«Неправильной дорогой идёте товарищи!»
(Из письма В. И. Ленина в РСТЦ, собрание сочинений том 147, стр 18 )
(Из письма В. И. Ленина в РСТЦ, собрание сочинений том 147, стр 18 )
РСТЦ, организация вроде бы объединяющей некоторое количество ТРЦ, обратилась в правительство с заявлением, что многие арендаторы наладили интернет-торговлю, не платят с неё процентов с оборота ТРЦ, но ещё и при этом уклоняются от уплаты налогов.
***
Разберём эти тезисы подробно. Но сначала я бы задался вопросом, а почему опытный и успешный человек, а Олег Войцеховский, продавший журнал о недвижимости до того, как он стал убыточным и выставку по недвижимости до того, как её отменили из-за короно-ограничений человек весьма прозорливый, или, ну как минимум, очень удачливый. Так почему же он вдруг выступает с такими сомнительными тезисами? Значит, очень «подгорело», значит есть не решаемая проблема…
В чём суть проблемы? Не все знают, но часто арендная ставка разделена на несколько составляющих: эксплуатация (затраты на недвижимость), аренда (то, что получает лендлорд – владелец недвижимости, из этих денег выплачивается кредит, если он есть) и платежи на маркетинг и рекламу ТРЦ. Обычно, арендатор платит большее, фиксированную ставку аренды или процент от выручки. Однако, существует привилегированная каста иностранных арендаторов, которые платят ТОЛЬКО процент от оборота. Это мизансцена.
Что же произошло в прошедшем году? Произошло обвальное падение посещаемости торговых центров из-за пандемии и стремительное перетекание продаж в интернет. Но есть проблема: в этих договорах c иностранными ритейлерами не указано, что делать если товар оплачен на сайте, а выдан в магазине. А если наоборот, оплачен в магазине – а доставляется в адрес покупателя напрямую. Вариантов на самом деле много…
Ещё два года назад я предупреждал про это девелоперов в своей статье в газете Ведомости и пять (!!!) лет назад в РБК.
Например, ритейлер H&M массово отправляет товар клиентам через почтовые отделения – в прошедшем году у этого и многих других ритейлеров онлайн-канал существенно вырос за счёт классических оффлайн продаж.
***
Что же предлагает глава профсоюза девелоперов, РСТЦ: фиксировать место выдачи товара клиенту. Как и чем это поможет ТРЦ – не ясно совсем. Проблема же явно не в этом…
Надо понимать, что место выдачи и место оплаты никак не связаны и часто отличаются. Например, мебель оплачивается в ТЦ, но в ТЦ её никто не завозит. Электроника и детские товары – по-разному, иногда магазин является местом выдачи, а часто нет… А что делать с пунктами выдачи, которые часто есть в ТЦ? Может ведь сложится абсурдная ситуация, что заказанный на сайте ритейлера товар проще будет выдать не в магазине, а в том же ТРЦ в пункте выдачи, который про %% с ТО даже разговаривать не будет…
В письме на имя главы Минпромторга написано, что ритейлеры за счёт этого (оплаты на сайте, видимо?) не платят налогов. На мой взгляд, это обвинение голословно и почти всегда ложно. Ритейл, то что касается крупного и среднего бизнеса, – абсолютно бел и законопослушен. Ну а мелкие арендаторы, к сожалению, не успешны в интернет-продажах со своих сайтов. Очевидно, что предложение, основанное на как минимум не проверенной информации, не может быть здраво и никогда не будет воспринято госорганами. Наоборот, такое предложение будет справедливо помечено как «сомнительное».
Почему же это письмо профсоюза девелоперов было написано? Потому, что многие ТРЦ из-за снижения проходимости стали убыточны. Многие собственники и руководители ТРЦ в панике… Продажи крупных товаров, таких как электроника и fashion всё меньше привязаны к физическим магазинам. Общие продажи брендов не падают, но падает именно доля продаж через ТРЦ.
И сейчас ТРЦ оказались в заложниках подписанных ими долгосрочных договоров, где в качестве арендной платы указаны только проценты с продаж. Особенно обидно в ситуации, когда ТРЦ ещё и выполнил всю отделку за свой счёт – но не получает достаточную отдачу от своих инвестиций.
Напомню, когда в кризисные года, а именно в 2008, 2014, 2020 гг. ритейлеры (не те, кто платят процент с оборота, а все остальные, обычные, с фиксированными ставками аренды в договорах) просили срочно поменять договоры, они получили жёсткий ответ: «смотрите соглашения, вы их сами подписали». И, нравоучительно: «Нельзя ситуативно менять законодательство». Да, именно так говорили девелоперы арендаторам, в том числе, я лично это слышал, как член правления НАСТ (национальной ассоциации сетевой торговли). Сейчас девелоперы оказались ровно в той же ситуации, - некоторые договоры стали для них убыточны. Я могу посочувствовать девелоперам, это действительно проблема, но такова жизнь…
***
Что же дальше, что будет происходить, что делать
Очевидно, что количество магазинов у тех сетей, продажи которых уходят в интернет, будет сокращаться. Девелоперам надо срочно искать и договариваться с теми, кто торгует товарами, неудобными для интернет-торговли, и развивать профили, невозможные в интернете.
Какие товары неудобны в интернет-торговле: в первую очередь мелкие и дешёвые. Стоимость их отбора и упаковки часто превышают их стоимость. Магазины с широким ассортиментом: если вы не знаете, что Вам надо – то выбирать оффлайн часто быстрее и проще (Примеры сетей: «Леонардо», Fix Price, «Галамарт» и т. д.).
Магазины со сложным специализированным товаром. Попробуйте, например, выбрать онлайн горнолыжный ботинок. Не получится – Вам надо померить штук 10 разных… (Примеры сетей: «Кант», «Альпиндустрия», «Триал-спорт» и т. д.).
Магазины с товаром, который часто есть в одном-двух экземплярах («Фамилия», Offprice, ярмарки и магазины дизайнеров).
Необходимо чётко описывать в договорах, с каких именно платежей клиента взимаются проценты. За исключением профилей, где интернет-продажи являются незначительными по причинам, указанным выше, вероятно нельзя соглашаться на договора аренды с выплатой чистого («голого») процента на длительный срок.
***
Что же делать с договорами, где не определён порядок выплаты процентов. Договариваться или смирятся с ситуацией? На самом деле, продажи через интернет увеличивают затраты многих ритейлеров. Дополнительные затраты на маркетинг в интернете, дополнительные затраты на логистику (ну правда, отправить в ТЦ грузовик проще, чем каждый день привозить отдельные заказы), даже эквайринг при интернет-продажах стоит дороже и влияет на маржу ритейлера. Т. е. не сладко многим ритейлерам в интернете, к сожалению…
Если же пытаться всё-таки брать %% с продаж, то ритейлер просто не обозначит этот магазин в этом ТРЦ как пункт выдачи. И клиент не зайдёт в ТРЦ. Подозреваю, что убыток ТРЦ в таком варианте ещё больше. Клиент, идущий за товаром в магазин всегда купит что-то ещё, и в этом магазине, и по дороге. Жадность ведёт к бедности. Напомню, что стоимость ТРЦ уже давно зависит не от площади здания, а от количества посетителей и среднего чека, т. е. от суммарной выручки арендаторов.
***
Что можно обсудить с властью, чтоб добавить денег всей отрасли торговой недвижимости и ритейла
Есть две давно перезревшие проблемы: ставки по эквайрингу и беспошлинная торговля. Если ставка по эквайрингу превышает стоимость инкассации – значит с ней что-то совсем не правильное творится. Ограничить максимальный её размер как в Европе ставкой 0,3% - нормально и правильно. Ну и ввоз товаров без оплаты пошлин и НДС (трансграничная торговля, в т. ч. с использованием т.н. «бондовых складов») убивает отечественное производство и торговлю. Все должны работать в равных условиях. Поддержать и додавить решение о снижении порога беспошлинной торговли до 20$. И провести эксперимент, в рамках которого обязать на все товары иметь сертификаты соответствия и безопасности продукции (такой эксперимент сейчас планируется на детские товары).
Кроме того, можно и нужно обсудить отмену налога на землю и имущество на 21-й год для тех объектов, которые сохранили более 90% арендаторов, скидка 50% при сохранении более 80% арендаторов (да, не случайно это те же %%, что и с льготных «кризисных» кредитах для торговли – это значит сохранение персонала в торговых точках).
Коронакризис породил огромное количество судебных споров между арендаторами и девелоперами – никогда столько разнообразных исков не слушалось в судах одновременно. Есть ситуации, где одна из сторон очевидно не права. Однако, никакого выступления на эту тему, увы, мы не увидели. Коллег, которые творят странное никто на место не поставил. А страдает имидж всей отрасли. Это плохо. Отрасли крайне не хватает взаимного доверия.
Может профсоюз девелоперов начнёт делать что-то реально полезное для отрасли, а не заниматься самопиаром? Давно пора не перетягивать одеяло, а совместно работать над увеличением этого одеяла, «поляны». Это продуктивнее! Тогда все помогут и поддержат…
2021-03-15 14:28:24
