Офисы постоличному
Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала. «Мы считаем, что рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода находится в стадии оживления, – комментирует Алексей Чемоданов, руководитель информационноаналитической службы группы компаний «Триумф». – Выход на рынок современных офисных центров повышает культуру местных потребителей офисной недвижимости и выводит ее на новый качественный уровень».
Надо отметить, что уже сегодня на нижегородском рынке начали формироваться так называемые деловые районы. В городе существует восемь компактных территориальных зон, где офисная недвижимость сконцентрирована особенно плотно, и все они располагаются в центральной части Нижегородского района. По количеству офисных площадей конкуренцию ему может составить лишь Советский район. «Офисный фонд распределен неравномерно – свыше 60% всех административных площадей располагается на территории всего лишь двух районов – Нижегородского и Советского», – говорят местные эксперты.
По данным ГК «Триумф», в течение 2007–2008 годов в Нижнем Новгороде планируется ко вводу примерно 200 тыс. кв. м офисных площадей, что увеличит городской фонд офисных помещений на 13%. Ожидается, что три четверти этого объема (не менее 150 тыс. кв. м) будет построено на территории Нижегородского и Советского районов.
В соответствии с данными, которыми оперируют аналитики в компании London Consulting & Management Company, в течение текущего года в Нижнем Новгороде будет открыто сразу несколько крупных многофункциональных центров с офисной составляющей.
n Торговоофисный центр класса В, расположенный в квартале улиц Октябрьская, Алексеевская, Ошарская и Чернопрудского переулка (на месте Алексеевского рынка); общая площадь – 35 тыс. кв. м, офисная площадь – 12 тыс. кв. м.
n Бизнесцентр класса А на месте стадиона «Водник» (ул. Алексеевская); офисная площадь – 11 400 кв. м.
n Торговоофисный центр класса А «Центр Международной торговли» (1я оч.) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 17 593 кв. м, офисная площадь – 5931 кв. м).
n Офисногостиничный центр класса А «Центр Международной торговли» (2я оч.) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 15 тыс. кв. м, офисная площадь – 6 тыс. кв. м).
Многие местные специалисты опасаются, что ввод большого количества офисных площадей приведет к перенасыщению рынка Нижнего Новгорода и спровоцирует падение арендных ставок. Однако существует и другое мнение – некоторое насыщение рынка качественным предложением приведет к новому витку развития офисного рынка. «Предложение большого количества качественных площадей может привести, с одной стороны, к стабилизации цен продажи и арендных ставок на офисы низкого качества, а с другой – поднять нижегородский рынок офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень. Необходимость конкуренции с высококлассными бизнесцентрами оживит развитие всего офисного фонда Нижнего Новгорода», – уверен гн Чемоданов.
Не опасаются жесткой конкуренции и местные девелоперы. В частности, Олег Сорокин, владелец крупнейшей местной девелоперской структуры «Столица Нижний», уверен в прочном запасе офисного рынка города. «Сейчас наша компания возводит еще три офисных объекта. Два из них небольшой площади, по 7–8 тыс. кв. м каждый, третий проект будет реализован в рамках строительства II очереди комплекса «Республика», – комментирует он. – Конечно, с точки зрения экономики торговые центры окупаются быстрее, однако мы довольны реализацией наших офисных проектов».
К слову, в 2005 году компания «Столица Нижний» совершила своеобразную революцию на офисном рынке, построив в городе первый бизнесцентр класса А «Столица Нижний» на Решетниковском бульваре. Объект представляет собой конгломерат башеннебоскребов с подиумом, последний объединяет здания в единое целое. Общая площадь бизнесцентра составляет 22 тыс. кв. м, офисная – 20 750 кв. м. Арендные ставки в «Столице» на сегодняшний день одни из самых высоких в городе – $325–420/кв. м в год.
«Уровень арендных ставок в офисных центрах города на данном этапе развития рынка определяется в основном местоположением объекта – его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города, расположением на высокопроездных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность».
«В силу относительно низкой конкуренции на рынке качественных офисных площадей в бизнесцентрах объекты, выгодно расположенные, но сильно разнящиеся по качественным критериям технической оснащенности, могут иметь практически одинаковые высокие арендные ставки», – комментируют в компании LCMC. Ставки аренды в бизнесцентрах колеблются от $130 до $500/кв. м в год.
Торгуемся за процент
Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода развивается традиционно для региональных городов, поэтому сегмент торговой недвижимости является самым насыщенным и разнообразным. «В настоящий момент нижегородский рынок торговой недвижимости является лидером среди других секторов коммерческой недвижимости, мы считаем, находится в стадии роста. Этот подъем вызван как общим ростом деловой активности города, так и динамичным развитием розничной торговли», – комментирует Алексей Чемоданов.
По итогам 2006 года прирост в сегменте торговой недвижимости Нижнего Новгорода составил 36%. В 2006 году открыто несколько крупноформатных торговых центров общей площадью 215 тыс. кв. м, в частности «МегаФедяково», ТЦ «ПаркАвеню», ТЦ «Муравей», вторая очередь ТЦ «Новая Эра» и проч. По данным компании Knight Frank, общее количество качественных торговых площадей насчитывает 162 тыс. кв. м.
В 2007–2008 годах прогнозируется ввод в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых торговых площадей, в результате чего нижегородский фонд торговых помещений увеличится еще на треть. Однако, несмотря на активный ввод новых объектов, торговая недвижимость Нижнего Новгорода пока не поспевает за темпами развития розничной торговли. Современные форматы требуют все более просторных помещений, а потому общий дефицит площадей в торговой недвижимости Нижнего Новгорода будет наблюдаться и в дальнейшем.
На сегодняшний день ставки аренды на торговые площади в городе стартуют от $260/кв. м в год.
Склад или гостиница?
По данным Knight Frank, общая площадь складов в городе насчитывает не менее 378 тыс. кв. м. При этом запросы на приобретение и аренду складов составляют 27% от общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости.
Средняя стоимость аренды складских помещений составляет $80–170/кв. м в год. Причем цена в малой степени зависит от местоположения. Большую роль играет качество помещения и близость транспортных магистралей и железнодорожных путей. «В качестве характерной особенности расположения нижегородской складской недвижимости также можно отметить сосредоточение складских зон вдоль главных транспортных магистралей, проходящих через Нижний Новгород: федеральной автотрассы М7 Москва – Казань и железнодорожной магистрали Москва – Киров», – комментируют в ГК «Триумф».
Современных складских комплексов класса А в городе практически не существует. К классу А, с определенной долей условности, можно отнести складской комплекс компании Alidi. Лишь 31% складов имеет отапливаемые площади. Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены на них постоянно растут и составляют от $120 до $280/кв. м, иногда доходят до $430–480/кв. м (данные Knight Frank).
В Нижнем Новгороде насчитывается в общей сложности 72 объекта размещения, включая гостиницы. Из них классификацию прошли четыре: «Волна» (4*), «Александровский сад» (4*), «Октябрьская» (3*), «Ока» (3*).
Анализ комплекса объектов размещения и рынка гостиничных услуг в Нижнем Новгороде показывает, что как в сегменте гостиниц премиумкласса (5*), так и в сегменте экономкласса (2–3*) присутствует неудовлетворенный потребительский спрос. Сегмент гостиниц 5* в настоящее время в городе не представлен ни одним игроком. Экономкласс представлен небольшим количеством участников и характеризуется значительным разбросом объектов размещения, сравнительно низким качеством предоставляемых услуг. Потенциальный рост данного сегмента оценивается в 30–33% в течение 2007 года и 15–20% ежегодно в течение последующих лет.
В городе практически не представлены крупные профессиональные управляющие компанииоператоры гостиничного бизнеса, что негативно отражается на состоянии рынка.
