Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
7316
В настоящее время, в связи с нестабильной ситуацией в экономике России, все чаще и чаще складывается ситуация, при которой как перед крупными, так и особенно перед средними и мелкими правообладателями недвижимого имущества встает вопрос оптимизации арендных платежей и налогов на имущество, в разрезе вопроса управления собственностью.

Актуальная острота указанного вопроса обусловлена, в первую очередь, привязкой налога на имущество и арендных платежей за землю к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, часто превышает рыночную стоимость объектов недвижимого имущества.  Отдельно здесь следует выделить налоговое и арендное бремя собственников и арендаторов, генерируемое непрофильными активами, которое, в большинстве случаев, ввиду тенденций рынка (здесь речь идет о падении арендных ставок) не компенсируется поступлениями от арендаторов.

Вышеизложенные реалии вынуждают правообладателей ставить вопрос об отчуждении имущества, ликвидации бизнеса или же, как жизнеспособная альтернатива реанимирования ситуации и бизнеса, – искать пути оптимизации арендных платежей и налогов на имущество.

В рамках вопроса оптимизации арендных платежей и налогов на имущество можно и нужно выделить ряд взаимодополняющих составляющих процедуры, что и формирует систему эффективного управления земельно-имущественным комплексом, то есть от построения системы управления и оптимизации земельно-имущественным комплексом и платежей по нему вплоть до изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, в том числе на основании разработанных и утвержденных ППТ/ГПЗУ:
  1. Оценка эффективности использования недвижимости.
На этом этапе определяется:

- соответствует ли вариант использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному варианту использования, учитывая локализацию, спрос и тенденции рынка, конструктивные особенности и состояние объекта, с учетом целесообразности перепрофилирования, ремонта и переоборудования объекта. Анализируется вероятность получения дополнительных доходов от приведения арендной платы к рыночным уровням, с учетом требований рынка к более дорогим, а значит более качественным, объектам;

- соответствует ли кадастровая стоимость объекта (определенная в рамках ГКО) его рыночной стоимости, с учетом как фактического использования объекта (в т.ч. анализируется соответствие фактической группы, к которой относится объект, и группы его отнесения в рамках ГКО), так и потенциально более эффективного. Анализ проводится на предмет потенциала оспаривания кадастровой стоимости объекта, как при текущем использовании, так и с учетом изменения группы/функционала объекта.

Вышеуказанный анализ проводится в связке «объект капитального строительства – земельный участок», с учетом акцента на выявление эффекта от разделения ОКСа (на объекты с различным функциональным использованием), межевание земельных участков.

На этом этапе определяется и обосновывается наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.
  1. Оценка величины налога на недвижимость и прогноз ее изменения.
На этом этапе определяются приемлемые ставки налога на недвижимость, возможность получения правообладателем льгот, налоговых и имущественных вычетов.
  1. В резюме определяются:
- оптимальный комплекс условий и мероприятий, необходимый для снижения арендных и налоговых платежей за недвижимость;

- сценарии снижения (оптимизации) величины налога на недвижимость.

Для реализации вышеуказанных мероприятий (от выработки сценария до практической его реализации), в разрезе комплекса взаимосвязанных решений, направленных на создание системы более эффективного управления земельно-имущественным комплексом, необходима командная работа специалистов в области юриспруденции, землепользования и недвижимости, строительства и инжиниринга, а также оценочной и консалтинговой деятельности.
 


Материалы по теме

Советы юристов

Как официально сдавать недвижимость и не разориться на налогах?

В Москве собственники жилых и нежилых помещений все чаще стали официально сдавать их в аренду и, соответственно, уплачивать налоги с доходов. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о том, как в случае такой предпринимательской деятельности происходит налогообложение и какие последствия могут возникнуть у таких налогоплательщиков. 

27.02
Советы юристов

Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя. Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

20.04
Советы юристов

О налоге на коммерческую недвижимость

На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.

31.10

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 сентября - 1 октября)

Ключевое назначение в RD Management, новое направление в Ricci, сделка по продаже 14 ТРЦ «Мега», крупный ПСК для «Асконы», экологичный «Пионер», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
01.10
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Найден более быстрый маршрут

В сентябре российские грузоперевозчики в очередной раз обратились к правительству с просьбой – на этот раз о вводе транспортного демпфера, компенсации за сдерживание повышения стоимости доставки грузов. На фоне продолжающегося четвертый год роста себестоимости логистики, игроки вынуждены постоянно корректировать и стоимость доставки, что приводит к ценовым «качелям» уже в рознице. Однако при продолжающемся спаде покупательской способности, оттоке из страны части платежеспособного населения и изменении потребительского поведения, повышать цены для конечного покупателя дальше нельзя, считают эксперты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.

28.09
Источник: Pioneer
Игроки рынка

Pioneer сертифицировал свои БЦ по российскому эко-стандарту

БЦ Botanica и Ostankino Business Park получили золотые сертификаты Ecosmart Office.
28.09
Источник: CRE
Переговоры

Morgan Stanley выходит из «Галереи»

Американский фонд договаривается о продаже 50% петербургского торгового центра арабской Mubadala.

28.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Возрастной ценз

По данным Росстата, количество жителей России старше трудоспособного возраста в прежних возрастных границах растёт с 2004 года. Так называемые «сильверы» становятся всё более активными потребителями товаров и услуг, хотя, в отличие от стран Западной Европы, рост этой категории для бизнеса по-прежнему сдерживается более низкими доходами и отличиями в модели покупательского поведения. Эксперты CRE – о том, как российские торговые центры, ритейлеры и рестораторы работают с «возрастными» клиентами уже сегодня.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
27.09
Источник: CRE
Игроки рынка

Лидеров рынка объединили в одну лигу

На церемонии вручения наград CRE Federal Awards 2023, состоявшейся 21 сентября, рынку коммерческой недвижимости была представлена CRE League, созданная, чтобы отметить уже сформированное наследие рынка коммерческой недвижимости России и способствовать росту профессионализма его игроков, поддержанию и развитию высоких стандартов работы и результативности.

 
27.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм