Елена Земцова, управляющий партнер «Дельта Эстейт», о том, почему сейчас – лучшее время для инвестирования в торговлю

В условиях нестабильной экономической ситуации, падения цен на нефть и ослабления курса рубля, снижения ставок по депозитам, волатильности рынка ценных бумаг наиболее доходным и надежным инструментом для инвестирования остается коммерческая недвижимость.

Самым эффективным способом вложения денежных средств на сегодня является покупка сформированного арендного бизнеса в помещениях street retail, где гарантированный доход в 2-3 раза выше ставки по банковским депозитам. При любых кризисных ситуациях наиболее стабильными арендаторами являются продуктовые сети-«дискаунтеры». Небольшие магазины формата «у дома» взяли на себя часть потребительского рынка, который раньше приходился на гипермаркеты и ТЦ. Во многих магазинах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина отмечается рост показателей РТО. На фоне снижения потребительского спроса в центре Москвы, товарооборот в спальных районах и особенно в области существенно вырос. В большинстве своем продуктовые сети в спальных районах работают успешно, поэтому снижения арендных ставок здесь не наблюдается. За пределами МКАД и в спальных районах еще есть очень интересные предложения с доходностью 12 - 15% годовых.

В структуре спроса на торговую недвижимость прослеживается закономерная тенденция: если ранее популярным был street retail на основных пешеходных улицах столицы и напротив метро, то теперь внимание инвесторов сместилось в сторону спальных районов и области. Самые ликвидные торговые помещения на сегодня сосредоточены именно на окраинах Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. Здесь в районах плотной жилой застройки со стабильным покупательским спросом представлены сетевые арендаторы – «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», «Верный», «ВкусВилл» и др. Говоря об остальных арендаторах, в ситуации с карантином и вынужденной самоизоляцией уверенно себя чувствуют аптеки, алкомаркеты, магазины интернет-доставки. К сожалению, достаточно серьезно пострадала сфера услуг, развлечений и общепит, где наблюдается временная просадка потребительского спроса, который, безусловно, восстановится через 3-6 месяцев.

Помимо арендного бизнеса в спальных районах со сложившейся инфраструктурой, много интересных предложений можно найти в Новой Москве, например, в Коммунарке, где строятся масштабные жилые комплексы «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А-101», где сейчас можно получить скидку до 9%. Это новые жилые кварталы, которые активно заселяют многодетные семейные пары с высоким потребительским спросом, поэтому сетевым арендаторам данная локация особенно интересна. Для собственника торговых помещений это означает, что у него не возникнет проблем при поиске арендатора. Проекты находятся на высокой степени готовности, «Испанские кварталы» практически полностью заселены, ведет строительство один из самых надежных девелоперов - компания «А101». Торговые помещения в новостройках нового поколения по сравнению с торговыми помещениями в старом фонде отличает высокий уровень архитектуры и инженерии. В современных жилых комплексах первые этажи изначально проектируются под формат street retail, предусматриваются свободные планировки, высокие потолки, витринные окна, необходимый объем электрической мощности и вытяжки для общепита. Такие помещения привлекательны для потенциальных арендаторов, а доходность от сдачи в аренду достигает 15% годовых. Стартовые инвестиции начинаются от 5 млн руб.

Цены на торговые помещения в связи с ростом доллара могут вырасти, т.к. застройщики используют импортные материалы и оборудование. Если у Вас денежные средства в рублях, то их важно инвестировать максимально быстро, чтобы успеть приобрести объект по докризисным ценам.

К лету можно ожидать появления новых интересных предложений торговой недвижимости как в аренду, так и на продажу.

Это время интересно тем, что будут появляться объекты по «стрессовым» ценам. Часть собственников сейчас остановят продажи, чтобы не фиксировать убытки, другая часть, наоборот, для ослабления кредитного бремени будет реализовывать свои активы ниже рыночной стоимости. Небольшая доля объектов без арендаторов будет продаваться с существенным дисконтом, инвесторы, воспользовавшиеся данной ситуацией, в дальнейшем смогут получить прибыль.

2020-04-22 13:27:38



подпишись НА эксклюзивные новости cre