Петр I был в Архангельске три раза, в 1693 году основал судоверфь, с которой был спущен на воду первый корабль российского торгового флота. В Солобале (один из районов Архангельска) сохранилась даже «испытательная канава» для спуска судов.
Сегодня здесь проживает 372 тыс.человек. Средний доход составляет 10 тыс. рублей. Центральная часть города ограничен улицами Урицкой и Гагарина с одной стороны и наб. Северной Двины и улицами Дзержинского и Тимме – с другой. Архангельск вытянут вдоль реки на 30 км, а поперек его можно пересечь, к примеру, от набережной до ж/д вокзала, на автомобиле за 7 минут. «Наиболее активной является центральная часть города, однако сегодня энергично развивается и менее престижный район Майская горка, – поясняет директор компании «Архангельская недвижимость» Дмитрий Мошков. – Сегодня здесь можно приобрести земельные участки под застройку без обременения, они еще есть. Цены на жилую недвижимость в этом районе ниже, чем в центре, на 10–15%».
В центральной части мест под застройку практически не осталось, за последние 1,5–2 года земля здесь подорожала практически в десять раз, отмечают местные риелторы. В центре застройка осложнена еще и тем, что, приобретая участок, новый владелец вынужден думать о расселении жительцов находящихся там домов.
Такие районы Архангельска, как Соломбала, Варавино, Гидролизный, Экономия, Сульфат, развивались в советское время, но сейчас представляют собой промзоны, медленно умирающие и не вызывающие интерес местного населения, которое стремится жить в центре, на Майской горке или вообще покинуть город.
Магазин на пивзаводе
Практически все объекты торговой недвижимости Архангельска расположены в центральной части города. В других же районах работают бывшие универмаги, где торговая площадь «нарезана» на сегменты, которые сдаются в основном местным арендаторам. Кроме того, продукты и товары первой необходимости можно приобрести на крытых рынках, таких как Ильма. Владельцы подобных объектов, как правило, занимаются «кусковой» застройкой: гдето чтото добавляется, расширяется, надстраивается, как только у владельца появляются финансовые возможности это сделать. Таким образом, эти объекты постоянно находятся в стадии становления, достройки, что придает им вид живой, однако весьма непрезентабельный. В связи с нехваткой торговых помещений площадью 600–1500 кв. м ритейлеры покупают непрофильные здания – бывшие склады, пивзаводы, хлебозаводы и т. д. – проводят реконструкцию и «заселяют» арендаторами (ТЦ «Сигма»). Одна из главных проблем Архангельска – практическое отсутствие современных форматов торговли, однообразие представленных арендаторов и торговых центров, отчего у многих участников рынка возникает ощущение перенасыщенности города торговыми площадями. «Собственники большинства торговых центров идут по пути наименьшего сопротивления: построив здание и сдав его в аренду, они не занимаются маркетингом объекта, что в условиях ужесточающейся конкуренции на рынке сегодня приводит к его увяданию, – отмечает Максим Заборский, начальник аренднодоговорного отдела компании «Титандевелопмент». – Нередки такие ситуации, когда одно здание принадлежит разным собственникам или в одном ТЦ торгуют арендаторы конкурирующих товарных групп».
Тем не менее в последнее время некоторые владельцы ТЦ пытаются формировать достойный пул арендаторов, избавляясь от торговцев «всего подряд» и «непонятно чего», заключая арендные договоры с известными марками и ритейлерами.
Сегодня в Архангельске представлены более сорока известных российских и зарубежных брендов, в частности Mexx, Tommy Hilfiger Mango, S’Oliver, Motivi, Motor jeans, Benetton, Sasch и др. Проявляют интерес к городу «М.видео» и «Техносила». 10 февраля в ТЦ «Фудзи» должно было состояться открытие магазина «Патэрсон». Собственники ТЦ «Троицкий пассаж» ведут переговоры с сетью парфюмерии «Арбатпрестиж». Кроме того, в городе работают местные торговые сети: парфюмерная «Шик», продуктовые «Петровский» и «Ромашка» и др.
В центральной части Архангельска расположено порядка двадцати ТЦ.
«Центральный универмаг» на ул. Поморская, 9, был построен 65 лет назад, сегодня его площадь составляет 10 311 кв. м. Владелец «Титандевелопмента» совместно с московской фирмой разработал новую концепцию объекта. После реконструкции посещаемость универмага увеличилась в 1,5 раза и сегодня составляет в среднем 5 тыс. человек в день. Арендные ставки – $680–1360.
ТЦ «Премьер» на Троицком пр., 52, также принадлежащий компании «Титандевелопмент», – это бывший ресторан, переоборудованный в ТЦ площадью 6183 кв. м. Первый этаж занимает супермаркет «Премьер». По словам владельцев, здесь представлен самый широкий ассортимент товаров премиумкласса в городе. На втором этаже – одежда и обувь. В феврале комплекс будет закрыт на ремонт и реконструкцию, после которой второй этаж будет отдан «М.видео». Арендные ставки варьируются от $230 до $1180.
ТЦ «Светлана» на ул. Поморской, 7, площадью 1565 кв. м – один из самых старейших магазинов Архангельска. Торговля здесь представлена в старом, традиционном, формате – площади «нарезаны» на сегменты для арендаторов. Однако посещаемость его очень высокая, население города и области по традиции, сохранившейся с советских времен, приходит сюда за покупками. Поэтому в ближайшей перспективе собственник ничего менять не собирается. Арендные ставки здесь самые высокие в городе – $700–2000.
ТЦ «Троицкий пассаж» (владелец «Архангельская недвижимость») на ул. К. Либкнехта, 8, построен в 1870 году. Нынешний владелец – «Архангельская недвижимость» – приобрел это здание у техникума связи. «Дом находился в аварийном состоянии, и нам пришлось его восстанавливать», – замечает Дмитрий Мошков. Сегодня торговая площадь объекта составляет 3 тыс. кв. м. Аренда – около $680/кв. м в год.
Также в городе функционируют торговые центры «Березка», «Норд», «Арбат», «Орион», «Сигма», «Детский мир» (принадлежащий муниципалитету, в скором времени будет продан на торгах), «Панорама», «Рим», «Астра», «Фудзи», «Полярный» и другие.
Одной из основных проблем, стоящих на пути развития архангельского ритейла, местные участники рынка и риелторы называют сложность в приобретении земельных участков. Большинство же участков находится в руках людей, которые, обладая соответствующим административным ресурсом, преследуют чисто коммерческие интересы. Тем не менее земля продается, цена ее зависит от многих факторов, в числе которых местоположение, площадь, обременения и т. д. К примеру, участок на ул. Суворова площадью 145 кв. м с согласованиями и проектом продается за $190 тыс. В районе ул. Тимме 10 соток земли с разрешением на строительство стоит $380 тыс. За пределами города 3 га с пакетом документов, без проекта, предлагается за $250 тыс.
Цена аренды торговых площадей в городе колеблется от $680 до $1,8 тыс./кв. м в год. Средняя цена продажи – $1250/кв. м.
Шайбу
Как отмечают местные аналитики рынка, в Архангельске ощущается острая нехватка современных офисных площадей. В настоящее время офисы арендуются в торговых центрах (2–3й этажи), бывших квартирах, переведенных в нежилой фонд, цокольных этажах жилых домов, отдельно стоящих бизнесцентрах. По словам риелторов, наибольшей популярностью пользуются офисные помещения с отдельным входом не выше первого этажа, с хорошим обзором улицы и транспортной доступностью. Кроме того, некоторые фирмы арендуют офисные помещения в деревянных домах постройки XIX века. Очень популярна улица ЧумбароваЛучинского, которая сегодня переживает период реставрации: ее планируется сделать центральной прогулочной зоной. Однако сегодня восстановлению подверглась лишь половина улицы, и там пока нет торговых объектов, располагаются лишь деревянные жилые дома и конторы. Средние ставки аренды – от $140/кв. м в год. Цена на бывшие квартиры в среднем $3 тыс./кв. м.
Отдельно стоящих бизнесцентров в городе два – на ул. К. Маркса, 15, и на Поморской, 7. Рядом находится гостиница «Двина», часть площадей которой сдается под офисы.
Бизнесцентр на К. Маркса в народе окрестили «Шайбой», что точно характеризует его внешний облик. «Мы поставили перед собой задачу построить высококлассное офисное здание, поскольку маркетинговое исследование показало, что этот сегмент рынка свободен», – рассказывает Дмитрий Мошков. К концу строительства половина площадей была продана, другая половина осталась в собственности девелопера. В «Шайбе» работает современная система кондиционирования, охрана, лифты Otis, отделка – керамогранит. В Архангельске это здание классифицируется как класс А. Арендаторы и владельцы площадей – «Североалмаз», «Сименс», «Мегафон» и др.
Здесь самые высокие ставки в городе – $520/кв. м в год. Свободных площадей нет.
Офисный центр на ул. Поморской, 7 (принадлежит «Титандевелопменту») состоит из двух зданий четырех и пяти этажей общей площадью 12 тыс. кв. м. Расположен в историческом деловом центре города, имеет парковку, ресторан, необходимую инфраструктуру для обеспечения деятельности арендаторов. Собственник классифицирует это здание как класс В. Арендаторы – банки, страховые компании, салон красоты, федеральные структуры. Стоимость аренды – от $250 до $320.
Офисное здание на ул.ЧумбараЛучинского, 39, также находящееся в собственности «Титандевелопмента», представляет собой кирпичное двухподъездное здание площадью 793 кв. м. Аренда составляет $270–410/кв. м в год.
На центральной площади города находится самый высокий – 24 этажа – объект в Архангельске, являющийся, по сути, визитной карточкой города (ул.Ленина, 4). Однако визитной карточкой является только его фасад, потому что внутри это постсоветское стихийное офисное пространство, принадлежащее бесчисленному количеству собственников и оттого хаотичное, со старыми скрипящими лифтами и мрачным фойе, где архангельские бабушки торгуют петрушкой и квашеной капустой. Арендаторы и собственники – «Архгражданпроект», «Европа+», банк и множество небольших контор, арендующих подчас по комнате. Тем не менее «Высотка», как ее здесь называют, пользуется популярностью в силу своего местоположения и изза недостатка в городе офисных помещений. Общая площадь здания – 12 тыс. кв. м. Стоимость аренды – $320/кв. м в год, исключая коммунальные платежи. Стоимость продажи составляет $2 тыс./кв. м.
Кроме того, в качестве офисных площадей используются здания бывших НИИ. Здесь ставки аренды составляют $230/кв. м в год. За эти деньги владельцы здания предлагают офисные помещения класса C и D с минимальным ремонтом и телефонной точкой.
Советские складушки
По оценке местных участников рынка, рынок арендуемых складских помещений в Архангельске сегодня составляет порядка 150 тыс. кв. м, однако остается несформированным и представляет собой набор объектов, принадлежавших промышленным предприятиям, базам советского периода. Особенно дефицитными считаются склады с ж/д веткой, найти таковые практически невозможно. Очень сложно арендовать помещение с развитой инфраструктурой: транспортная доступность, хорошая дорога, близость к городу, ж/д ветка, наличие офисного помещения и телекоммуникаций. «Ни одного современного логистического центра за последние годы в этом регионе не было построено, что, в общемто, вполне объяснимо, – поясняет Дмитрий Мошков. – Рынок развивается от наиболее прибыльных секторов, каковым является, как известно, торговля, к наименее доходным – складской недвижимости».
Тем не менее в городе есть несколько складских комплексов, о которых стоит сказать.
Один из них, площадью 15 тыс.кв. м, находится в районе Журавихи. Построенный в последние годы социализма, он отличается относительно развитой инфраструктурой: охраняемая территория, ж/д ветка, здание АБК. Арендная ставка составляет $30–45/кв. м в год. Однако этот склад находится довольно далеко от города.
Комплекс на Окружной, 8, площадью 13,4 тыс. кв. м, представляет собой объект из более чем двадцати складов с центральной базой, ж/д веткой, инфраструктурой (столовая, магазин, офисные помещения), принадлежавших ранее «Архоблснабу» и вошедшей в структуру ГК «Титан» в процессе реорганизации. Владелец сдает помещения в аренду и предоставляет сопутствующие услуги по погрузкеразгрузке, хранению и т. д. Аренда составляет от $45 до $135/кв. м в год. Свободных помещений нет.
«С приходом в город федеральных коммерческих структур и увеличением товарооборота местных ритейлеров спрос на качественные складские помещения повысился, – говорит Максим Заборский. – Мы ожидаем, что через годдва остро встанет проблема нехватки качественных складских площадей».
Средняя арендная ставка на складские помещения в Архангельске составляет $60/кв. м в год.
В номера
По информации компании «Бекар», в Архангельске имеется порядка 8 отелей, номерной фонд большинства из которых составляет до 30 номеров. Также представлены две большие гостиницы с номерным фондом около 240 номеров, это гостиницы категории 3* – «Двина» и «ПурНаволокОтель», обладающие развитой инфраструктурой. Цена за обычный номер в среднем по городу составляет от 800 до 1500 рублей в сутки, в то время как в гостиницах достаточно высокого уровня, таких как «БизнесЦентр Отель», «Двина» и «ПурНаволок Отель», цена может доходить до 8000 руб. в сутки.
Четырехзвездочная «ПурНаволок» расположена на набережной Двины, владелец произвел серьезную реконструкцию и сегодня предлагает номера от 2000 руб. в сутки. Номерной фонд составляет 234 номера, есть малый и большой конференцзалы, залы для переговоров, офисные помещения, WiFi, оздоровительный центр.
Трехзвездочная 13этажная «Двина» находится в центре города и располагает 186 номерами по цене от 1100 руб. в сутки за одноместный номер. Гостиница предлагает сервисы: конференцзал, бизнесцентр, центр красоты, ресторан.
По словам директора гостиницы «Двина» Петра Ларионова, средняя загруженность его отеля составляет 52%. Это немного, однако, по его словам, регион развивается, интерес к нему усиливается, особенно со стороны иностранцев. Поэтому нередко гостиницы города бывают загружены на 100%. Местные специалисты рынка скептически относятся к идее дефицита гостиниц в Архангельске, однако попытки корреспондента CRE найти приличный свободный номер не дороже 2000 руб. не увенчались успехом.
Офисы на плаву
Уникальными арендуемыми объектами в Архангельске стали дебаркадеры – деревянные плавучие пристани, стоящие у причала в районе морского речного вокзала и Красной пристани, рассказывает гендиректор ООО «ЦеКоН» Елена Клюкина. Они используются под магазины (мебели и спортивных товаров), офисы, ночные клубы, казино, баню. Это экзотично, однако арендаторы и покупатели не слишком вдохновляются перспективой разместить там свою фирму. Тому есть несколько причин, в частности, место под дебаркадером нужно арендовать у морского речного порта, что сложно, поскольку площадей у причала практически нет. Кроме того, проблемой являются коммунальные удобства. Единственное, чем обеспечены эти плавсредства, – электричеством. Остальное приходится организовывать самостоятельно: подвоз воды, вывозные септики (туалет), отопление. Площадь дебаркадера – 500–600 кв. м, однако некоторые владельцы проводят реконструкцию и достраивают дополнительные помещения. Цена продажи такого «плавсредства» – порядка $120 тыс.
«Мы находимся в тысяче километров от Москвы, и особой разницы в климатических условиях между этими городами я не вижу, – отмечает мэр Архангельска Александр Донской. – Тем более что на инвестиционный климат влияют не столько погодные условия, сколько отношение к этому власти и потенциал региона». В настоящее время в Архангельске ведется подготовка масштабной приватизации муниципального имущества. В 2007 году планируется продать с аукциона более 100 помещений для торговли и культурноразвлекательных учреждений, которые принадлежат мэрии. До 2009 года – более 300 объектов, в том числе и помещения, в которых на сегодняшний день размещаются сетевые супермаркеты. Однако, по словам градоначальника, несмотря на то что на 1 января 2006 года торговая площадь магазинов в Архангельске составила порядка 130 тыс. кв. м (без вспомогательных торговых площадей), современные форматы торговли в городе практически не представлены. Модернизированные универмаги и крытые рынки не отвечают требованиям времени. Однако в Архангельске есть все предпосылки для развития ритейла и качественных торговых площадей, уверены в мэрии. Так, в ближайшее время «Титандевелопмент» намерен начать строительство двух бизнесцентров (класса А и В+ ) и ТРК в центре Архангельска площадью 40 тыс. кв. м, отвечающий современным требованиям к подобным объектам. Кроме того, местный девелопер ООО «Треугольник» строит в центре города ТЦ площадью 18 тыс. кв. м с большой зоной развлечений и арендуемыми офисными помещениями.
