Торговые центры – один из наиболее пострадавших сегментов коммерческой недвижимости в период ограничений, введенных федеральными и региональными властями в Москве весной-летом 2020 года в связи с пандемией COVID-19. После их частичного снятия посещаемость большинства качественных торговых центров не вернулась на докризисный уровень, восстановившись в среднем на 70-80% от сопоставимого периода 2019 г. Потребительские расходы по определенным категориям товаров, таким как продукты питания, бытовая техника, лекарства, вернулись на докризисный уровень или даже превысили его (в том числе и за счет онлайн-торговли), но по ряду категорий, в частности, по услугам и развлечениям, оказались существенно ниже, чем в прошлом году.
Товарооборот в торговых центрах также не восстановился у большинства ретейлеров. По итогам первого полугодия, в зависимости от профиля деятельности арендатора и характеристик ТЦ, падение товарооборота ретейлеров, чья операционная деятельность была приостановлена частично или полностью, составило от 30% до 75% от уровня прошлого года. Наиболее пострадавшими категориями стали операторы сегмента развлечений и общественного питания. По итогам года для большинства ретейлеров, работающих вне группы «товаров первой необходимости», мы прогнозируем падение выручки на 30%-40%, а для операторов индустрии развлечений и общественного питания – 50% -75%. Ретейлеры, работающие в сегменте товаров первой необходимости, по итогам года могут показать незначительное падение выручки LFL к 2019 либо даже умеренный рост. При этом необходимо принимать во внимание прирост показателей оборота за счет увеличения цен (в том числе ввиду существенного роста курса евро и доллара к рублю), который не влечет прямого увеличения прибыли ретейлеров, а во многих случаях наоборот обуславливает вынужденное уменьшение маржинальности из-за невозможности увеличения цен товаров пропорционально изменению курса.
Уровень падения арендных ставок в торговых центрах в целом по 2020 г. более объективно будет оценен по результатам четвертого квартала. Большинство арендаторов согласовали с собственниками ТЦ скидки на «рабочий» период второго-четвертого кварталов в среднем от 30% до 70% от контрактной арендной платы. При этом часто применяется краткосрочная схема отмены фиксированной части арендной платы с временным переходом на плату с товарооборота. Важной задачей торговых центров в настоящий момент является сохранение заполняемости и обеспечение сбалансированного товарного предложения, способного привлечь посетителей даже в условиях падающего платежеспособного спроса и ограничений. По нашим оценкам, в оптимистичном сценарии уровень арендных ставок (совокупной арендной платы на 1 кв. м арендуемой площади) в 2020 г. может временно снизиться в среднем на 30-50% и вернуться на докризисный уровень не ранее 3 квартала 2021 г.
По итогам 2019 г. вакантность в качественных торговых центрах Москвы составляла в среднем 4,1%. В оптимистичном сценарии развития, если в предпраздничные дни в декабре 2020 г. не будет введено дополнительных ограничительных мер по отношению к объектам торговой недвижимости, мы прогнозируем рост вакансии в большинстве качественных московских ТЦ до 10-12%. Однако, если будет введена еще одна серия ограничений в последние две недели декабря, данный показатель по итогам года может быть выше.
Товарооборот в торговых центрах также не восстановился у большинства ретейлеров. По итогам первого полугодия, в зависимости от профиля деятельности арендатора и характеристик ТЦ, падение товарооборота ретейлеров, чья операционная деятельность была приостановлена частично или полностью, составило от 30% до 75% от уровня прошлого года. Наиболее пострадавшими категориями стали операторы сегмента развлечений и общественного питания. По итогам года для большинства ретейлеров, работающих вне группы «товаров первой необходимости», мы прогнозируем падение выручки на 30%-40%, а для операторов индустрии развлечений и общественного питания – 50% -75%. Ретейлеры, работающие в сегменте товаров первой необходимости, по итогам года могут показать незначительное падение выручки LFL к 2019 либо даже умеренный рост. При этом необходимо принимать во внимание прирост показателей оборота за счет увеличения цен (в том числе ввиду существенного роста курса евро и доллара к рублю), который не влечет прямого увеличения прибыли ретейлеров, а во многих случаях наоборот обуславливает вынужденное уменьшение маржинальности из-за невозможности увеличения цен товаров пропорционально изменению курса.
Уровень падения арендных ставок в торговых центрах в целом по 2020 г. более объективно будет оценен по результатам четвертого квартала. Большинство арендаторов согласовали с собственниками ТЦ скидки на «рабочий» период второго-четвертого кварталов в среднем от 30% до 70% от контрактной арендной платы. При этом часто применяется краткосрочная схема отмены фиксированной части арендной платы с временным переходом на плату с товарооборота. Важной задачей торговых центров в настоящий момент является сохранение заполняемости и обеспечение сбалансированного товарного предложения, способного привлечь посетителей даже в условиях падающего платежеспособного спроса и ограничений. По нашим оценкам, в оптимистичном сценарии уровень арендных ставок (совокупной арендной платы на 1 кв. м арендуемой площади) в 2020 г. может временно снизиться в среднем на 30-50% и вернуться на докризисный уровень не ранее 3 квартала 2021 г.
По итогам 2019 г. вакантность в качественных торговых центрах Москвы составляла в среднем 4,1%. В оптимистичном сценарии развития, если в предпраздничные дни в декабре 2020 г. не будет введено дополнительных ограничительных мер по отношению к объектам торговой недвижимости, мы прогнозируем рост вакансии в большинстве качественных московских ТЦ до 10-12%. Однако, если будет введена еще одна серия ограничений в последние две недели декабря, данный показатель по итогам года может быть выше.
2020-12-15 23:55:09
