Предложение и спрос
Предложение торговых площадей в городе Минске не изменилось, поскольку не было ввода крупных объектов ни в предыдущем 2021 году, ни в I квартале 2022 года. Ряд реализуемых девелоперских проектов в торговом сегменте заявлялся к завершению к этому периоду или раньше. Однако ввод в эксплуатацию и функционирование ни одного из заявленных проектов не начались.
К таким проектам относятся ТРЦ Mega Park, Minsk City Mall и Green Time. Вероятным новым сроком ввода последних двух назывался II квартал 2022 года. Однако сроки ввода застройщиками озвучивались до кризисной ситуации, возникшей в конце I квартала, и их следует рассматривать как оптимистичные.
Ситуация с ТРЦ Mega Park остается неопределенной. Процент готовности объекта высокий. Еще в докризисный период собственники были заинтересованы в продаже ТРЦ. И на данный момент ситуация вокруг объекта такая, что его проблемотично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвесторы объекта – компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает очень проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями инвестора.
Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен около 1400 тыс. кв. м. Предложение с 2020 года не изменилось.
Спрос оставался умеренным еще в период всего 2021 года. Но поскольку не вводилось новых крупных объектов, площади в действующих торговых центрах поглощались. Это относится и к тем объектам, где имелось достаточное количество вакантного предложения, и к тем, где вакансиия была образована в процессе ротации. Примерами первой категории могут быть ТРЦ Palazzo и ТЦ «Столица». Тем не менее ТРЦ Palazzo можно отнести к обеим категориям, поскольку для него также характерны и ротационные открытия. На месте супермаркета ушедшей с рынка в 2021 году сети Bigzz заработал Euroopt Prime.
В отношении открытий новых магазинов в торговых центрах, произошедших в I квартале 2022 года, все же надо проявлять сдержанный оптимизм. Переговорный процесс по ним в ряде случаев начинался еще в 2021 году, и открытия, произошедшие, например, в конце февраля или марте — это завершение ранее проделанной работы. Перспективы контрактации в текущий период менее оптимистичные. Большинство компаний взяло паузу в плане развития, чтобы оценить, как будет развиваться ситуация в регионе в целом и, в частности, что будет с логистикой поставок товаров в сети.
Коммерческие условия
Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали снижаться. Данная тенденция наблюдается как по отношению к запрашиваемым ставкам по новым договорам, так и по пересмотру коммерческих условий уже ранее заключенных договоров. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3- 3,2 рубля за 1 евро) на несколько месяцев, до определения и стабилизации ситуации на рынке.
Наблюдается и встречная перестраховка, характерная для собственников недвижимости. Так, в ряде случаев где договоры были привязаны исключительно к проценту от оборота, арендодатели настаивают на переходе к гибридной схеме, когда часть арендной платы будет фиксированной. В период начала кризиса наблюдался повышенный спрос на многие товары повседневного спроса (продукты питания, бытовая химия, санитарно-гигиенические товары) и дорогостоящие товары, как, например, бытовая техника. Это привело к скачку выручки, за которым последует значительное снижение розничного товарооборота по многим товарным группам, что на многие месяцы может лишить собственников ожидаемых поступлений от аренды.
На конец марта из-за фиксации курса или некоторых подвижек в сторону снижения фиксированных ставок, ставки стали ниже на 6-10%. В течение апреля-начала мая ожидается «притирка» к ситуации на рынке и после майских праздников рынок аренды выйдет уже на какой-то устоявшийся уровень ценовой политики. Наиболее вероятно, что до момента плато произойдет общее снижение размеров ставок в еврономинале по рынку в 15- 20% от уровня на начало 2022 года.
Вакантность
Заметного роста вакантности не произошло, поскольку рынок характеризовался осторожно умеренным спросом, а отказ от аренды в период конец февраля – март 2022 г. не носил массового характера, что также было характерно для рынка России. Ряд брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в России, не ушли с белорусского рынка, однако и представленность мировых брендов на нашем рынке гораздо более скромная.
Сохранение брендов обусловлено тем, что значительная часть международных компаний, представленных на рынке торговой недвижимости в Беларуси, работают по франшизе. Прямое присутствие брендов менее характерно. До этого эксперты рынка, равно как и потребители, отмечали как глобальную проблему, что наш ритейл мало представлен крупными мировыми игроками, особенно в фэшн-сегменте. Однако в результате непрямого представительства мировых игроков на местном рынке ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов на аренду площадей (за редким исключением).
Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с проблемой, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов осталась под вопросом. И даже в тех объектах, где ушедшие компании арендовали 25-30% площадей – это ощутимо.
В виду складывающейся ситуации на рынке также происходит оптимизация числа розничных объектов национальными сетями. Прежде всего, это касается сегмента продажи бытовой техники и электроники. Данный сектор товаров активно реализуется через ecommerce, и стационарные магазины сетей скорее выполняют функции шоу-рума, а также еще популярны у представителей старшего поколения, менее приверженных покупкам в Интернет-торговле. Заявление ряда крупных производителей бытовой техники и электроники о приостановке деятельности на рынках России и Беларуси, а также возникшие сложности с логистикой поставок товаров не требуют того числа стационарных магазинов, как было необходимо в докризисный период.
В целом по рынку вакантность изменилась не существенно. Из-за закрытия отдельных магазинов на конец I квартала она стала выше, но это явление можно охарактеризовать как коррекцию в сторону увеличения, поскольку реально рост составил 0,3-0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывшимися торговыми точками.
Тенденции рынка
Предложение торговых площадей в городе Минске не изменилось, поскольку не было ввода крупных объектов ни в предыдущем 2021 году, ни в I квартале 2022 года. Ряд реализуемых девелоперских проектов в торговом сегменте заявлялся к завершению к этому периоду или раньше. Однако ввод в эксплуатацию и функционирование ни одного из заявленных проектов не начались.
К таким проектам относятся ТРЦ Mega Park, Minsk City Mall и Green Time. Вероятным новым сроком ввода последних двух назывался II квартал 2022 года. Однако сроки ввода застройщиками озвучивались до кризисной ситуации, возникшей в конце I квартала, и их следует рассматривать как оптимистичные.
Ситуация с ТРЦ Mega Park остается неопределенной. Процент готовности объекта высокий. Еще в докризисный период собственники были заинтересованы в продаже ТРЦ. И на данный момент ситуация вокруг объекта такая, что его проблемотично как ввести в эксплуатацию, так и продать. Инвесторы объекта – компания с литовским капиталом, что в современных условиях делает очень проблематичным эксплуатацию и управление объектом представителями инвестора.
Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади представлен около 1400 тыс. кв. м. Предложение с 2020 года не изменилось.
Спрос оставался умеренным еще в период всего 2021 года. Но поскольку не вводилось новых крупных объектов, площади в действующих торговых центрах поглощались. Это относится и к тем объектам, где имелось достаточное количество вакантного предложения, и к тем, где вакансиия была образована в процессе ротации. Примерами первой категории могут быть ТРЦ Palazzo и ТЦ «Столица». Тем не менее ТРЦ Palazzo можно отнести к обеим категориям, поскольку для него также характерны и ротационные открытия. На месте супермаркета ушедшей с рынка в 2021 году сети Bigzz заработал Euroopt Prime.
В отношении открытий новых магазинов в торговых центрах, произошедших в I квартале 2022 года, все же надо проявлять сдержанный оптимизм. Переговорный процесс по ним в ряде случаев начинался еще в 2021 году, и открытия, произошедшие, например, в конце февраля или марте — это завершение ранее проделанной работы. Перспективы контрактации в текущий период менее оптимистичные. Большинство компаний взяло паузу в плане развития, чтобы оценить, как будет развиваться ситуация в регионе в целом и, в частности, что будет с логистикой поставок товаров в сети.
Коммерческие условия
Если в период января-февраля ставки арендной платы держались на уровне, характерном для конца 2021 года, то уже с первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали снижаться. Данная тенденция наблюдается как по отношению к запрашиваемым ставкам по новым договорам, так и по пересмотру коммерческих условий уже ранее заключенных договоров. Запросы на пересмотр ставок возникли в период существенного снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3- 3,2 рубля за 1 евро) на несколько месяцев, до определения и стабилизации ситуации на рынке.
Наблюдается и встречная перестраховка, характерная для собственников недвижимости. Так, в ряде случаев где договоры были привязаны исключительно к проценту от оборота, арендодатели настаивают на переходе к гибридной схеме, когда часть арендной платы будет фиксированной. В период начала кризиса наблюдался повышенный спрос на многие товары повседневного спроса (продукты питания, бытовая химия, санитарно-гигиенические товары) и дорогостоящие товары, как, например, бытовая техника. Это привело к скачку выручки, за которым последует значительное снижение розничного товарооборота по многим товарным группам, что на многие месяцы может лишить собственников ожидаемых поступлений от аренды.
На конец марта из-за фиксации курса или некоторых подвижек в сторону снижения фиксированных ставок, ставки стали ниже на 6-10%. В течение апреля-начала мая ожидается «притирка» к ситуации на рынке и после майских праздников рынок аренды выйдет уже на какой-то устоявшийся уровень ценовой политики. Наиболее вероятно, что до момента плато произойдет общее снижение размеров ставок в еврономинале по рынку в 15- 20% от уровня на начало 2022 года.
Вакантность
Заметного роста вакантности не произошло, поскольку рынок характеризовался осторожно умеренным спросом, а отказ от аренды в период конец февраля – март 2022 г. не носил массового характера, что также было характерно для рынка России. Ряд брендов, которые прекратили (приостановили) деятельность в России, не ушли с белорусского рынка, однако и представленность мировых брендов на нашем рынке гораздо более скромная.
Сохранение брендов обусловлено тем, что значительная часть международных компаний, представленных на рынке торговой недвижимости в Беларуси, работают по франшизе. Прямое присутствие брендов менее характерно. До этого эксперты рынка, равно как и потребители, отмечали как глобальную проблему, что наш ритейл мало представлен крупными мировыми игроками, особенно в фэшн-сегменте. Однако в результате непрямого представительства мировых игроков на местном рынке ни потребители не заметили особых изменений в работе крупных торговых объектов, ни собственники не столкнулись с прекращением контрактов на аренду площадей (за редким исключением).
Для сравнения, в России уже в первые недели марта некоторые ТРЦ, ранее популярные и насыщенные мировыми брендами, столкнулись с проблемой, что вакантность с практически нулевых показателей поднялась до 70% и выше, что привело к оттоку посетителей, а целесообразность работы некоторых объектов осталась под вопросом. И даже в тех объектах, где ушедшие компании арендовали 25-30% площадей – это ощутимо.
В виду складывающейся ситуации на рынке также происходит оптимизация числа розничных объектов национальными сетями. Прежде всего, это касается сегмента продажи бытовой техники и электроники. Данный сектор товаров активно реализуется через ecommerce, и стационарные магазины сетей скорее выполняют функции шоу-рума, а также еще популярны у представителей старшего поколения, менее приверженных покупкам в Интернет-торговле. Заявление ряда крупных производителей бытовой техники и электроники о приостановке деятельности на рынках России и Беларуси, а также возникшие сложности с логистикой поставок товаров не требуют того числа стационарных магазинов, как было необходимо в докризисный период.
В целом по рынку вакантность изменилась не существенно. Из-за закрытия отдельных магазинов на конец I квартала она стала выше, но это явление можно охарактеризовать как коррекцию в сторону увеличения, поскольку реально рост составил 0,3-0,4% от суммарной арендной площади. Закрытия действительно были единичными и практически компенсировались новыми открывшимися торговыми точками.
Тенденции рынка
- Падение товарооборота, снижение выручки ритейлеров;
- Снижение среднерыночных ставок арендной платы в еврономинале, вплоть до 15-20% по сравнению с уровнем ставок на начало 2022 года;
- Стабилизация рынка, формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры рынка;
- В краткосрочной перспективе уровень вакантности примет равновесное положение, масштабных закрытий не произойдет, но и активности игроков рынка в плане новой аренды не будет;
- Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет инертным;
- Ввод некоторых из крупных проектов ТРЦ состоится. Пусть и с задержкой сроков.
- Замораживание, консервация проектов на различных стадиях строительства, особенно, ранних. Объекты-долгострои продолжат находиться в состоянии незавершенного строительства.
