Доверяй, но проверяй

Прежде чем покупать объект, важно провести комплексную оценку объекта – проанализировать юридические, технические, финансовые и налоговые аспекты, сошлись во мнении игроки рынка на встрече, организованной AEB.
По мнению директора сопровождения сделок России и СНГ КРМ Герберта Шиллера, инвесторам, принимающим решение о сделке, нужно руководствоваться тремя параметрами: время, ликвидность и достоверная информация. «Иногда менеджеры компании могут рассказать об объекте больше, чем владельцы, поскольку их взгляды на развитие проекта могут существенно разниться, – говорит г-н Шиллер. – Поэтому я бы посоветовал не ограничиваться общением с первыми лицами компании. Сегодня не так интересны финансовые показатели объекта за последние годы, более актуальны отчеты о прогнозах – каков cash flow, может ли объект обслуживать долг и  т.д.».
Чтоб исключить риск Герберт Шиллер рекомендует проверять кредитоспособность арендаторов. Также важно проверить проект на предмет возможных обременений, будет крайне неприятно, если через несколько лет к вам вернется собственник. На сегодняшний момент сделки есть, хотя их, как правило, никто не афиширует, заметил Герберт Шиллер.  Но в целом инвесторы вкладывать деньги не торопятся, ждут, что цены опустятся еще.

«Сейчас много говорят о том, что наступил рынок потребителя. Но пока большинство российских объектов скорее удовлетворяют требования владельцев, но никак не арендаторов, – заявила Вера Вагнер, вице-президента по покупке недвижимости Heitman International, – Им, может, вовсе не нужны сверкающие фасады, а нужны качественные функциональные характеристики. А с этим все гораздо сложнее». Чтоб ситуацию переломить, девелоперам, по словам Веры Вагнер, арендаторов нужно привлекать на стадии проектирования и учитывать их требования и пожелания. Сейчас же арендаторы не хотят вкладывать деньги в объекты shell&core, потому новые здания и стоят полупустые.
«Все говорят, что сегодня наступил рынок покупателя, если это так, то где они, – изумляется Брайан Арнольд, партнер, отдел налогового и юридического сопровождения сделок PricewaterhouseCoopers Russia. – Пока говорить о смене акцентов преждевременно, сделок немного, однако рынок российской недвижимости имеет все шансы повернуться лицом к потребителям уже в скором времени».
Брайан Арнольд отметил, что в последнее время изменилась стратегия инвесторов с точки зрения структурирования сделки. Теперь они хотят приобретать не акции компаний, которые владеют объектами, а сами объекты. Кроме того эксперт акцентировал внимание на изменениях в налоговом законодательстве, которые назвал хорошими новостями для инвесторов. Так, например, с января 2009 года корпоративный налог снизился с 24% до 20%, это уже вполне конкурентная ставка в сравнении с западными странами. Кроме того, арендатору теперь проще возмещать НДС.
О том, с какими трудностями могут столкнуться инвесторы при покупке недвижимости, рассказала Алена Кучер юрист Debevoise & Plimpton. «Раньше многие сделки с акциями компаний, за которыми были закреплены объекты, были структурированы через иностранные юрисдикции. В основном это были акции зарубежных компаний, которые в свою очередь владели акциями российских компаний. Сделки по приобретению непосредственно объектов недвижимости регулируются российским правом. Это серьезно влияет на сделку. Особое внимание следует уделить перерегистрации титула. Кроме того, в российском праве нет такого понятия – заверение гарантий. Это значит, что документы на объект недвижимости нужно проверять самым тщательным образом», – сообщает Алена Кучер.

Еще один важный юридический аспект – скрытее права на объекты недвижимости. «Как известно, договор аренды, заключенный менее чем на год, не подлежит обязательной государственной регистрации. Это серьезный риск для инвестора, поскольку он может и не предполагать о наличие такого рода арендаторов – публичной информации о таких сделках нет», – считает Алена Кучер.

Александр Аргунов