В условиях кризиса финансовый мир и не думает замирать. По сообщениям экспертов из Clerestory Capital Partners, стремительно растет количество инвестиционных фондов, сориентированных на страны Азии, Индию, Китай, Латинскую Америку (всего около 70, а общий объем привлеченных ими средств составляет уже сотни миллиардов долларов). Россия вниманием, судя по всему, обделена. Почему? Аналитики сходятся во мнении: слишком высоки в России риски. Инвестиционный бум продлился ровно столько, сколько лился золотой дождь, покрывающий все издержки. А сейчас кризис – не те времена.
Хотя, если верить консультантам, некоторые инвесторы по-прежнему обращаются с просьбой провести анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Как бы то ни было, private equity – фонды частных инвестиций – на данный момент чуть ли не единственный способ финансирования девелоперских проектов, убеждены многие аналитики. Тем не менее инвестировать средства в недвижимость представители фондов не торопятся. Инвесторы ждут снижения цен, поэтому сделок на рынке не происходит. На сегодняшний день проекты выставляются на продажу практически по докризисным ценам. Девелоперы ждут покупателей, а инвесторы – снижения цен. В этой ситуации все зависит от того, у кого первым «сдадут нервы». «Мы не слышим о новых сделках, это означает, что их просто нет», – предполагает Ольга Архангельская, партнер, руководитель отдела консультации по недвижимости компании Ernst & Young. В компании отмечают, что представителей инвестфондов прежде всего интересуют законченные объекты, сданные в аренду, с договорами по хорошим ставкам, с надежными компаниями, потому что инвесторов прежде всего интересует долгосрочный надежный денежный поток.
«Мы инвестируем в крупные объекты офисной и торговой недвижимости, расположенные в региональных центрах России. Нас интересуют проекты, соответствующие лучшим международным стандартам», – говорит Александр Волков, руководитель инвестиционных проектов Quinn Group в России и СНГ. В компании также в ближайшей перспективе не планируется быстрых действий в отношении инвестиций, как это делали в Quinn Group, например, два года назад. По словам г-на Волкова, представители инвестфонда продолжают исследовать рыночное предложение, чтобы наиболее точно понимать новые реалии, в которых мы все оказались. «Нашей приоритетной задачей на данный момент является завершение строительства девелоперских проектов и повышение капитализации уже построенных», – подытоживает Александр Волков. Об условиях работы с девелоперами в Quinn Group говорить не готовы, по словам г-на Волкова, условия слишком индивидуальны.
«Private equity на всех, конечно, не хватит, – считает Максим Кунин, управляющий партнер Investment Management Company, – к сожалению, размера капитала в несколько сотен миллионов долларов в private equity, оперирующего на российском рынке, недостаточно». Инвестиционные фонды, способные инвестировать в ближайшие 6 месяцев, по словам г-на Кунина, можно пересчитать по пальцам одной руки, в то время как потребность в финансировании измеряется в десятках миллиардов долларов.
В краткосрочной перспективе Investment Management Company будет инвестировать в проекты, не зависящие от привлечения долгового финансирования, которые могут быть реализованы за счет капитала фонда и средств девелопера. В Investment Management Company отмечают, что требования к качеству проектов резко повысились, более пристальное внимание будет уделяться и отслеживанию финансового положения спонсора проекта.
«Девелоперские проекты, в которые мы готовы инвестировать в ближайшей перспективе, в принципе не отличаются от тех, которые мы рассматривали ранее, – говорит Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners. Фонд рассматривает проекты с сильной рыночной составляющей: хорошее расположение и коммерческая целесообразность. Проектами в стадии строительства в компании заниматься не намерены. Однако Fleming Family & Partners в меньшей мере интересуются региональными проектами в силу низкой ликвидности и большей сложности получения проектного финансирования, а вот объекты коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге – интересны. Требования к проектам, по словам г-на Мышкина, всегда одни и те же, кризис никаким образом не повлиял на критерии выбора для инвестиций. Подход к поиску проектов остался таким же жестким, изменилось только ценообразование. «Проекты должны быть «непотопляемыми», иметь максимально продуманную схему реализации и должны быть востребованы на любом рынке – на растущем и на падающем», – заключает г-н Мышкин. По поводу проведенных и намечающихся сделок в Fleming Family & Par отвечают: «У нас частный фонд, мы не пиарим наши сделки, в ближайший квартал мы активно смотрим на большое количество сделок, при этом в нашем понимании большого количества трансакций в обозримом будущем не будет, потому что большинство игроков занимают выжидательную позицию». По мнению Олега Мышкина, среднесрочные прогнозы по рынку можно делать максимум на ближайший месяц, так как все очень быстро меняется. Ликвидность на рынок, возможно, вернется к концу I квартала или к середине 2009 года.
Новые источники
Владимир Авдеев, партнер S.A.Ricci/King Sturge, считает, что получить деньги на проектное финансирование можно по более усложненной схеме – экспортным программам, по сути, это банковский кредит на особых условиях. В данном случае условием получения инвестиций является привлечение западного генерального подрядчика для строительства. Девелопер, привлекая к проекту иностранного подрядчика, получает финансирование через национальное экспортное агентство, привлекая кредит от европейских стран. Деньги на проект поступают через российский банк, который получает фондирование в западных банках, то есть отечественный банк выступает в роли финансового посредника российской девелоперской компании. Такая схема работает, потому что европейцы заинтересованы в развитии бизнеса на перспективу. Эта альтернативная схема получения денег уже опробована некоторыми российскими компаниями, например, при строительстве бизнес-центра класса А+ Citydel в восточной части Садового кольца. Девелоперская компания ЗАО «Тема» реализована этот проект с помощью финансирования ОАО «Внешторгбанк» с участием синдиката французских банков. Генеральным подрядчиком проекта выступила французская компания «Буиг Батиман Интернасиональ».
Правда, ставки по экспортным программам высоки – примерно на уровне двадцати с лишним процентов в валюте или рублях. «Целесообразность финансирования теряется, если, например, уровень дохода девелоперской компании составляет примерно 30% годовых, а рассматриваемое привлечение кредита – под 25–26% годовых. Понятно, что целесообразность такого многомиллионного обязательства и рисков, связанных со стройкой, сомнительна», – говорит Владимир Авдеев.
Как отмечает Иван Кабулаев, старший ассоциат УК «Тройка Диалог», некоторые девелоперы могут продать объекты со значительным дисконтом. Также им доступны ипотечные (то есть обеспеченные залогом) кредиты на очень короткий срок (6–12 месяцев).
Михаил Матовников называет биржевые облигации одним из вариантов привлечения средств, который начинает «оживать». В то же время для девелоперов этот рынок вряд ли сейчас открыт. «Биржевые облигации – это облигации сроком до одного года, которые выпускаются по упрощенной процедуре и размещаются прямо на биржах, – подчеркивает г-н Матовников, – но главное условие здесь – доверие рынка, а доверие рынка к девелоперам сейчас феноменально низкое».
«На рынке облигаций почти ежедневно что-то меняется, а доверия к российским эмитентам нет ни со стороны западных, ни стороны отечественных игроков», – отмечает Владимир Авдеев. Нет уверенности в погашении облигаций в срок. По мнению экспертов, хорошо, когда облигационный займ выпускается непосредственно самой девелоперской компанией, если речь не идет о финансировании какого-то конкретного проекта. Допустим, группа компаний участвует в ряде проектов и, помимо строительства, имеет готовые стабилизированные проекты с эффективным финансовым потоком, то облигации здесь можно отнести к более быстрому способу получения денег. «Но я не уверен, что на сегодняшнем рынке можно собрать деньги для выпуска облигационного займа, то есть эти облигации просто могут не купить», – комментирует г-н Авдеев.
Из альтернативных инструментов привлечения денег, к которым могут прибегнуть девелоперы, специалисты называют выпуск конвертируемого долга. По словам Михаила Матовникова, фактически речь идет о замене долговых обязательств, которые уже существуют на долговые обязательства с опционом на конвертацию в долю в акциях компании. Это дает инвесторам возможность рассчитывать не только фиксированную доходность прямо сейчас, но и получить доходность от вложения в акционерный капитал компании. Эта не совсем тривиальная схема пока не распространена в России
Можно прибегнуть к rights issue – продаже акций существующим акционерам. К rights issue могут прибегнуть компании с нормальной структурой акционерного капитала. «Конечно, хорошо иметь контролирующих акционеров, которые могут донести денег, но в такой ситуации и миноритарные акционеры часто могут помочь», – говорит г-н Матовников. При rights issue у кого-то может измениться доля в акционерном капитале в большую или меньшую сторону, но этот шаг позволяет девелоперам остаться на плаву и сохранить независимость.
Никто не отменял и помощь международных институтов развития: International Finance Corporation, European Bank for Reconstruction and Development, World Bank. Естественно, проект должен соответствовать задачам этих институтов, чтобы получить одобрение. «Например, одному институту развития могут быть интересны инвестиции в строительство бизнес-центров для малого и среднего бизнеса, а другому – бизнес-центр класса А в центре Москвы с многоярусной парковкой и современной «начинкой», – резюмирует Михаил Матовников. Единых параметров здесь нет.
Шанс остаться на плаву есть у девелоперов с диверсифицированным бизнесом, но рассчитывать на поддержку государства может лишь ограниченное количество компаний, у которых в портфеле заказов, помимо коммерческой недвижимости, есть жилые проекты на завершающей стадии. Теоретически государственные инвестиции могли бы спасти и девелопмент, но на практике, считают участники рынка, это невозможно.
Наконец, девелоперские компании, оказавшиеся в трудном финансовом положении, могут прибегнуть к привлечению «бизнес-ангела», это аналог фондов частных инвестиций. Как правило, «бизнес-ангелом» выступает не фонд, а физическое или юридическое лицо. Велика вероятность, что в поисках денег более слабые компании будут сливаться с сильными игроками.
Некоторые участники рынка говорят, что кризис обойдет стороной девелоперов, у которых есть ценные активы или покровительствующие их компании с активами в области добычи полезных ископаемых и энергетики. «Кризис действительно коснется таких девелоперов меньше всего», – подчеркивает Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ», – однако холдинг с диверсифицированным девелоперским бизнесом будет оценивать эффективность вложений в девелопмент и, возможно, в этой непростой ситуации, переоценит свои инвестиции».
По мнению Григория Печерского, вице-президента ADG group, через какое-то время кредитование возобновится, но соотношения, которое было до кризиса, скажем, 30% собственных средств на 70% заемных или 20% собственных на 80% заемных, как на Западе, точно больше не будет. Вероятнее всего – 40% собственных на 60% заемных.
«Был такой инструмент, как мезонинное финансирование, которое считалось промежуточным между вложенными инвесторами-девелоперами средствами до момента получения проектного финансирования», – говорит г-н Печерский. Как отмечает Григорий Печерский, альтернативные варианты к доступу финансирования, безусловно, есть, можно найти инвесторов, готовых входить в проекты, но при условии наличия именно проектного финансирования, можно найти и акционерный капитал, equity, мезонинное финансирование. Правда, деньги стали гораздо дороже.
Г-н Кудрявцев обращает внимание на рост активности инвестиционных фондов: «Активную заинтересованность государства в строительном секторе экономии мы можем наблюдать уже сейчас, – говорит г-н Кудрявцев. – Если государственные менеджеры видят перспективу, то интерес коммерсантов и банкиров должен их опережать». Причины этого, по мнению эксперта, лежат на поверхности, и восстановление спроса только вопрос времени. Осторожность одних, обжегшихся на кризисе, будет компенсирована усилением деловой активности новых игроков.
