Артём Цогоев, независимый эксперт по инвестициям в недвижимость: «На рынке офисов формата BTS может быть отмечен дефицит»

1025

Спекуляции на рынке недвижимости характерны не только для частных инвесторов, покупающих новостройки с целью перепродажи. Спекулятивными проектами на рынке коммерческой недвижимости занимаются и крупные девелоперские компании. Возведение офисных или складских объектов без наличия заранее известного арендатора или покупателя называется спекулятивным проектом. Девелопер не знает, найдет ли потребителя на свой продукт, но строит. Такие проекты характеризуются более высоким риском, однако если рынок благоприятный и есть основания полагать, что к моменту окончания строительства покупатель или арендатор может быть найден, девелоперы реализуют спекулятивные проекты. 
 
Противоположность спекулятивным проектам — так называемые проекты BTS, аббревиатура английского термина build-to-suit (дословно «строительство по индивидуальному заказу»). В рамках этой стратегии девелопер находит потребителя, чаще всего арендатора, чтобы построить офисное или складское здание кастомизированное специально под нужды потребителя.
 
Как известно, иногда противоположности притягиваются. В настоящее время в Москве реализуются несколько проектов, в которых совмещаются сразу обе стратегии. Одним из показательных проектов является бизнес-пространство TALLER от компании COLDY.
 
Как известно, самое важное в недвижимости, это «локация, локация и еще раз локация». TALLER расположен в развитом Павелецком деловом районе, традиционно привлекающем как арендаторов, так и покупателей офисной недвижимости, что полностью соответствует фундаментальному инвестиционному правилу.
 
Возвращаясь к теме BTS стоит упомянуть, что Западный корпус реализуется спекулятивно, то есть предлагается внарезку блоками от 90 до 1 700 м2, а вот Восточный корпус будет возводиться полностью под одного арендатора или покупателя, и в открытый рынок не выводится. В условиях экономической нестабильности, на мой личный взгляд, коллеги из COLDY поступили весьма мудро, совместив спекулятивную стратегию и стратегию build-to-suit в рамках одного проекта — это придало дополнительный уровень надёжности и сбалансированности проекту. 
 
Должен отметить также необычность подхода девелопера к финансированию проекта и продажам. Помещения в TALLER реализуются в рамках 214-ФЗ, деньги от продаж размещаются на счетах эскроу, и девелопер получает их только после сдачи объекта в эксплуатацию от банка-партнёра проекта — СБЕРа. Несмотря на то, что для рынка жилой недвижимости такая форма финансирования является нормой, БЦ TALLER является чуть ли не единственным реализующимся по такой схеме проектом на рынке столичной коммерческой недвижимости.
 
В прошлом на рынке build-to-suit активно проводились громкие сделки, неизменно привлекавшие к себе внимание. Одной из самых крупных сделок стал проект BTS, который реализует сейчас компания «Яндекс». На месте снесенной гостиницы «Корстон» (Москва, ул. Косыгина, 15) в настоящее время возводится офисный комплекс на 170 тыс. м2, который полностью займёт главный российский поисковик со всеми своими многочисленными дочерними компаниями и проектами.
 
Не все знают, что «Яндекс» искал здание для размещения своей штаб-квартиры на протяжении нескольких лет. Были пересмотрены многие здания, была практически заключена сделка по покупке БЦ «Красная роза», однако в конце концов «Яндекс» остановил свой выбор на BTS-проекте.
 
Почему так произошло? Во-первых, готовых больших по площади офисных зданий в Москве сейчас очень мало. Фактически, выбирать приходилось из 5-8 зданий, расположенных в разных частях Москвы, в том числе вне центра города. «Яндекс» принципиально занимал офисные площади в самых развитых бизнес-локациях Москвы и не был готов к компромиссу, связанному с переездом куда-нибудь в Очаково.
 
Во-вторых, деньги, конечно! «Яндекс» мог бы купить один из нескольких доступных для приобретения проектов, но потом потратил бы ещё очень много денег на доработку здания под свои специфические нужды, всё-таки это крупнейшая IT-компания со своими требованиями к инженерии здания, электроснабжению и т.д.
 
Очевидно, что проекты формата BTS могут заинтересовать прежде всего крупных арендаторов и покупателей, бизнес которых способен развиваться и в нынешние турбулентные времена. 
 
По данным коллег из Knight Frank по состоянию на I квартал 2022 г. лидерами спроса на офисные помещения стали компании банковского и финансового сектора (26% от общего объёма спроса), государственные и квазигосударственные компании (20%), IT-компании (13%), а также фармацевтические и производственные компании с долей спроса в 12%.
 
С учётом нынешнего непростого положения лично я ожидаю усиления позиций на рынке аренды офисов госкомпаний, IT и, конечно, производственных и фармацевтических компаний. Именно эти участники рынка, скорее всего будут определять будущее рынка BTS. 
 
В 2021 году было введено в эксплуатацию около 450 тыс. м2 офисов класса A и B+. Тем не менее более 270 тыс.  «квадратов» не поступили на рынок, так как реализовывались в формате build-to-suit. Растущий спрос на новые качественные офисные помещения формирует устойчивый дефицит предложения в том числе и на крупные по площади офисы (10+ тыс. м2) и офисные здания для одной компании. Текущее состояние рынка и уже заявленные проекты не смогут удовлетворить спрос и покрыть дефицит. Таким образом, девелоперы проектов, реализующихся по схеме BTS, будут находиться в преимущественном положении по сравнению со спекулятивно возводящими бизнес-центры девелоперами.
 
Вполне вероятно, что форматы проектов, совмещающие спекулятивную и BTS стратегии, подобные БЦ TALLER, также получат дальнейшее распространение.

2022-06-09 10:21:46



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм