Доверяй, но проверяй

Сегодня появляются хорошие возможности для покупки качественной и заметно подешевевшей недвижимости. Участники деловой встречи «Приобретение недвижимости в кризис» обсудили стратегии и риски подобных сделок.
Прежде чем покупать объект, важно провести комплексную оценку объекта – проанализировать юридические, технические, финансовые и налоговые аспекты, сошлись во мнении игроки рынка на встрече, организованной AEB.
По мнению директора сопровождения сделок России и СНГ КРМ Герберта Шиллера, инвесторам, принимающим решение о сделке, нужно руководствоваться тремя параметрами: время, ликвидность и достоверная информация. «Иногда менеджеры компании могут рассказать об объекте больше, чем владельцы, поскольку их взгляды на развитие проекта могут существенно разниться, – говорит г-н Шиллер. – Поэтому я бы посоветовал не ограничиваться общением с первыми лицами компании. Сегодня не так интересны финансовые показатели объекта за последние годы, более актуальны отчеты о прогнозах – каков cash flow, может ли объект обслуживать долг и  т.д.».
Чтоб исключить риск Герберт Шиллер рекомендует проверять кредитоспособность арендаторов. Также важно проверить проект на предмет возможных обременений, будет крайне неприятно, если через несколько лет к вам вернется собственник. На сегодняшний момент сделки есть, хотя их, как правило, никто не афиширует, заметил Герберт Шиллер.  Но в целом инвесторы вкладывать деньги не торопятся, ждут, что цены опустятся еще.

«Сейчас много говорят о том, что наступил рынок потребителя. Но пока большинство российских объектов скорее удовлетворяют требования владельцев, но никак не арендаторов, – заявила Вера Вагнер, вице-президента по покупке недвижимости Heitman International, – Им, может, вовсе не нужны сверкающие фасады, а нужны качественные функциональные характеристики. А с этим все гораздо сложнее». Чтоб ситуацию переломить, девелоперам, по словам Веры Вагнер, арендаторов нужно привлекать на стадии проектирования и учитывать их требования и пожелания. Сейчас же арендаторы не хотят вкладывать деньги в объекты shell&core, потому новые здания и стоят полупустые.
«Все говорят, что сегодня наступил рынок покупателя, если это так, то где они, – изумляется Брайан Арнольд, партнер, отдел налогового и юридического сопровождения сделок PricewaterhouseCoopers Russia. – Пока говорить о смене акцентов преждевременно, сделок немного, однако рынок российской недвижимости имеет все шансы повернуться лицом к потребителям уже в скором времени».
Брайан Арнольд отметил, что в последнее время изменилась стратегия инвесторов с точки зрения структурирования сделки. Теперь они хотят приобретать не акции компаний, которые владеют объектами, а сами объекты. Кроме того эксперт акцентировал внимание на изменениях в налоговом законодательстве, которые назвал хорошими новостями для инвесторов. Так, например, с января 2009 года корпоративный налог снизился с 24% до 20%, это уже вполне конкурентная ставка в сравнении с западными странами. Кроме того, арендатору теперь проще возмещать НДС.
О том, с какими трудностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости, рассказала Алена Кучер юрист Debevoise & Plimpton. «Раньше многие сделки с акциями компаний, за которыми были закреплены объекты, были структурированы через иностранные юрисдикции. В основном это были акции зарубежных компаний, которые в свою очередь владели акциями российских компаний. Сделки по приобретению непосредственно объектов недвижимости регулируются российским правом. Это серьезно влияет на сделку. Особое внимание следует уделить перерегистрации титула. Кроме того, в российском праве нет такого понятия – заверение гарантий. Это значит, что документы на объект недвижимости нужно проверять самым тщательным образом», – сообщает Алена Кучер.

Еще один важный юридический аспект – скрытее права на объекты недвижимости. «Как известно, договор аренды, заключенный менее чем на год, не подлежит обязательной государственной регистрации. Это серьезный риск для инвестора, поскольку он может и не предполагать о наличие такого рода арендаторов – публичной информации о таких сделках нет», – считает Алена Кучер.

Александр Аргунов



иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

Debevoise & Plimpton LLP / Дебевойз энд Плимптон ЛЛП

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Сделка

Сбер снял гибкий офис на Поклонке

Банк арендовал 4700 кв. м в проекте Manufaqtury в БЦ Poklonka Place на Кутузовском проспекте.

25.09
CRE Awards

Фотографии с CRE Awards 2020 уже на сайте!

Смотрите подробный фотоотчет с церемонии вручения наград ежегодной профессиональной премии в области коммерческой недвижимости CRE All-Russia Awards 2020, состоявшейся 24 сентября в Москве.

29.09
Игроки рынка

«Ашан» разочаровался в гипермаркетах

«Ашан» планирует запустить магазины нового формата.
 
28.09
Игроки рынка

PNK Group построит завод для IDS Borjomi

IDS Borjomi построит крупнейший завод в Подмосковье.
 
28.09
События

«Киевская площадь» расширяет складские мощности

«Киевская площадь» купила бывший агрокластер Дмитрия Ананьева.
 
 
28.09
Проект

ВТБ даст денег на iCity

ВТБ предоставит 30 млрд руб. на строительство небоскреба iCity.
 
28.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre