Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному международной консалтинговой компанией CBRE, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными.
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
Складская недвижимость
Согласно отчету, объемы инвестиций в складскую недвижимость, вероятно, останутся высокими в 2022 году из-за объема капитала, вкладываемого в данный сектор. Ожидается, что благодаря растущему спросу со стороны арендаторов он останется одним из предпочтительных направлений для портфельных инвесторов. Следовательно, конкуренция за земельные участки и лучшие активы усилится, и CBRE ожидает, что рост арендной платы ускорится параллельно с низкой доходностью, которая на некоторых рынках может снизиться еще больше — до 3%. Новые спекулятивные проекты все чаще применяют стандарты ESG, чтобы удовлетворить потребности арендаторов, нуждающихся в экологически устойчивой складской недвижимости. CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится и в 2022 году.
Арендное жильё
Европейский рынок арендного жилья отличается высокой устойчивостью на пороге 2022 года и, как ожидается, продолжит расти как по объему, так и по доле в общем объеме инвестиций. Ожидается, что дефицит предложения подтолкнет инвесторов к покупкам с форвардным финансированием, а также к слияниям и поглощениям, что, вероятно, приведет к увеличению стоимости сделок как на устоявшихся, так и на развивающихся рынках. Ожидается, что вторичная недвижимость и арендная недвижимость для одной семьи также будут набирать обороты в городах со сложившимся рынком. Регулирование по-прежнему будет оставаться сдерживающим фактором, особенно для роста арендной платы, но высокий спрос со стороны арендаторов и общий благоприятный прогноз для сектора, вероятно, перевесят эти ограничения.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными.
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
Складская недвижимость
Согласно отчету, объемы инвестиций в складскую недвижимость, вероятно, останутся высокими в 2022 году из-за объема капитала, вкладываемого в данный сектор. Ожидается, что благодаря растущему спросу со стороны арендаторов он останется одним из предпочтительных направлений для портфельных инвесторов. Следовательно, конкуренция за земельные участки и лучшие активы усилится, и CBRE ожидает, что рост арендной платы ускорится параллельно с низкой доходностью, которая на некоторых рынках может снизиться еще больше — до 3%. Новые спекулятивные проекты все чаще применяют стандарты ESG, чтобы удовлетворить потребности арендаторов, нуждающихся в экологически устойчивой складской недвижимости. CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится и в 2022 году.
Арендное жильё
Европейский рынок арендного жилья отличается высокой устойчивостью на пороге 2022 года и, как ожидается, продолжит расти как по объему, так и по доле в общем объеме инвестиций. Ожидается, что дефицит предложения подтолкнет инвесторов к покупкам с форвардным финансированием, а также к слияниям и поглощениям, что, вероятно, приведет к увеличению стоимости сделок как на устоявшихся, так и на развивающихся рынках. Ожидается, что вторичная недвижимость и арендная недвижимость для одной семьи также будут набирать обороты в городах со сложившимся рынком. Регулирование по-прежнему будет оставаться сдерживающим фактором, особенно для роста арендной платы, но высокий спрос со стороны арендаторов и общий благоприятный прогноз для сектора, вероятно, перевесят эти ограничения.
Ричард Холбертон, старший директор отдела исследований рынка CBRE по региону ЕМЕА (Европа, Ближний Восток и Африка), прокомментировал: «Хотя 2021 год не запомнится эпидемиологическими ограничениями в той же степени, что и 2020 год, появление нового штамма «омикрон», недавнее увеличение числа случаев заболевания Covid-19 и введение новых ограничений в некоторых странах Европы подчеркивают сохраняющиеся риски. Однако основания сохранять оптимизм в отношении того, что восстановление продолжится в 2022 году, и некоторые рынки действительно будут функционировать очень эффективно. В наступающем году также произойдет резкое изменение роли ESG во всех сегментах рынка, что ускорит процесс повышения качества данных, необходимый для укрепления связи между стратегией и практическими действиями».
