. п.); рост цен на торговую недвижимость, что обуславливает нежелание собственников терять высоколиквидный объект; отсутствие четкой нормативной базы в области лизинговых сделок. “Тем не менее данный вид сделок интересен рынку, – подчеркивает г-жа Широкова. – В основном лизбэк-покупателями становятся иностранные фонды недвижимости, нацеленные на приобретение надежных активов с низким уровнем риска. Постепенно к ним подтягиваются сетевые ритейлеры, нуждающиеся в дополнительном финансировании”.

“В Европе процент сделок по схеме sale-leaseback действительно высокий, – говорит г-жа Онищук. – Причина роста таких сделок очевидна: в Европе более прогнозируемый рынок и более стабильные ставки по аренде, они могут просчитать свою выгоду и спрогнозировать ситуацию. Так как период обратной аренды долгосрочный, предсказать, как будет развиваться ситуация в России, сложнее, нам нужно время. Кроме того, в Европе экономический рынок более развит и свободен от политических влияний, нежели в России. Только на первый взгляд может показаться, что сделка в итоге будет невыгодной, но если профессионально проводить прогнозируемые расчеты, то в итоге будет очевидно, что сделка привлекательна. Также в Европе влиятельным является тот фактор, что у компании, которая проводит такую сделку снижается налоговая нагрузка”.

Прогнозы роста

Подстегнет ли сегодняшняя экстремальная ситуация рост предложений по продаже объектов по схеме sale-leaseback, или все же интерес игроков рынка будет смещен в пользу ломбардного кредита, покажет время. По мнению г-на Костина, низкий интерес к подобным сделкам в докризисный период объяснялся возможностью получения ломбардного кредита, где под залог банку уходит сам объект. Но после того как возможности “длинных” денег из-за начавшегося банковского кризиса оказались исчерпаны, сделки по схеме sale-leaseback могут оказаться востребованы. “Ритейлерам понадобятся свободные средства для развития бизнеса, – считает г-н Костин, – к тому же недвижимость никогда не являлась их профильным бизнесом, а продажа части собственности выглядит довольно логичным способом получения денежных средств. С другой стороны, желающих приобрести качественный объект во владение намного больше, чем желающих с этим объектом расстаться. Большинство собственников уже заложили свою недвижимость под обеспечительные платежи или под акции. К тому же основной принцип сделки sale-leaseback, как было сказано выше, – это освобождение капитала для возможности дальнейшего развития бизнеса, а если учесть, что сейчас на российском рынке ритейла поселился тотальный психологический страх какого-либо “движения”, то скорее всего популярность такого вида сделок в России увеличится незначительно”. Г-жа Онищук комментирует: “Практика показывает, что в сегодняшних условиях предложение по продаже объектов по такой схеме будет расти. Но будет ли спрос? Сделка по этой схеме очень рискованная, так как ситуация сейчас нестабильная, а срок аренды большой. Если взять, например объект продажи – торговый центр, то арендаторы могут начать уходить, а покупатель в итоге получит пустой объект. Заниматься привлечением арендаторов он не сможет, так как это не его профиль, ему нужно будет привлекать профессиональную управляющую компанию, которая сможет провести необходимые работы по выводу объекта на уровень доходности.

Необходимо отметить, что объем спроса и предложения сделок обратной аренды на рынке будет особенно зависеть и от самих объектов, выставляемых на продажу. Чем выше его уровень и организация бизнес-процессов в нем, тем больше у него шансов быть проданным, но скорее всего не по самой высокой стоимости”.