Сети не опутали Саратов

Саратов состоит из шести административных районов, однако, несмотря на его протяженность вдоль реки, большая часть деловой и социальной активности сосредоточена в исторической центральной части города. Участники рынка коммерческой недвижимости стремятся располагать свои объекты именно здесь, поскольку этот район традиционно считается торговой площадкой города.
Экономические показатели Саратова можно считать средними в сравнении с другими российскими городами. По информации мэрии, средняя заработная плата за первые 5 месяцев 2006 года составила 7,8 тыс. рублей. Рейтинг инвестиционной привлекательности города, согласно данным «Эксперт РА», составляет 3В1.
Местные риелторы, а таких, по нашим данным, можно насчитать в городе порядка трех десятков, предпочитают заниматься сразу всеми сферами недвижимости. Они выкупают квартиры на первых этажах, переводят их в нежилой фонд и перепродают коммерсантам под магазины и офисы или сдают в аренду самостоятельно, оставляя эти квартиры в собственных активах. Кроме того, когда есть желающие, риелторы готовы подобрать требуемое складское помещение.

Торговля
По информации компании Ross Group, сегодня в Саратове насчитывается 36,3 тыс. кв. м торговых площадей, расположенных в ТЦ. Кроме того, пояснили в компании, в стадии строительства еще 76,5 тыс. кв. м. Количество торговых площадей на тысячу человек одно из самых низких по России – 29 кв. м.
Разброс арендных ставок на торговую недвижимость обусловлен традиционными причинами. В первую очередь это местоположение объекта.
«Самая распространенная, востребованная и дорогая – торговая недвижимость, – рассказывает генеральный директор «Эдем­риэлт» Вячеслав Клокотов. – Однако наблюдается сильная дифференциация арендных ставок в зависимости от месторасположения». Саратов – город относительно небольшой. Небольшой в том смысле, что практически вся его торговая и офисная недвижимость сосредоточена в историческом центре, поясняет он. Здесь ставки аренды достаточно высоки. К примеру, на ул. Кирова (центральная пешеходная улица города) она легко доходит до $1100/кв. м в год. Однако буквально в десятках метрах аренда может быть существенно ниже, если это место не является проходным, утверждает г­н Клокотов.
«Если мы уходим из центра, то цены резко падают, – отмечает Вячеслав Клокотов. – Помещения, расположенные в центре, но в непроходных местах (ул. Астраханская, Вавилова, Казачья, Московская), сдаются по цене от $350/кв. м».
По словам заместителя директора ООО «Слай ЛТД» Светланы Леоновой, торговую недвижимость города можно структурировать следующим образом:
n Торговые комплексы, которые в общей доле рынка занимают около 20%. Однако в Саратове не много комплексов с грамотным подбором арендаторов. Удачные примеры – ТЦ «Галерея Каштан» на пересечении ул. Рахова и Вавилова и ТК «Манеж» на пр. Кирова. Арендная ставка в этой категории составляет от $350 до $1100/кв. м в год. Доля торговых центров в Саратове постоянно увеличивается.
n Монобрендовый стрит­ритейл – бутики, магазины элитной одежды и аксессуаров, расположенные в местах с хорошей проходимостью (пр. Кирова, ул. Чапаева, Вольская, Радищева, Горького). Арендная ставка в этой категории составляет от $450 /кв. м в год. Доля рынка – 20%.
n Магазины с хорошей проходимостью, но неудачно брендированные. Арендная ставка в этой категории составляет от $220/кв. м в год. Доля рынка – 30%.
n  Все остальное – полуподвальные помещения, мелкие продуктовые лавки и прочее. Арендная ставка в этой категории составляет от $130/кв. м в год. Доля рынка – 30%.
Что касается рынка купли­продажи, то на вторичный рынок в основном попадают объекты 3 и 4­й категорий. Магазины 2­й категории продают редко, потому что они приносят хороший доход владельцу в виде арендной платы. В центре цена покупки торгово­офисного помещения доходит до $2 тыс./кв. м, заводских площадей – от $150/кв. м.
Участники рынка отмечают, что одной из главных проблем Саратова является отсутствие больших площадей (от 300–400 кв. м), пригодных для сдачи в аренду сетевым операторам. Дело в том, что для сторонних девелоперов в центре города нет свободных земельных участков для строительства, потому что высока конкуренция между местными застройщиками. Совершать же покупки за пределами центра саратовцы еще не привыкли.
Многие торговые сети пытались зайти в город, однако нехватка больших торговых площадей и отсутствие возможности построить их в проходных местах заставили сети покинуть Саратов. Тем не менее некоторые ритейлеры предпочитают строить для себя самостоятельно. Осенью 2006 года планирует открыть магазин Metro Cash & Carry.
В городе присутствуют такие федеральные сети, как «Эльдорадо», «М.видео». В Ленинском районе «Эльдорадо» для своего магазина арендовало столовую одного из предприятий. Из столичных продуктовых сетей присутствует бренд «Пятерочка». В Саратове достаточно активно развиваются местные продуктовые сети «Яблочко», «Социализм» и «Гроздь».

Офисы
Основной объем офисного предложения, как и во многих других городах, в Саратове представлен бывшими проектными учреждениями. Многие из них провели у себя небольшой ремонт и занимаются сдачей помещений в аренду.
Есть дефицит недорогих ($80/кв. м в год) офисных помещений. На высококлассные (от $220/кв. м в год) бизнес­центры спрос невысок. На рынке офисных площадей Саратова не придерживаются классификации офисных помещений, принятой столичными компаниями, – этот рыночный механизм оценки зданий актуален лишь там, где представлено достаточное количество сопоставимых объектов недвижимости, которые можно сравнить между собой.
Хотя попытка построить офис класса А все же была осуществлена – на пересечении улиц Вольской и Первомайской предлагаются помещения от $450/кв. м в год. Однако, по мнению риелторов, сдаются они неактивно, потому что крупные компании, для которых качество важнее денег, в Саратове практически отсутствуют. Столичные фирмы, предпринимающие региональную экспансию, опираются на местные структуры и тоже считают деньги, предпочитая не тратиться на дорогие офисы.
Некоторые риелторы уверены, что в Саратове переизбыток офисных площадей. «Сегодня предложение превышает спрос, – уверен президент Саратовской ассоциации риелторских фирм Сергей Перевертайло. – Большой популярностью пользуются квартиры на первых этажах зданий, которые выкупают риелторы и сами бизнесмены с тем, чтобы сделать там офис. А вот в больших офисных центрах площади остаются пустыми». В их строительство вкладываются большие деньги, но для Саратова цена аренды становится слишком высокой, полагает он.
Структура офисных площадей в Саратове, по мнению Светланы Леоновой, выглядит так:
n Офисы класса В, С. Максимальная цена, по которой можно сдать офисные помещения в Саратове, – $270/кв. м. в год. Таковых очень мало. В качестве услуг арендаторы получают выделенную линию Интернет, телефонный номер, парковку и услуги по уборке помещений и территорий. Участники рынка и риелторы отмечают, что наиболее удачным примером управления недвижимостью в городе является офисный центр «Навигатор» по улице Большая Садовая, 239. Несмотря на ряд недостатков – отсутствует парковка для посетителей, сложная транспортная доступность, не очень выгодное местоположение, большим плюсом является хорошая инфраструктура и грамотная управляющая компания. Объект позиционируется как класс В+, однако коридорно­блочная система и некоторые другие параметры говорят о том, что это класс С. Арендная ставка в этой категории составляет от $150/кв. м в год. Доля рынка помещений класса В и С – 10%.
n Офисные центры класса С и ниже (бывшие заводы, административные учреждения, проектные институты). Это здания, построенные в 70­е годы прошлого века. Арендаторы получают комнату без отделки или с косметическим ремонтом, телефон – от общей АТС, которая, как правило, перегружена, Интернет остается под вопросом. Арендная ставка в этой категории составляет от $50 до $130/кв. м в год. Доля рынка – 60%.
n Обособленные офисы (бывшие квартиры с отдельным входом). Их арендуют небольшие компании, риелторы, страховые агентства, компании, предоставляющие услуги. Арендная ставка в этой категории составляет от $110 до $310. Доля рынка – 30%.

Гостиницы
Гостиничный бизнес Саратова переживает период стагнации. Новые гостиницы если и появляются, то в виде частных мини­отелей, которые существенно не влияют на рынок гостиничной недвижимости города, так как их номерной фонд насчитывает единицы.
В городе работают несколько старых советских гостиниц, которые зачастую живут за счет сдачи части площадей в аренду коммерческим структурам. В таких гостиницах в лучшем случае отремонтирована зона ресепшн. Сами же номера – без кондиционеров, с недорогой мебелью, старыми оконными рамами и т. д. 
Всего в городе около 30 гостиниц и мини­отелей с номерным фондом от 4 до 250 номеров. Наиболее крупные – «Волга» (88 номеров), «Словакия» (230), «Саратов» (96), «Олимпия» (118), «Загреб» (60).
«Словакия» – 5­этажное здание на 230 номеров недалеко от Речного вокзала. Хозяева обещают: «такие «мелочи», как фен, махровые халаты, фирменное белье «Словакия», переносной кондиционер, произведения живописи, цветы, сделают ваше пребывание в гостинице удобным и праздничным». Однако в гостинице часто бывают перебои с водой. Одноместный номер стоит от 1900 руб.
Из высококлассных стоит назвать отель на 60 номеров «Загреб», где 30% номеров  оборудованы кондиционерами. Цены – от 1850 руб. за одноместный номер. Но отель находится далеко от центра – на выезде из Заводского района.
Риелторы отмечают, что спрос на гостиницы остается неудовлетворенным. «Я считаю, что потребность в хороших гостиницах есть, – отмечает директор риелторской компании «Терем» Павел Мовчан,– однако пока нет инвесторов, которые бы взялись за строительство и управление современным отелем». 

Склады
В советские времена Саратов развивался как промышленный город, соответственно промзон, многие из которых мертвы или находятся в стадии стагнации, в городе в изобилии. Однако большие площади, которые можно было бы задействовать как производственные или складские, в подавляющем большинстве остаются невостребованными, отмечают специалисты рынка.
Цена покупки 1 кв. м заводского помещения составляет, как уже отмечалось выше, около $150/кв. м. 
«Очень много предприятий, баз, заводиков сдаются в аренду недорого, потому что на эти помещения очень низкий спрос», – говорит Вячеслав Клокотов.
Аренда складского помещения на периферии – от $16/кв. м в год, в центре – около $110/кв. м в год. Однако в центре нет больших складских помещений. Средняя цена склада в Саратове – $45/кв. м в год. Сегодня, по мнению участников рынка, предложение в складском секторе превышает спрос. Однако предложение ограничивается складами, построенными еще в советские времена.
Одной из причин слабого развития коммерческой недвижимости Саратова специалисты называют административное давление на участников рынка в виде обременений и взяток. К примеру, компания IKEA пыталась открыть здесь свой магазин, однако власти выставили им такие техусловия на проведение коммуникаций до отведенной площадки, что шведы отказались за свой счет развивать целый жилой район. По словам местных участников рынка, то же произошло с компаниями Nestle и Coca­Cola. Их представители побывали в Саратове, но, узнав об аппетитах местных властей, предпочли обосноваться в Самаре.