Доверяй, но проверяй

Сегодня появляются хорошие возможности для покупки качественной и заметно подешевевшей недвижимости. Участники деловой встречи «Приобретение недвижимости в кризис» обсудили стратегии и риски подобных сделок.
Прежде чем покупать объект, важно провести комплексную оценку объекта – проанализировать юридические, технические, финансовые и налоговые аспекты, сошлись во мнении игроки рынка на встрече, организованной AEB.
По мнению директора сопровождения сделок России и СНГ КРМ Герберта Шиллера, инвесторам, принимающим решение о сделке, нужно руководствоваться тремя параметрами: время, ликвидность и достоверная информация. «Иногда менеджеры компании могут рассказать об объекте больше, чем владельцы, поскольку их взгляды на развитие проекта могут существенно разниться, – говорит г-н Шиллер. – Поэтому я бы посоветовал не ограничиваться общением с первыми лицами компании. Сегодня не так интересны финансовые показатели объекта за последние годы, более актуальны отчеты о прогнозах – каков cash flow, может ли объект обслуживать долг и  т.д.».
Чтоб исключить риск Герберт Шиллер рекомендует проверять кредитоспособность арендаторов. Также важно проверить проект на предмет возможных обременений, будет крайне неприятно, если через несколько лет к вам вернется собственник. На сегодняшний момент сделки есть, хотя их, как правило, никто не афиширует, заметил Герберт Шиллер.  Но в целом инвесторы вкладывать деньги не торопятся, ждут, что цены опустятся еще.

«Сейчас много говорят о том, что наступил рынок потребителя. Но пока большинство российских объектов скорее удовлетворяют требования владельцев, но никак не арендаторов, – заявила Вера Вагнер, вице-президента по покупке недвижимости Heitman International, – Им, может, вовсе не нужны сверкающие фасады, а нужны качественные функциональные характеристики. А с этим все гораздо сложнее». Чтоб ситуацию переломить, девелоперам, по словам Веры Вагнер, арендаторов нужно привлекать на стадии проектирования и учитывать их требования и пожелания. Сейчас же арендаторы не хотят вкладывать деньги в объекты shell&core, потому новые здания и стоят полупустые.
«Все говорят, что сегодня наступил рынок покупателя, если это так, то где они, – изумляется Брайан Арнольд, партнер, отдел налогового и юридического сопровождения сделок PricewaterhouseCoopers Russia. – Пока говорить о смене акцентов преждевременно, сделок немного, однако рынок российской недвижимости имеет все шансы повернуться лицом к потребителям уже в скором времени».
Брайан Арнольд отметил, что в последнее время изменилась стратегия инвесторов с точки зрения структурирования сделки. Теперь они хотят приобретать не акции компаний, которые владеют объектами, а сами объекты. Кроме того эксперт акцентировал внимание на изменениях в налоговом законодательстве, которые назвал хорошими новостями для инвесторов. Так, например, с января 2009 года корпоративный налог снизился с 24% до 20%, это уже вполне конкурентная ставка в сравнении с западными странами. Кроме того, арендатору теперь проще возмещать НДС.
О том, с какими трудностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости, рассказала Алена Кучер юрист Debevoise & Plimpton. «Раньше многие сделки с акциями компаний, за которыми были закреплены объекты, были структурированы через иностранные юрисдикции. В основном это были акции зарубежных компаний, которые в свою очередь владели акциями российских компаний. Сделки по приобретению непосредственно объектов недвижимости регулируются российским правом. Это серьезно влияет на сделку. Особое внимание следует уделить перерегистрации титула. Кроме того, в российском праве нет такого понятия – заверение гарантий. Это значит, что документы на объект недвижимости нужно проверять самым тщательным образом», – сообщает Алена Кучер.

Еще один важный юридический аспект – скрытее права на объекты недвижимости. «Как известно, договор аренды, заключенный менее чем на год, не подлежит обязательной государственной регистрации. Это серьезный риск для инвестора, поскольку он может и не предполагать о наличие такого рода арендаторов – публичной информации о таких сделках нет», – считает Алена Кучер.

Александр Аргунов



иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

Debevoise & Plimpton LLP / Дебевойз энд Плимптон ЛЛП

журнал CRE 2 (359)

16-31.01.2020
Девелопмент: Новая десятилетка Переход в фазу «рынка продавца», тотальная цифровизация, продолжающийся бум e‑commerce и новых технологий в строительстве, рациональное отношение к ресурсам – игроки говорят о начале сегмента девелопмента «новой десятилетки». Консалтинг: Ключевые консультации После пяти лет дефицита крупных проектов, ценовых и клиентских войн рынок консалтинга входит в новый цикл, основным трендом которого станут «сделки под кл...

Популярное

Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01
Открытие

Грибной комплекс построили в Подмосковье

Завершено строительство комплекса по выращиванию шампиньонов ТД «Богородские овощи» в индустриальном парке в Электростали.
24.01
Исследования рынка

Где ваши склады, ребята?

Несмотря на растущие объемы нового строительства складской недвижимости, почти 80% площадей к моменту ввода законтрактованы, подсчитали аналитики JLL. Дефицит свободных площадей вынуждает арендаторов искать помещения среди строящихся и планируемых, а не уже существующих объектов.
24.01
Исследования рынка

IT и «Газпром» - драйверы спроса на БЦ Петербурга

Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года на офисном рынке Северной столицы.
23.01
Переговоры

Кинотеатров CJ CGV в России не будет

Корейская сеть отказалась от планов по развитию в России. Предполагается, что ее место в проектах ADG Group займет «Каро». CJ CGV планировала открытие 33 точек (160 кинозалов) в проектах реконструкции старых советских кинотеатров, но успела запустить проекты в «Саларисе» и «Ангаре».
24.01
Переговоры

«Свобода» ускользает от «Инграда»

Московский индустриальный банк ищет нового девелопера для продажи территории фабрики площадью 11,5 га под застройку. Здесь разрешено строительство 370 тыс. кв. м недвижимости, в том числе, более 293 тыс. кв. м жилья.
24.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre