Стоит ли инвестировать в склады?

В 2020 году, в самый разгар пандемии, заметно упала экономическая активность в стране, в том числе в строительстве, в сегменте ритейла и оптовых продаж. Почти вся коммерческая недвижимость - отели, офисы, магазины – испытала негативное влияние кризиса, вызванного пандемией. За исключением складов, спрос на которые стал рекордным за всю историю наблюдений. По оценкам экспертов, доходность инвестиций в склады может достичь и 15-20%. С чем это связано, объясняет инвестиционный директор компании «Ориентир» Ольга Кашкарова.

Факторы роста

Пандемия сказалась на российской коммерческой недвижимости - но на различных сегментах по-разному. Самое большое давление испытали собственники площадей под офисы и магазины. В условиях жесткого карантина многие ритейлеры вынуждены были либо сокращать арендуемые площади, либо вовсе отказываться от них. А с массовым переходом на удаленную работу многие компании перешли на вариант гибких офисов и коворкинг. И если, как прогнозируют аналитики, ритейлеры по мере снятия карантинных ограничений восстановятся быстро, то в сегменте рынка офисной недвижимости восстановления в ближайшее время ожидать не стоит.

Совсем иная картина складывается в сегменте складской недвижимости. Пандемия спровоцировала взрывной спрос на склады по всей территории России. По данным исследования KNIGHT FRANK, объем складских площадей в России по итогам 2020 года достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а еще 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России. Общий объем сделок по аренде и продаже в складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил в 2020 году 851 тыс. кв. м. Это самый высокий показатель за всю историю отслеживания рынка. И в Московском регионе объем сделок со складской недвижимостью побил все рекорды: по оценкам CBRE, он составил порядка 1,9 млн кв. м.

Из-за резкого роста объемов интернет-покупок во время карантина онлайн-ритейлеры значительно увеличили объемы арендуемых складов. В прошлом году на их долю пришлось 28% всех арендованных и купленных площадей, подсчитали в CBRE. Эксперты JLL считают, что на сектор e-commerce пришлось 36% всех сделок на рынке складов. В итоге, в 2020 году, по оценкам CBRE, онлайн-ритейлеры арендовали и купили порядка 0,5 млн кв. м – примерно столько, сколько за предыдущие три года, вместе взятые.

Еще один фактор прошлогоднего роста рынка складов – его цикличность. Договор аренды складских помещений, как правило, заключается сроком от трех лет. Крупные объекты площадью более 50 000 кв.м часто сдаются в аренду на более длительные сроки – 5 -10  лет. За прошедшие десять лет подход к логистике многих крупных ритейлеров сильно изменился, что привело к необходимости поиска новых объектов, отвечающих современным требованиям.

Альтернатива депозитам
 
Повышенный интерес со стороны инвесторов к недвижимости, и в частности, к логистике как сектору проявившему устойчивость в пандемию, отчасти спровоцировало в том числе снижение ставок по депозитам. В поисках альтернативных способов вложения средств, многие инвесторы ушли на рынок акций и в недвижимость. До тех пор, пока доходность по альтернативным инвестициям будет выше депозитов, интерес к ним будет расти. Доходность инвестиций в этот сегмент рынка составляет порядка 9,5-10% годовых. С учетом же дальнейшей продажи и апсайда при продаже, доходность инвестиций в склады может достичь и 15-20%.

Каковы риски инвестирования в склады

Специфика рынка складской недвижимости такова, что объекты площадью свыше 50 тыс. кв м сдаются достаточно небольшому количеству арендаторов. Поэтому владельцы складов стремятся подписывать договора аренды максимальной длительности – за десять лет, к примеру, уже можно, как минимум, окупить инвестиции. Концентрированность и высокая зависимость от одного или небольшого числа арендаторов – это и есть основной риск инвестиций в складскую недвижимость. Поэтому крупные институциональные инвесторы диверсифицируют свой портфель, собрав в него несколько объектов с несколькими арендаторами. Это позволяет им существенно сбалансировать риски потери части денежного потока при истечении договоров аренды. 

А что делать частным инвесторам

Для частных инвесторов с небольшим объемом капитала в настоящий момент есть  возможность инвестировать в складскую недвижимость через ЗПИФы.

ЗПИФ, или закрытый паевой инвестиционный фонд — это фонд, который создается на определенный срок 3-10 лет. ЗПИФ может создаваться как под конкретный проект так и приобретать новые проекты в течение срока существования.  Пайщики получают текущую доходность в период, когда фонд владеет объектами, плюс апсайд в момент продажи объектов фондом.

За последний год в связи со снижением ставок по депозитам интерес частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости, с доходностью 8-9% годовых, сильно возрос. Практически все крупные банки (в том числе Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-банк) активно развивают данный продукт. Их управляющие компании находят проекты для приобретения, привлекают пайщиков. Однако низкая ликвидность вторичного рынка ограничивает рост спроса инвесторов на ЗПИФы - пай практически невозможно продать самостоятельно. Но как только ЗПИФы недвижимости станут котируемыми, и их ликвидность возрастет, можно ожидать взрывного роста спроса со стороны частных инвесторов к данному инструменту.

С ростом интереса инвесторов к ЗПИФам также возрастет и стоимость объектов недвижимости. Таким образом, инвестируя в складские объекты сейчас, можно выиграть от роста стоимости активов в кратко-среднесрочной перспективе.

Будет ли новый рекорд

Ждать повторения прошлогоднего рекорда спроса на склады, скорее всего, не стоит. Тем не менее, аналитики прогнозируют, что в этом году будет сдано в аренду более 1 млн кв м, что говорит о сохранении стабильно высокого спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости.

Ставки на аренду складов, которые уже перешагнули границу 4 200 рублей за квадратный метр сухого склада, будут только расти. По нашим прогнозам, в 2021 году этот рост продолжится в диапазоне 5-10%.

Для этого есть несколько причин. Во-первых, большой прогнозируемый объем спроса на складские помещения, а во-вторых, существенный рост себестоимости их строительства. За последние полгода себестоимость строительства складов выросла на 15% - что не может не отразиться на арендных ставках. Стабильный спрос со стороны арендаторов, ожидаемый рост арендных ставок и высокая доходность по сравнению как с другими секторами недвижимости, так и с альтернативными финансовыми инструментами делают складскую недвижимость привлекательным инвестиционным направлением одинаково для институциональных и для частных инвесторов.

2021-04-27 17:44:40



подпишись НА эксклюзивные новости cre