Бизнес начинается с офиса
Постоянное увеличение числа предприятий Екатеринбурга способствует усилению спроса на качественные офисные площади.
По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), на начало II полугодия 2006 года к офисным площадям можно было отнести около 2,7–2,9 млн. кв. м (классы А, В, С, D). В том числе офисная площадь объектов, введенных в эксплуатацию после 1 января 1998 года, оценена на уровне 200 тыс. кв. м, из которых к офисам класса А можно отнести 2,5 тыс. кв. м, класса В – 160 тыс. кв. м. Остальное – помещения класса С, D: офисы на первых этажах жилых домов, помещения исследовательских институтов и другие здания советской постройки.
Прирост качественного предложения происходит в основном за счет строительства офисов класса В. Класс А на рынке Екатеринбурга пока представлен только Центром международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ). Несмотря на то что бизнес-центр «Антей» также относят к классу А, эксперты отмечают, что по ряду параметров он не соответствует заявленному уровню. В то же время в городе есть несколько офисных центров, построенных крупными сырьевыми и финансовыми компаниями для своих нужд. Некоторые из них также отвечают качеству офисных центров класса А, но, поскольку они не поступают на рынок, при оценке предложения эксперты их не учитывают.
По данным УПН, на конец ноября 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м офисных площадей в специализированных офисных центрах. Аналитики компании сообщают, что в настоящий момент на различных стадиях строительства находится более 1,1 млн. кв. м бизнес-центров и многофункциональных зданий с офисными площадями (без учета офисов на первых этажах строящихся жилых домов). На офисные помещения приходится не менее 540 тыс. кв. м, около 40% из них планируется сдать в 2007 году.
Сегодня из-за недостаточного предложения качественных офисных площадей помещения класса А и В заняты практически полностью. При строительстве новых ОЦ значительная часть площадей раскупается еще на начальных стадиях реализации проектов.
Средние ставки аренды офисных помещений, по данным Knight Frank, составляют $400–550 кв. м/год без НДС для класса А, и $300–385 кв. м/год без НДС для класса В. Средняя цена продажи 1 кв. м приблизилась к отметке $1000. Подавляющее большинство предложений сосредоточено в диапазоне $700–2000/кв. м.
Серьезные изменения в сегменте офисной недвижимости ожидаются с вводом в эксплуатацию объектов в составе делового квартала «Екатеринбург-Сити» общей площадью около 400 тыс. кв. м. Основным инвестором этого проекта является «Уральская горно-металлургическая компания», завершение реализации проекта намечено на 2012 год. Кроме офисных площадей комплекс будет включать торговую и гостиничную недвижимость. Начало строительства первого здания масштабного проекта – башни «Исеть» – запланировано на середину 2007 года, но в связи с тем, что это будет первый в Екатеринбурге опыт строительства здания высотой около 200 м, возможны задержки с получением разрешительной документации. По мнению специалистов DTZ, формирование целого делового района приведет к серьезному изменению рынка офисной недвижимости Екатеринбурга.
Торговые центры
Общий экономический подъем в России в целом и в Уральском регионе в частности способствует росту покупательской способности населения. В связи с этим появляется все больше торговых объектов в крупных городах региона. И Екатеринбург не исключение – потребительский рынок города по товарообороту уступает только Москве и Санкт-Петербургу, сегмент торговой недвижимости здесь развивается весьма активно.
По данным компании «Урал-Гермес», на декабрь 2006 года в Екатеринбурге насчитывался 21 торговый центр (к ним специалисты компании причисляют торговые объекты, имеющие торговую площадь свыше 4 тыс. кв. м); их суммарная общая площадь составляет около 620 тыс. кв. м, в том числе площадей современного класса (вновь построенные объекты) – около 550 тыс. кв. м.
За последние два года на рынок вышло большое количество новых и реконструированных торговых центров, среди них можно отметить следующие (данные компании DTZ):
n ТЦ «Гермес-Плаза», введенный в эксплуатацию в 2005 году (общая площадь – 16,5 тыс. кв. м, торговая площадь – 5,5 тыс. кв. м);
n ТРЦ «Парк-Хаус», открытый в 2005 году. Общая площадь – 55 800 кв. м, торговая – около 40 тыс. кв. м;
n I и II очереди ТРЦ «Гринвич» общей площадью 53 тыс. кв. м, введенные в эксплуатацию в 2006 году;
n торгово-развлекательный центр «Мега», открывшийся в городе в октябре 2006 года, общей площадью 120 тыс. кв. м.
Значительное количество торговых центров находится на стадии строительства, среди них «Мегаполис», «Европейский», Nebo, «Формат» и другие.
В последнее время все больше девелоперов стремятся осваивать территории на окраинах. Это связано в первую очередь с дефицитом участков в центре и высокой арендной платой за землю, а также с транспортной загруженностью центральной части города. Примером нового объекта, расположенного за пределами центра Екатеринбурга, может служить ТРЦ «Карнавал», открытие которого состоялось в декабре 2006 года. Современный многофункциональный ТРК общей площадью 75 тыс. кв. м, концепцию которого разработала компания Colliers International, расположен в северо-западной части города, в непосредственной близости от городской объездной дороги. В ближайшее время девелопер проекта – ООО «Рендер» – приступает к строительству второй очереди комплекса, завершение которой планируется к концу 2007 года.
На рынок продолжают приходить новые торговые сети. Как сообщают в DTZ, в ближайший год в Екатеринбург намерены прийти такие операторы, как «Ашан», «Рамстор», OBI, «Карусель» и другие. Несмотря на активность федеральных ритейлеров, активность местных сетевых операторов («Купец», «Монетка», «Кировский») остается высокой, продолжается их укрупнение. Рост местных сетей, а также выход на рынок города крупных международных и федеральных операторов, приводят к увеличению масштабов торговых проектов. Увеличение площади позволяет существенно повысить конкурентоспособность торгового центра, привлекая операторов, продвигающих определенные форматы магазинов и предоставляющих более широкий ассортимент товаров и услуг. Тенденция увеличения площади коснулась и существующих торговых центров, многие из которых расширяются за счет строительства дополнительных очередей. В качестве примера можно привести ТРЦ «Гринвич», к которому пристроено дополнительно 30 тыс. кв. м, а также ТК «Сибирский трактъ», который был увеличен на 10 тыс. кв. м, и сейчас планируется его дальнейшее расширение.
Несмотря на активное строительство, до сих пор наблюдается дефицит высококлассных торговых площадей. Заполняемость качественных ТЦ очень высока – по оценкам специалистов компании «Урал-Гермес», в среднем доля свободных площадей составляет 3%.
На ненасыщенность рынка торговых центров указывают и высокие арендные ставки: по данным компании DTZ, ставки аренды в торговых центрах составляют $600–2000/кв. м в год без НДС и операционных расходов. Эксперты компании Knight Frank подсчитали, что цены сделок купли-продажи торговых помещений варьируются $1000–3500/кв. м в зависимости от их качества, местоположения, размера, доходности и других условий.
Трудности хранения
Рынок складской недвижимости остается наименее развитым сегментом коммерческой недвижимости Екатеринбурга – главным образом он формируется за счет производ-ственных площадей и торговых баз, при этом большинство существующих помещений не соответствует элементарным требованиям к хранению и обработке грузов.
Как отмечают специалисты аналитического отдела УПН, в городе практически нет складских площадей высокого качества (А, В) – в основном используются старые по-стройки, иногда частично реконструированные. По данным Knight Frank, общая площадь складских помещений составляет 750 тыс. кв. м, среди них складов класса B не более 50 тыс. кв. м. По оценкам специалистов «Урал-Гермеса», дефицит складских площадей составляет 700–800 тыс. кв. м.
Сегодня о своих планах разместить терминалы в городе заявили компании «Международное логистическое партнер-ство» и ИПГ «Евразия». Последняя, точнее, ее «дочка» – «Евразия логистик» – осенью приступила к строительству логистического парка «Пымша», площадь которого составит около 250 тыс. кв. м. Проект «Международного логистического партнерства» пока находится в стадии разработки: логистический комплекс площадью около 100 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию в 2008 году. Среди других заявленных крупных проектов можно отметить следующие (данные компании «Урал-Гермес»):
n оптово-логистический комплекс «Терминал «Чкаловский» (общая площадь по проекту 70 тыс. кв. м, планируемый ввод в 2007 году);
n Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр, включающий контейнерный терминал и складские помещения (общая площадь по проекту 180 тыс. кв. м, первый объект из двадцати введен в ноябре 2006 года, завершить строительство планируется в 2010 году);
n транспортно-логистический центр «Северный» (общая площадь по проекту 32 тыс. кв. м, планируемый ввод – в 2008 году);
n складской логистический комплекс ЗАО ТК «Контейнерный сервис» (общая площадь по проекту 24 тыс. кв. м, ввод в 2007 году);
n складской логистический комплекс «НЛК-Екатеринбург» (общая площадь по проекту 38 тыс. кв. м, ввод в 2009 году).
Пока же большинство потребителей логистических услуг в Екатеринбурге вынуждены довольствоваться складскими помещениями, весьма условно пригодными для хранения товара. При этом цены в данном сегменте не намного ниже московских: по данным Knight Frank, ставки аренды помещений варьируются от $60 до $100/кв. м в год, а наиболее качественные или удобные по местным меркам склады сдаются по $100–120/кв. м в год (включая НДС). Цена продажи – $230–460/кв. м.
Гостям здесь рады
Гостиничная недвижимость традиционно считается наименее привлекательной для инвесторов по сравнению с тремя вышеперечисленными сегментами. Однако в Екатеринбурге рынок гостиничных услуг развивается довольно активно – сказывается статус города как индустриального и культурного центра всего Уральского региона. Здесь весной открылся первый в регионе отель, по-строенный на иностранные инвестиции, – Park Inn. Это бренд международного гостиничного оператора Rezidor Hotel Group, которому принадлежит пять брендов отелей по всему миру. В России самой известной является Radisson SAS – отели этой сети есть в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Park Inn в Екатеринбурге – первый отель под этим названием в России.
В 2006 году здесь также открылись трехзвездочный отель «Вознесенский» и вторые очереди «ЕВРотеля» и «Атриум Палас отеля».
Из международных гостиничных сетей, планирующих выход в Екатеринбург, можно отметить Hyatt International – оператор будет управлять отелем категории 5*, строительство которого ведет «Уральская горно-металлургическая компания». Также к концу 2007 года планируется открытие четырехзвездочной гостиницы «Новотель» под управлением гостиничного оператора ACCOR. В первой половине 2007 года откроется отель категории 3–4* под управлением южноафриканской сети Protea Hotels.
Основную долю потребителей гостиничных услуг составляют бизнесмены, поэтому загрузка отелей максимальна в период деловой активности с ноября по май – по будним дням она достигает 100%. Наибольшим спросом пользуются отели среднего ценового сегмента, но и высококлассные не страдают от недостатка постояльцев.
Выводы
Развитие промышленности и торговли в УрФО способствует росту рынка коммерческой недвижимости. В частности, в Екатеринбурге во всех сегментах рынка появляются крупные проекты, усиливается интерес инвесторов и девелоперов к этому городу. Спрос пока превышает предложение, но успешная реализация заявленных на сегодняшний день проектов создаст предпосылки для качественной конкуренции, которая является признаком зрелости рынка.
