Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Рынок офисной недвижимости в пандемию и после»

Второй год рынок офисной недвижимости находится в фазе трансформации. Новые реалии, связанные с пандемией, заставили многие компании пересмотреть формат работы. Эксперты прогнозировали, что перевод сотрудников на удаленную работу и экономия на аренде нанесут непоправимый урон рынку. Но этот год показал - бизнес возвращается в офисы. Правда, изменились требования к арендуемым помещениям – компании отдают предпочтение гибким планировкам, коворкингам и приватным зонам.

 

Как менялись ставки на аренду в 2020 и 2021 году

 

С приходом пандемии в 2020 году аналитики пророчили серьезное падение спроса на офисную недвижимость. Рынок с опаской ждал, что тренд, когда сотрудники работают удаленно, приживется, и компании перестанут арендовать офисы. Все это сказалось на ставках аренды и уровне вакантных площадей – по итогам 2020 года уровень свободного предложения в бизнес-центрах класса А и В вырос на 67% относительно 2019 года.

 

А вот с арендными ставками в течение года наблюдались разнонаправленные тенденции: пик роста пришелся на конец первого полугодия 2020 года – средневзвешенная ставка в офисах класса А и В составила 14% и 23% соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков. По итогам прошлого года средняя арендная ставка в офисах класса А выросла на 4,4% в сравнении с 2019 годом. В классе В ставка аренды составила 1 310 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов (увеличение на 1,8% к итогам 2019 г).

 

К началу 2021 года слова «социальная изоляция», «удаленная работа» и «дистанция» стали для нас обыденными. Бизнес начал возвращаться в офисы, что, к счастью, опровергло прогнозы о кризисе рынка. Тем не менее, к осени 2021 года объем арендованных площадей еще не достиг допандемийного уровня в 25-30 тыс. м². Но рынок постепенно восстанавливается, о чем свидетельствуют показатели офисного сегмента. По итогам третьего квартала этого года объём сделок по аренде составил 18,3 тыс. м² - на 5% выше аналогичного периода прошлого года. Общий объём сделок аренды за январь-сентябрь 2021 года составил 61 тыс. м², это на 11% выше результата 2020 года.

 

Новый формат: «мода» на закрытые пространства

 

Последствием пандемии стало сокращение затрат на офисы – компании или уменьшают занимаемые площади, или уходят в коворкинги и бизнес-центры класса В. Так, средний размер арендованного помещения в 2020-2021 годах сократился на 33% до 1 тыс. м² по отношению к 2019 году. Наиболее привлекательными с начала 2021 года оказались офисные центры класса В – доля заключенных в них сделок составила 75% или 46 тыс. м². Те компании, которые хотят оптимизировать затраты, без потери качественного уровня офиса, съезжают в коворкинги, где помещения полностью готовы: отремонтированы, процессы настроены, и не нужно думать о сопутствующем сервисе. Зато есть возможность в любой момент сократить или увеличить занимаемые площади. Коворкинги предлагают комфортную рассадку и возможность распределить трафик. Отчасти поэтому сделки в сегменте гибких пространств бьют рекорды – сюда все активнее уходят крупные компании и бизнес, которые раньше предпочитали классические офисы. Небольшие коворкинги сейчас стали открываться и в спальных районах.  

 

Изменились и требования к форматам офисов. В допанедемийное время мы получали много запросов на планировку open space, преимуществами которой были объединение коллектива в одном месте и скорость коммуникации. Сейчас офисная «мода» изменилась: руководство предпочитает иметь отдельные кабинеты, а в самом open space - больше приватных зон и закрытых пространств. Помещения меблируют и оснащают с учетом новых требований социальной дистанции – например, устанавливают удлиненные столы и высокие перегородки. Офисы оснащают дополнительным оборудованием – системами видеоконференцсвязи, что стало чуть ли не наиболее предпочтительным способом регулярной коммуникации.

 

Офисные перспективы

 

Какие офисы нас будут ждать через пару лет? Офисы, как один из основных инструментов бизнеса, конечно, никуда не денутся. Но изменится сам подход к офисному пространству.
 

Ощутимые изменения уже происходят: чаще рассматриваются hot-desk, для встреч используются умные переговорные, применяются гибкие планировки, выделяются обособленные зоны отдыха, кухонная зона становится просторнее, становится больше coffee-point. Безусловно, некоторые помещения все также будут выделены под отдельные кабинеты, как правило для руководителей. А девелоперы бизнес-центров уже при строительстве и проектировании учитывают зонирование под гибкие пространства, поскольку тренд на гибридную занятость сохранится. Станет больше бесконтактных технологий в местах общего пользования, появятся строгие требования к выполнению мер безопасности, дезинфекции и соблюдению дистанции. И скорее всего все эти изменения мы сможем наблюдать в перспективе двух-трех лет.

 

Эра офисов не закончилась в пандемию, а наоборот получила новый виток развития. Офисы продолжат вдохновлять, объединять, повышать продуктивность сотрудников, играя неоценимую роль в корпоративной культуре. Радует то, что при проектировании офисного пространства, особенная роль уделяется аспектам здоровья и комфорта для сотрудников. При острой борьбе за кадры преимущество кандидатов отдается компаниям, которые могут предложить дополнительные «точки привлечения», например life-style office. К примеру, такие «фишки» как массажные кресла и капсулы сна, регулярные вечеринки, шахматы и настольные игры, своя музыкальная студия, лекторий и познавательные мероприятия, мастер-классы, и все это в рамках одного пространства – уже сегодняшняя реальность.
 

В Петербурге яркими примерами офисов нового формата могут послужить сеть «Практик» и проект «Цифергауз».

2021-11-25 15:30:26



подпишись НА эксклюзивные новости cre