В период пандемии интернет-торговля, которая с 2019 года была драйвером строительства новых складских объектов, оказала сильное влияние на развитие рынка складов в Петербурге. В 2022 году количество сделок с операторами e-com в данном сегменте рынка сократилось. С одной стороны, это может говорить о стагнации, а с другой – о балансировке рынка после стремительного роста.
Замедление интенсивного роста
С начала 2019 года объем сделок со складской недвижимостью на рынке Петербурга составил порядка 1, 7 млн. кв. м, из которых на компании онлайн-ретейла пришлось чуть менее четверти - около 400 тыс. кв. м. В период пандемии игроки e-com активно развивались, увеличивая занимаемые площади под постоянно растущий спрос со стороны своих клиентов.
Тем не менее изменение социально-экономических условий в 2022 году заставило часть игроков приостановить экстенсивный рост в отношении занимаемых площадей, оптимизировать работу на существующих объектах и пересмотреть свои планы по развитию. И хотя количество занятых ими складов и сейчас остается на высоком уровне, — в 2022 году 38% арендованных площадей пришлось на онлайн-ретейлеров, — при этом 34% этого объема на единственную сделку логистической компании, обслуживающей оператора онлайн-торговли. Таким образом, учитывая, что игроки e-com сегмента по-прежнему являются основным источником спроса на качественные складские объекты, интерес к данному виду недвижимости все же снизился. Но уже сейчас мы наблюдаем некое оживление рынка, — в декабре мы фиксируем возобновление запросов со стороны компаний онлайн-торговли, но по итогам года объем сделок не достигнет рекордных значений прошлых периодов.
На конец 2022 года топ-10 онлайн-ретейлеров (по объему продаж за 2021 год, включая омниканальных ретейлеров) занимают около 580 тыс. кв. м в качественных складских комплексах Петербурга. Крупнейшие из них — Ozon (площадью более 280 тыс. кв. м), Wildberries (более 100 тыс. кв. м) и «Петрович» (около 50 тыс. кв. м). В 2023 году ожидается рост занимаемых складских помещений со стороны компаний онлайн-торговли.
Строить или арендовать?
В 2020–2021 гг. из-за низкой вакансии ретейлеры, логисты и дистрибуторы наращивали складские мощности, заключая с девелоперами сделки built-to-suit — строительство объектов под конкретного заказчика. Так, по данным на середину декабря 2022 года, в Петербурге запущено около 270 тыс. кв. м. складских площадей под нужды онлайн-ретейлеров. Однако в этом году число таких сделок существенно снизилось: компании «заморозили» или скорректировали планы развития.
В данный момент отдается предпочтение аренде готовых объектов. Но, как известно, помещений в аренду сдается немного – вакантность на петербургском рынке складской недвижимости находится на уровне 1,5% с учетом субаренды. Соответственно, приоритетный вариант – строительство объектов под себя. Практика последних нескольких лет показывает, что это наиболее рациональный и выгодный путь для клиента. При этом важно войти в проект с надежным девелопером, который сможет гарантировать завершение стройки в установленные сроки.
В настоящее время игроки из сферы ретейла не принимают решений об инициации BTS-проектов, однако в дальнейшем мы ожидаем, что они вернутся к данному формату, так как он является наиболее удобным для этого типа арендаторов.
Блестящие перспективы
Рынок онлайн-торговли в России имеет большой потенциал для роста – как минимум, в два раза. Сравним среднюю долю онлайн-торговли от общего розничного оборота в 2021 году: в России это 12%, в Китае – 28%, в США – 21%, а Европе – 16%. Конечно, операторы остаются главными драйверами рынка складской недвижимости. И останутся таковыми еще некоторое время. Стоит отметить, что сейчас подходящее время для расширения бизнеса, поскольку цены на строительство стабилизировались, а спрос на продукт онлайн-ретейлеров по-прежнему высокий.
Замедление интенсивного роста
С начала 2019 года объем сделок со складской недвижимостью на рынке Петербурга составил порядка 1, 7 млн. кв. м, из которых на компании онлайн-ретейла пришлось чуть менее четверти - около 400 тыс. кв. м. В период пандемии игроки e-com активно развивались, увеличивая занимаемые площади под постоянно растущий спрос со стороны своих клиентов.
Тем не менее изменение социально-экономических условий в 2022 году заставило часть игроков приостановить экстенсивный рост в отношении занимаемых площадей, оптимизировать работу на существующих объектах и пересмотреть свои планы по развитию. И хотя количество занятых ими складов и сейчас остается на высоком уровне, — в 2022 году 38% арендованных площадей пришлось на онлайн-ретейлеров, — при этом 34% этого объема на единственную сделку логистической компании, обслуживающей оператора онлайн-торговли. Таким образом, учитывая, что игроки e-com сегмента по-прежнему являются основным источником спроса на качественные складские объекты, интерес к данному виду недвижимости все же снизился. Но уже сейчас мы наблюдаем некое оживление рынка, — в декабре мы фиксируем возобновление запросов со стороны компаний онлайн-торговли, но по итогам года объем сделок не достигнет рекордных значений прошлых периодов.
На конец 2022 года топ-10 онлайн-ретейлеров (по объему продаж за 2021 год, включая омниканальных ретейлеров) занимают около 580 тыс. кв. м в качественных складских комплексах Петербурга. Крупнейшие из них — Ozon (площадью более 280 тыс. кв. м), Wildberries (более 100 тыс. кв. м) и «Петрович» (около 50 тыс. кв. м). В 2023 году ожидается рост занимаемых складских помещений со стороны компаний онлайн-торговли.
Строить или арендовать?
В 2020–2021 гг. из-за низкой вакансии ретейлеры, логисты и дистрибуторы наращивали складские мощности, заключая с девелоперами сделки built-to-suit — строительство объектов под конкретного заказчика. Так, по данным на середину декабря 2022 года, в Петербурге запущено около 270 тыс. кв. м. складских площадей под нужды онлайн-ретейлеров. Однако в этом году число таких сделок существенно снизилось: компании «заморозили» или скорректировали планы развития.
В данный момент отдается предпочтение аренде готовых объектов. Но, как известно, помещений в аренду сдается немного – вакантность на петербургском рынке складской недвижимости находится на уровне 1,5% с учетом субаренды. Соответственно, приоритетный вариант – строительство объектов под себя. Практика последних нескольких лет показывает, что это наиболее рациональный и выгодный путь для клиента. При этом важно войти в проект с надежным девелопером, который сможет гарантировать завершение стройки в установленные сроки.
В настоящее время игроки из сферы ретейла не принимают решений об инициации BTS-проектов, однако в дальнейшем мы ожидаем, что они вернутся к данному формату, так как он является наиболее удобным для этого типа арендаторов.
Блестящие перспективы
Рынок онлайн-торговли в России имеет большой потенциал для роста – как минимум, в два раза. Сравним среднюю долю онлайн-торговли от общего розничного оборота в 2021 году: в России это 12%, в Китае – 28%, в США – 21%, а Европе – 16%. Конечно, операторы остаются главными драйверами рынка складской недвижимости. И останутся таковыми еще некоторое время. Стоит отметить, что сейчас подходящее время для расширения бизнеса, поскольку цены на строительство стабилизировались, а спрос на продукт онлайн-ретейлеров по-прежнему высокий.
2022-12-23 14:03:46
