Китай: коммерческая недвижимость Ханчжоу по-прежнему в цене

Экономический рост и бурное развитие индустрии туризма в значительной степени обуславливают рост активности на рынке недвижимости Ханчжоу. В течение 2007 года местное правительство гарантировало выделение 54 земельных участков общей площадью в 7,4 млн кв. для строительства объектов коммерческой и жилой недвижимости. Согласно статистическим данным компании Newmark Knight Frank, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости Китая, за 5 первых месяцев текущего года объемы инвестиций в недвижимость Ханчжоу увеличились на 23,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 16 млрд юаней (1 юань = 0,15 US$). Ситуация на рынке продолжает оставаться благоприятной, в особенности после того, как государство в последние годы сфокусировало свои усилия на развитии рынка коммерческой недвижимости после многих лет активного развития жилищного сектора. В период с января по май 2008 года инвестиции в офисный, торговый и жилищный сектора рынка недвижимости выросли до 1,12 млрд юаней, 1,16 млрд юаней и 12 млрд юаней, соответственно. Однако динамика роста в различных сегментах различна: в торговой и жилищной недвижимости рост составил около 20%, а в сегменте офисной недвижимости, наоборот, наблюдался спад (5,4%).

Рынок коммерческой недвижимости Ханчжоу всегда был привлекательным для иностранных инвесторов. Китайское правительство выпустило ряд новых законодательных актов с целью привлечь максимальное число инвесторов на рынок недвижимости, в связи с чем приток иностранных инвестиций в страну увеличивается. Растет общее число совместных проектов и оффшорных сделок, и все большее число иностранных игроков проявляют свой интерес к провинциальным китайским городам, таким как Ханчжоу. Это также связано с меньшими бюрократическими препонами и более простой процедурой аллокации средств внутри компаний. Данная категория городов также характеризуется более низким уровнем издержек и более высокими нормами доходности.

Ханчжоу характеризуется высокими уровнем и высокими темпами развития городской транспортной инфраструктуры. Международный аэропорт Ханчжоу Сяошан является крупнейшим транспортным узлом, который обслуживает все категории пассажиров, как местных, так и международных. Территория аэропорта имеет прямые транспортные развязки на шоссе Ху-Ханг-Йонг и Ханг-Джин-Ку. Ханчжоу – это также и крупнейший железнодорожный узел в Восточном Китае, который ежегодно обслуживает более 27,3 млн пассажиров. В июле 2008 года Федеральное правительство Китая одобрило проект по строительству железнодорожной экспресс-линии между Шанхаем и Ханчжоу. Данный проект с общим объемом инвестиций в размере 27,6 млрд юаней предусматривает строительство скоростной ветки, поезда на которой смогут развивать скорость до 330 км/ч, что позволит пассажирам добираться из города в город всего за 30 минут.

Единственное слабое звено в развитии транспортной системы Ханчжоу – отсутствие метро, но и здесь ситуация стремительно меняется к лучшему. В 2007 году строительство метро в городе уже началось. На данном этапе проект предусматривает строительство первой линии метро общей протяженностью 58 км и 39 станциями, соединяющими центр города с крупнейшими городами-сателлитами. Ожидается, что первая линия метро в Ханчжоу будет сдана в эксплуатацию к концу 2011 г., после чего начнется строительство второй линии общей протяженностью 50 км и 35 станциями. Всего в городе планируется построить 8 линий метро (более 70 станций) до 2050 г.

Офисная недвижимость

Офисные здания высшей категории в настоящее время располагаются в пяти крупнейших районах Ханчжоу, где расположены офисы крупнейших многонациональных компаний, а также офисы государственных и частных фирм. Главным финансовым центром города является район Кингчун Роуд, где расположены большинство финансовых и торговых компаний, включая такие известные международные банки, как HSBC и Citibank. Кьянджин Нью Таун и Хабин также в недалеком будущем пополнят список центральных деловых районов Ханчжоу: в настоящий момент на их территориях идет широкомасштабное строительство. Устойчивый экономический рост в Ханчжоу в совокупности со стремительной урбанизацией города в течение последнего десятилетия привлекают как отечественных, так и зарубежных бизнесменов, которые расширяют свое присутствие на рынке. Рост числа иностранных игроков на рынке значительно ускорился после вступления Китая в ВТО. По мнению экспертов, именно этот фактор стал катализатором развития рынка офисной недвижимости города, где наиболее высоким спросом пользуются офисные помещения самого высокого качества.

По данным исследования, проведенного экспертами Newmark Knight Frank, большинство арендаторов офисных площадей в Ханчжоу предпочитают арендовать помещения от 150 до 200 кв. м. Существующий на рынке спрос в основном формируют четыре бизнес-категории: малый и средний бизнес, финансовые учреждения, частные предприятия из ближайших провинций и иностранные компании. Крупнейшими арендаторами офисов являются частные компании из категории малого и среднего бизнеса, чья суммарная доля на рынке равняется 70%. Тем не менее, эксперты отмечают, что именно местные китайские компании, представляющие сектор финансовых услуг и работающие на фондовом рынке, в последние годы играют все более активную роль на рынке офисных помещений.

Арендные ставки в офисах, расположенных в центральном деловом районе Хуанглонг, являются самыми высокими в городе, достигая 4,3 юаня за кв. м в день. Средний уровень цен на офисные объекты прайм-класса колеблются между 3,5 и 6,5 юаней за кв. м в день. Аналитики Newmark Knight Frank считают, что достигнутый в 2006–07 гг. рост офисного рынка в Ханчжоу является хорошей платформой для его дальнейшего развития в ближайшие годы.

Цены продажи офисных помещений по состоянию на II квартал 2008 года составляли 18 900 юаней за кв. м. Наиболее высокие цены продажи зафиксированы в районе Кьяченг: в расположенном там крупнейшем офисном центре Global Center цены варьируются от 25 000 до 28 000 юаней за кв. м. В Евро-Американском офисном центре в районе Хуанглонг цены еще выше: 30 000 юаней за кв. м, а ставки аренды достигают 6 юаней за кв. м в день. Данное офисное здание класса А планируется к вводу в эксплуатацию в IV квартале текущего года.

Крупнейшая сделка в офисном сегменте Ханчжоу состоялась в ноябре 2007 года. Компания China Overseas Land & Investment Ltd совместно с Shimao Property Holdings Ltd приобрели 2 земельных участка с целью последующего строительства многофункционального комплекса, соединяющего в себе объекты жилой, офисной и торговой недвижимости. Участки площадью в 88 000 кв. м и 193 000 кв. м обошлись покупателям в 4,66 млрд юаней. Другой крупной сделкой можно считать покупку крупнейшей в Китае мореходной компанией Sino-Ocean Land Holdings земельного участка в торговом районе Ханчжоу (сделка обошлась покупателю в октябре 2007 года в 4,3 млрд юаней). Здесь также идет речь о реализации многофункционального девелоперского проекта, включающего в себя отел класса “люкс”, офисный центр класса А, а также строительство крупного торгового центра и элитных апартаментов.

Эксперты Newmark Knight Frank считают, что наибольшая активность в Ханчжоу наблюдается именно в сегменте качественной офисной недвижимости, где в стадии реализации находятся многие строительные и ремонтные проекты. Введение в строй новых офисных площадей позволит в течение ближайших лет удовлетворить рыночный спрос в новых деловых районах города. Исторически сложившийся в Ханчжоу высокий рыночный спрос в сегменте высококачественной офисной недвижимости, по оценкам аналитиков, может выражаться в 5–8%-ном росте объемов рынка в год. Это в целом совпадает с ростом инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне относительно нестабильной ситуации на рынке жилой недвижимости.

Торговая недвижимость

В течение последних 20 лет Ханчжоу превратился из популярного у туристов центра достопримечательностей в крупнейший торговый узел. Общий объем рынка торговой недвижимости города по состоянию на начало 2008 года вырос до 1,7 млн кв. м (для сравнения, в 2002 году его объем не превышал 750 000 кв. м). Главными торговыми кварталами Ханчжоу являются Вулин (GLA 90 000 кв. м торговых площадей), Хабин (276 000 кв. м) и Вушан (292 000 кв. м). Район Вулин является традиционным для города местом, где совершается большинство покупок. В нем расположены три крупнейших торговых центра города: Hangzhou Tower, Hangzhou Baida и Intime.

В целом, рынок торговой недвижимости Ханчжоу растет пропорционально росту благосостояния населения и объемам торговых операций. В I половине 2008 года доходы на душу населения в городе составляли 8 067 юаней в год, что на 14,4% выше аналогичного показателя годовой давности. Растущая покупательская способность населения и наметившаяся тенденция к ведению образа жизни в стиле “люкс” послужили мощным генератором развития торгового сектора, объем сделок в котором увеличился за год на 19,1%.

Наиболее распространенными форматами торговых помещений в Ханчжоу являются универсальные магазины, сети гипермаркетов и объекты уличной торговли. Эксперты Newmark Knight Frank полагают, что наиболее активной категорией ритейлеров Ханчжоу являются сетевые торговые операторы. В трех крупнейших торговых районах города более 90% товарооборота сосредоточено именно в универсальных магазинах, которые принадлежат государству и управляются местными игроками. Самым дорогим супермаркетом в городе считается Hangzhou Tower. Этот торговый объект входит в десятку самых крупных центров торговли всей страны, рост объемов торговых операций в котором стабильно превышает двузначный процент в течение 10 последних лет. Среди крупнейших якорных арендаторов Hangzhou Tower такие известные в мире бренды как Gucci, Hermes, Fendi, Burberry, Emporio Armani и Dior.

На фоне общего процветания местных торговых операторов положение иностранных игроков на рынке торговой недвижимости Ханчжоу прочным не назовешь. К примеру, в настоящий момент на рынке города нет иностранных торговых центров, что вызвано острой конкуренцией со стороны местных игроков.

В отличие от иностранных торговых операторов, не пользующихся популярностью. У местного населения, положение иностранных ритейлеров формата big-box намного лучше. Например, глобальные торговые сети Tesco и Wal-Mart постепенно отвоевывают на местном рынке ниши для собственного развития. Tesco был первым иностранным гипермаркетом в городе, открывшись еще в 1999 году. Сейчас Tesco обладает шестью центрами, в то время как Wal-Mart – двумя. Британская сеть DIY-центров B&Q на торговом рынке Ханчжоу представлена тремя магазинами, французская сеть спортивных товаров Decathlon недавно тоже открыла свой магазин в Ханчжоу. По данным Newmark Knight Frank, лучшая организация торговых залов, передовая методика управления объектами и широкий ассортимент товаров позволяют иностранным ритейлерам формата big-box занимать лидирующие позиции на местном рынке.

Что касается экспансии мировых ритейлеров, торгующих одеждой, многие из них в свое время успешно вышли на рынок Шанхая и в настоящее время активно изучают возможность экспансии своего бизнеса в другие провинциальные города, в том числе Ханчжоу. В течение последнего года испанская сеть бутиков Zara открыла в городе два своих магазина, каждый площадью 1 100 кв. м. Однако, по мнению экспертов, на городском рынке по-прежнему доминируют универсальные магазины в то время как ведущие мировые бренды ведут настоящую борьбу за выживание, будучи в большинстве случаев неспособными найти себе помещение под аренду. “Убогий дизайн и интерьер большинства коммерческих зданий старого типа наряду с тотальным дефицитом помещений площадью свыше 100 000 кв. м в значительной мере тормозят развитие рынка торговли Ханчжоу и приход на него ведущих мировых игроков”, – говорят в своем исследовании аналитики Newmark Knight Frank. Можно также привести типичный случай, связанный с планами открыть в городе свой первый магазин у популярной малазийской торговой сети Parkson: компания в течение долгого времени пытается найти себе в городе подходящее помещение для аренды.

Арендные ставки в дорогом сегменте торговой недвижимости Ханчжоу колеблются в диапазоне от 35 до 42 юаней за кв. м в день. Расценки в менее дорогих сегментах торговой недвижимости значительно ниже и составляют примерно 18 юаней за кв. м в день. Во многих торговых центрах Ханчжоу арендные ставки в 2007–08 гг. выросли на 30–50%. Аналитики из Newmark считают, что ставки в торговых центрах Ханчжоу будут расти и дальше, поскольку уровень вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости остается крайне низким.

Говоря о ситуации целиком, рынок торговой недвижимости Ханчжоу, равно как и рынок офисных помещений, имеют все шансы для стабильного развития в ближайшие годы в свете растущей покупательской способности местного населения, росту объемов торговли и стабильно высокому спросу на качественные помещения со стороны ведущих международных ритейлеров. По прогнозам экспертов Newmark, большинство торговых центров будут стремиться увеличить свое присутствие на рынке, а конкуренция между местными и иностранными торговыми операторами в ближайшие годы будет только расти. Эксперты также надеются увидеть рост предложения качественных объектов категории “шоппинг молл”, где смогут разместиться многие международные ритейлеры. В течение ближайших трех лет эксперты прогнозируют общий рост рынка торговой недвижимости Ханчжоу и выход на рынок новых объектов общей площадью не менее 700 000 кв. м.