В настоящее время, в связи с нестабильной ситуацией в экономике России, все чаще и чаще складывается ситуация, при которой как перед крупными, так и особенно перед средними и мелкими правообладателями недвижимого имущества встает вопрос оптимизации арендных платежей и налогов на имущество, в разрезе вопроса управления собственностью.
Актуальная острота указанного вопроса обусловлена, в первую очередь, привязкой налога на имущество и арендных платежей за землю к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, часто превышает рыночную стоимость объектов недвижимого имущества. Отдельно здесь следует выделить налоговое и арендное бремя собственников и арендаторов, генерируемое непрофильными активами, которое, в большинстве случаев, ввиду тенденций рынка (здесь речь идет о падении арендных ставок) не компенсируется поступлениями от арендаторов.
Вышеизложенные реалии вынуждают правообладателей ставить вопрос об отчуждении имущества, ликвидации бизнеса или же, как жизнеспособная альтернатива реанимирования ситуации и бизнеса, – искать пути оптимизации арендных платежей и налогов на имущество.
В рамках вопроса оптимизации арендных платежей и налогов на имущество можно и нужно выделить ряд взаимодополняющих составляющих процедуры, что и формирует систему эффективного управления земельно-имущественным комплексом, то есть от построения системы управления и оптимизации земельно-имущественным комплексом и платежей по нему вплоть до изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, в том числе на основании разработанных и утвержденных ППТ/ГПЗУ:
Актуальная острота указанного вопроса обусловлена, в первую очередь, привязкой налога на имущество и арендных платежей за землю к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, часто превышает рыночную стоимость объектов недвижимого имущества. Отдельно здесь следует выделить налоговое и арендное бремя собственников и арендаторов, генерируемое непрофильными активами, которое, в большинстве случаев, ввиду тенденций рынка (здесь речь идет о падении арендных ставок) не компенсируется поступлениями от арендаторов.
Вышеизложенные реалии вынуждают правообладателей ставить вопрос об отчуждении имущества, ликвидации бизнеса или же, как жизнеспособная альтернатива реанимирования ситуации и бизнеса, – искать пути оптимизации арендных платежей и налогов на имущество.
В рамках вопроса оптимизации арендных платежей и налогов на имущество можно и нужно выделить ряд взаимодополняющих составляющих процедуры, что и формирует систему эффективного управления земельно-имущественным комплексом, то есть от построения системы управления и оптимизации земельно-имущественным комплексом и платежей по нему вплоть до изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, в том числе на основании разработанных и утвержденных ППТ/ГПЗУ:
- Оценка эффективности использования недвижимости.
На этом этапе определяется:
- соответствует ли вариант использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному варианту использования, учитывая локализацию, спрос и тенденции рынка, конструктивные особенности и состояние объекта, с учетом целесообразности перепрофилирования, ремонта и переоборудования объекта. Анализируется вероятность получения дополнительных доходов от приведения арендной платы к рыночным уровням, с учетом требований рынка к более дорогим, а значит более качественным, объектам;
- соответствует ли кадастровая стоимость объекта (определенная в рамках ГКО) его рыночной стоимости, с учетом как фактического использования объекта (в т.ч. анализируется соответствие фактической группы, к которой относится объект, и группы его отнесения в рамках ГКО), так и потенциально более эффективного. Анализ проводится на предмет потенциала оспаривания кадастровой стоимости объекта, как при текущем использовании, так и с учетом изменения группы/функционала объекта.
Вышеуказанный анализ проводится в связке «объект капитального строительства – земельный участок», с учетом акцента на выявление эффекта от разделения ОКСа (на объекты с различным функциональным использованием), межевание земельных участков.
На этом этапе определяется и обосновывается наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.
- соответствует ли вариант использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному варианту использования, учитывая локализацию, спрос и тенденции рынка, конструктивные особенности и состояние объекта, с учетом целесообразности перепрофилирования, ремонта и переоборудования объекта. Анализируется вероятность получения дополнительных доходов от приведения арендной платы к рыночным уровням, с учетом требований рынка к более дорогим, а значит более качественным, объектам;
- соответствует ли кадастровая стоимость объекта (определенная в рамках ГКО) его рыночной стоимости, с учетом как фактического использования объекта (в т.ч. анализируется соответствие фактической группы, к которой относится объект, и группы его отнесения в рамках ГКО), так и потенциально более эффективного. Анализ проводится на предмет потенциала оспаривания кадастровой стоимости объекта, как при текущем использовании, так и с учетом изменения группы/функционала объекта.
Вышеуказанный анализ проводится в связке «объект капитального строительства – земельный участок», с учетом акцента на выявление эффекта от разделения ОКСа (на объекты с различным функциональным использованием), межевание земельных участков.
На этом этапе определяется и обосновывается наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.
- Оценка величины налога на недвижимость и прогноз ее изменения.
На этом этапе определяются приемлемые ставки налога на недвижимость, возможность получения правообладателем льгот, налоговых и имущественных вычетов.
- В резюме определяются:
- оптимальный комплекс условий и мероприятий, необходимый для снижения арендных и налоговых платежей за недвижимость;
- сценарии снижения (оптимизации) величины налога на недвижимость.
Для реализации вышеуказанных мероприятий (от выработки сценария до практической его реализации), в разрезе комплекса взаимосвязанных решений, направленных на создание системы более эффективного управления земельно-имущественным комплексом, необходима командная работа специалистов в области юриспруденции, землепользования и недвижимости, строительства и инжиниринга, а также оценочной и консалтинговой деятельности.
- сценарии снижения (оптимизации) величины налога на недвижимость.
Для реализации вышеуказанных мероприятий (от выработки сценария до практической его реализации), в разрезе комплекса взаимосвязанных решений, направленных на создание системы более эффективного управления земельно-имущественным комплексом, необходима командная работа специалистов в области юриспруденции, землепользования и недвижимости, строительства и инжиниринга, а также оценочной и консалтинговой деятельности.
