Сейчас на рынке существуют два противоположных мнения. Eсть версия, что пустующих помещений станет гораздо больше. Но есть и другая позиция. Коллеги по рынку, которые ее придерживаются, уверены, что радикального изменения бизнес-ситуации не будет и после массовой вакцинации большинство компаний и работников вернутся в офисы. Это уже сейчас видно, когда физически находишься в башнях Сити в рабочее время или в коворкингах в центре Москвы.
Та вакантность в 10%, которую мы сейчас можем наблюдать, кажется мне адекватной. Стоит отмотать время на 10 лет назад, и мы вспомним о пустовавших 30% помещений, при том, что тогда не было коронавируса.
То же отражает и юридическая практика: большая часть сделок, которые заключались до пандемии, выстояли. Кардинального изменения юридических практик не случилось, тем не менее некоторые тенденции рынка, которые отражаются в договорных отношения, можно выделить.
Во-первых, скажу про так всех интересующие «ковидные оговорки» в договорах. Стороны, как правило, не совсем понимают, что и как они хотят прописать на случай возникновения подобных ситуаций, поэтому большинство компаний просто исключают этот пункт.
Исключения могут составить договоры «купли-продажи» офисных помещений или зданий, когда сделки по какой-то причине сильно растянуты во времени. Например, покупка строящегося объекта. Тут в договоре будет «ковидная оговорка», потому что, если в связи с ковидом, строительство будет приостановлено, стороны будут вынуждены принять меры. Но повторюсь это относительно частная история, которая, на мой взгляд, на юридическую практику существенного влияния не оказывает
Во-вторых, можно отметить тенденцию среди арендодателей быть более лояльными в вопросе арендных каникул. Само по себе явление не ново, но в связи с пандемией оно приобрело особую актуальность. Арендные каникулы даются арендатору на срок, пока он делает отделку за свой счет, и освобождают его от арендной платы полностью или частично.
Другой актуальный тренд - более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов. Это договоренность о возможности выхода арендатора из договора без штрафов. Например, для 10-летних договоров обычно на сроке 5 или 7 лет. Вероятно со временем эти сроки будут еще уменьшаться из-за экономической нестабильности плечо планирования укоротиться.
Также можно прогнозировать, что в большей части сделок будет оговариваться возможность расторжения или изменения условий договора в одностороннем порядке за плату. Опять же из-за экономической нестабильности арендаторам важна гибкость и возможность независимо от воли арендодателя оптимизировать занимаемые пространства. Предоставление таких прав арендаторам, безусловно, является большим коммерческим риском арендодателя, что отражается на стоимости аренды.
2021-04-14 08:13:46
