10
дни
10
часы

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
В настоящее время, в связи с нестабильной ситуацией в экономике России, все чаще и чаще складывается ситуация, при которой как перед крупными, так и особенно перед средними и мелкими правообладателями недвижимого имущества встает вопрос оптимизации арендных платежей и налогов на имущество, в разрезе вопроса управления собственностью.

Актуальная острота указанного вопроса обусловлена, в первую очередь, привязкой налога на имущество и арендных платежей за землю к кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, часто превышает рыночную стоимость объектов недвижимого имущества.  Отдельно здесь следует выделить налоговое и арендное бремя собственников и арендаторов, генерируемое непрофильными активами, которое, в большинстве случаев, ввиду тенденций рынка (здесь речь идет о падении арендных ставок) не компенсируется поступлениями от арендаторов.

Вышеизложенные реалии вынуждают правообладателей ставить вопрос об отчуждении имущества, ликвидации бизнеса или же, как жизнеспособная альтернатива реанимирования ситуации и бизнеса, – искать пути оптимизации арендных платежей и налогов на имущество.

В рамках вопроса оптимизации арендных платежей и налогов на имущество можно и нужно выделить ряд взаимодополняющих составляющих процедуры, что и формирует систему эффективного управления земельно-имущественным комплексом, то есть от построения системы управления и оптимизации земельно-имущественным комплексом и платежей по нему вплоть до изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, в том числе на основании разработанных и утвержденных ППТ/ГПЗУ:
  1. Оценка эффективности использования недвижимости.
На этом этапе определяется:

- соответствует ли вариант использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному варианту использования, учитывая локализацию, спрос и тенденции рынка, конструктивные особенности и состояние объекта, с учетом целесообразности перепрофилирования, ремонта и переоборудования объекта. Анализируется вероятность получения дополнительных доходов от приведения арендной платы к рыночным уровням, с учетом требований рынка к более дорогим, а значит более качественным, объектам;

- соответствует ли кадастровая стоимость объекта (определенная в рамках ГКО) его рыночной стоимости, с учетом как фактического использования объекта (в т.ч. анализируется соответствие фактической группы, к которой относится объект, и группы его отнесения в рамках ГКО), так и потенциально более эффективного. Анализ проводится на предмет потенциала оспаривания кадастровой стоимости объекта, как при текущем использовании, так и с учетом изменения группы/функционала объекта.

Вышеуказанный анализ проводится в связке «объект капитального строительства – земельный участок», с учетом акцента на выявление эффекта от разделения ОКСа (на объекты с различным функциональным использованием), межевание земельных участков.

На этом этапе определяется и обосновывается наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.
  1. Оценка величины налога на недвижимость и прогноз ее изменения.
На этом этапе определяются приемлемые ставки налога на недвижимость, возможность получения правообладателем льгот, налоговых и имущественных вычетов.
  1. В резюме определяются:
- оптимальный комплекс условий и мероприятий, необходимый для снижения арендных и налоговых платежей за недвижимость;

- сценарии снижения (оптимизации) величины налога на недвижимость.

Для реализации вышеуказанных мероприятий (от выработки сценария до практической его реализации), в разрезе комплекса взаимосвязанных решений, направленных на создание системы более эффективного управления земельно-имущественным комплексом, необходима командная работа специалистов в области юриспруденции, землепользования и недвижимости, строительства и инжиниринга, а также оценочной и консалтинговой деятельности.
 


Материалы по теме

Советы юристов

Как официально сдавать недвижимость и не разориться на налогах?

В Москве собственники жилых и нежилых помещений все чаще стали официально сдавать их в аренду и, соответственно, уплачивать налоги с доходов. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о том, как в случае такой предпринимательской деятельности происходит налогообложение и какие последствия могут возникнуть у таких налогоплательщиков. 

27.02
Советы юристов

Кому и как закон позволяет в десятки раз снизить налоги

Недвижимое имущество является дорогостоящим как при его приобретении, так и при дальнейшем обслуживании, которое подразумевает определенные правовыми нормами затраты, например, налоговое бремя. Подробнее о том, кому и как закон позволяет значительно снизить расходы на недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

20.04
Советы юристов

О налоге на коммерческую недвижимость

На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.

31.10

журнал CRE 8 (344)

16-30.04.2019
Атмосферное давление Хотя онлайн-магазины все активнее выходят в офлайн, работать с «живой и теплой» аудиторией получается далеко не у всех: избалованный «дворцами еды и развлечений» клиент ждет уникальной атмосферы и шопинга впечатлений, но зачастую получает лишь апгрейд пункта выдачи. Интервью с Дэвидом Саймонсом и Захаром Вальковым, Radius Group:  «Если посмотреть на наш бизнес в целом, мы, наверное, не были настолько стабильны за всю историю компан...

Популярное

Сделка

Онлайн-ретейлер пришел на склад в Видное

Российский интернет-магазин арендовал складские площади в 2 км от МКАД в Видном.
12.04
Переговоры

«Вымпелком» намерен переехать в «Академик»

«Вымпелком» ведет переговоры об аренде около 15 000 кв. м в бизнес-центре «Академик». Но так как договор аренды в Hermitage Plaza, где сейчас находится офис «Вымпелком», заканчивается в этом году, а «Академик» еще не достроен, «Вымпелком» рискует не успеть переехать в срок.
16.04
Переговоры

Сбербанк может купить «Жемчужную плазу»

«Сбербанк управление активами» ведет переговоры о покупке ТРК «Жемчужная плаза» в Санкт-Петербурге, который был построен концерном SRV. «Сбербанк управление активами» уже владеет четырьмя складами, ТЦ «Карнавал», а также планирует приобрести ТРЦ «Речной» в Москве.
12.04
Аукцион

РАД продает офис банка «Финансовый капитал»

Продается бывший головной офис банка «Финансовый капитал» в историческом центре Петербурга.
16.04
Игроки рынка

Универмаг «Цветной» станет сетевым

Универмаг «Цветной» может стать сетевым проектом и появиться в торгово-деловых центрах «Смоленский пассаж-2» и «Новинский пассаж», а также в регионах.
12.04
Проект

«Остров Мечты» ждет аттракционы

В развлекательном парке «Остров Мечты» в Москве аттракционы будут установлены до начала лета.
16.04
Открытие

Starbucks Reserve откроется в Петербурге

Starbucks откроет в Санкт-Петербурге кофейню Starbucks Reserve с премиальными сортами кофе.
16.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre