Новый офис для компании — это, действительно, трудоемкая задача, и подходить к ней стоит ответственно и с применением профессиональной экспертизы. Обычно проект начинается с поиска подходящего помещения и подбора подрядчиков. Разработка решений нового офиса может занять еще 3-4 месяца, плюс согласования и переговоры. Ведь только после разработанного полного архитектурного и инженерного проекта можно точно понять стоимость строительства. И тут нас может поджидать неожиданно высокая итоговая стоимость. И полгода работы вашей команды и команды подрядчика могут обернуться пустыми затратами денег и времени. Чтобы избежать такой ситуации мы рекомендуем оценивать стоимость проекта, опираясь на аналитику, еще в самом начале, задолго до разработки проектной документации. Так же это даст понимание объема и качества проекта, на который вы можете ориентировать вашего архитектора.
Конечно, рынок меняется, и очень быстро. На стоимость отделки влияют три основных фактора: изменение курса евро и доллара к рублю, изменение пула поставщиков материалов, а также удорожание продукции у самих поставщиков. В основном стоимость проекта складывается из строительно-монтажных работ (65%), мебели (25%), а также из остальных услуг (проектирование, управление проектом). Важен так же тип проекта: shell&core или реконструкция. Кстати, реконструкция — это, действительно, тренд. Он появился после COVID, когда необходимость удаленной работы сформировала потребность компаний, во-первых, реорганизовать пространство для нового гибридного типа работы, а, во-вторых, ввиду отсутствия сотрудников в офисе, дала возможность произвести эти работы. Так, мы делали реконструкцию, например, офиса тогда еще McDonald’s (теперь Вкусно — и Точка), Egis, Unilever. К тому же такая тенденция возможна благодаря действительно богатому вторичному рынку офисов. Когда есть хороший офис с классным и привычным сотрудникам местоположением – часто компании выбирают не переезжать.
Спрос на аналитику стоимости отделки, которая помогает определиться на ранней стадии, рождает предложение, и отрадно, что на рынке стало появляться больше такой информации. Мы в ABD architects совместно с CORE XP более 4 лет разрабатываем «Гид по стоимости отделки», который, обладает рядом преимуществ. Он позволяет определиться с уровнем отделки, подготовить бюджет исходя из конкретно вашей ситуации, добавляя или убирая необходимые части стоимости проекта, например, мебель. Есть описание каждой из трех категорий отделки: базовый, средний, высокий. Понятно, что цифры медианные, но дают хоть какую-то точку опоры. Средняя стоимость СМР (строительно-монтажных работ) составляет сейчас порядка 55.000, 90.000, 140.000 рублей за кв.м. в данных трех категориях, без НДС. Общая стоимость проекта, включая мебель и услуги консультантов: 84.000, 123.000, 200.000 р за кв.м.
Первый фактор, который необходимо учитывать при бюджетировании, это валютная составляющая вашего бюджета. В бюджете на отделку офиса есть позиции, которые напрямую или косвенно связаны с курсом евро и/или доллара. Прямые – это когда мы закупаем что-то из Европы или Азии по курсу евро/доллара или других валют, экономики которых зависят от этих двух основных для нашего рынка валют. Косвенные — это продукты, произведённые в России, но компоненты которых были закуплены за валюту (например, светильники локального производства или двери). По сути, выбирая категорию проекта (базовую, среднюю или высокую) вы выбираете еще и степень зависимости от валюты (или называя это по-другому - уровень риска). В высокой категории больше таких позиций, в базовой – меньше. Другими словами, чем сложнее, интереснее, качественнее вы хотите сделать себе офис, тем больше валютных рисков вы несете.
Второй фактор – изменение пула поставщиков. В 2014 году после сложной ситуации с курсом, был взят устойчивый курс на импортозамещение и сейчас мы реально видим рост отечественных производств. Импортозамещение, локализация – от этого конечный заказчик только выигрывает. Бенефициаром выступает ко всему прочему и вся отрасль, ведь из-за сложностей с ввозом иностранной продукцией, она развивается. Страны, не имеющие такой проблемы, как санкции и проблем с ввозом, не развивают так интенсивно свою отрасль. И, конечно, с отказом части производителей поставлять свои товары в Россию и с санкциями, активизировались новые поставщики. Рынок меняется, увеличивается количество локальных производителей и появляются новые поставщики.
Третий фактор – это увеличение цены (в евро и долларах) закупаемых материалов и оборудования. Проведенное в прошлом году нашей компанией исследование поставщиков показало, что основное влияние на конечную стоимость оказывает: удорожание логистики и увеличение цены EXW (на фабрике) связанное в том числе с увеличением стоимости энергоносителей.
Таким образом, важно даже на ранней стадии бюджетирования проекта понимать, а какой процент получающейся цифры занимают «валютные» позиции. Мы считаем, что примерный процент в высококачественной отделке – 30-50%, средней – 20-30%, базовой – 10-20%. Чем дороже, чем сложнее решения, тем больше стоимость связана с курсом. Самым показательным примером, конечно, является мультимедийные системы, процент локализации которых достаточно низкий.
Переезд, новый офис, строительство – это ваши инвестиции в здоровье и качество работы сотрудников. Качественный офис окупит эти вложения. И в наших силах сделать так, чтобы «перерезая ленточку» вы остались не только довольны результатом, но и процессом.
Конечно, рынок меняется, и очень быстро. На стоимость отделки влияют три основных фактора: изменение курса евро и доллара к рублю, изменение пула поставщиков материалов, а также удорожание продукции у самих поставщиков. В основном стоимость проекта складывается из строительно-монтажных работ (65%), мебели (25%), а также из остальных услуг (проектирование, управление проектом). Важен так же тип проекта: shell&core или реконструкция. Кстати, реконструкция — это, действительно, тренд. Он появился после COVID, когда необходимость удаленной работы сформировала потребность компаний, во-первых, реорганизовать пространство для нового гибридного типа работы, а, во-вторых, ввиду отсутствия сотрудников в офисе, дала возможность произвести эти работы. Так, мы делали реконструкцию, например, офиса тогда еще McDonald’s (теперь Вкусно — и Точка), Egis, Unilever. К тому же такая тенденция возможна благодаря действительно богатому вторичному рынку офисов. Когда есть хороший офис с классным и привычным сотрудникам местоположением – часто компании выбирают не переезжать.
Спрос на аналитику стоимости отделки, которая помогает определиться на ранней стадии, рождает предложение, и отрадно, что на рынке стало появляться больше такой информации. Мы в ABD architects совместно с CORE XP более 4 лет разрабатываем «Гид по стоимости отделки», который, обладает рядом преимуществ. Он позволяет определиться с уровнем отделки, подготовить бюджет исходя из конкретно вашей ситуации, добавляя или убирая необходимые части стоимости проекта, например, мебель. Есть описание каждой из трех категорий отделки: базовый, средний, высокий. Понятно, что цифры медианные, но дают хоть какую-то точку опоры. Средняя стоимость СМР (строительно-монтажных работ) составляет сейчас порядка 55.000, 90.000, 140.000 рублей за кв.м. в данных трех категориях, без НДС. Общая стоимость проекта, включая мебель и услуги консультантов: 84.000, 123.000, 200.000 р за кв.м.
Первый фактор, который необходимо учитывать при бюджетировании, это валютная составляющая вашего бюджета. В бюджете на отделку офиса есть позиции, которые напрямую или косвенно связаны с курсом евро и/или доллара. Прямые – это когда мы закупаем что-то из Европы или Азии по курсу евро/доллара или других валют, экономики которых зависят от этих двух основных для нашего рынка валют. Косвенные — это продукты, произведённые в России, но компоненты которых были закуплены за валюту (например, светильники локального производства или двери). По сути, выбирая категорию проекта (базовую, среднюю или высокую) вы выбираете еще и степень зависимости от валюты (или называя это по-другому - уровень риска). В высокой категории больше таких позиций, в базовой – меньше. Другими словами, чем сложнее, интереснее, качественнее вы хотите сделать себе офис, тем больше валютных рисков вы несете.
Второй фактор – изменение пула поставщиков. В 2014 году после сложной ситуации с курсом, был взят устойчивый курс на импортозамещение и сейчас мы реально видим рост отечественных производств. Импортозамещение, локализация – от этого конечный заказчик только выигрывает. Бенефициаром выступает ко всему прочему и вся отрасль, ведь из-за сложностей с ввозом иностранной продукцией, она развивается. Страны, не имеющие такой проблемы, как санкции и проблем с ввозом, не развивают так интенсивно свою отрасль. И, конечно, с отказом части производителей поставлять свои товары в Россию и с санкциями, активизировались новые поставщики. Рынок меняется, увеличивается количество локальных производителей и появляются новые поставщики.
Третий фактор – это увеличение цены (в евро и долларах) закупаемых материалов и оборудования. Проведенное в прошлом году нашей компанией исследование поставщиков показало, что основное влияние на конечную стоимость оказывает: удорожание логистики и увеличение цены EXW (на фабрике) связанное в том числе с увеличением стоимости энергоносителей.
Таким образом, важно даже на ранней стадии бюджетирования проекта понимать, а какой процент получающейся цифры занимают «валютные» позиции. Мы считаем, что примерный процент в высококачественной отделке – 30-50%, средней – 20-30%, базовой – 10-20%. Чем дороже, чем сложнее решения, тем больше стоимость связана с курсом. Самым показательным примером, конечно, является мультимедийные системы, процент локализации которых достаточно низкий.
Переезд, новый офис, строительство – это ваши инвестиции в здоровье и качество работы сотрудников. Качественный офис окупит эти вложения. И в наших силах сделать так, чтобы «перерезая ленточку» вы остались не только довольны результатом, но и процессом.
2023-08-03 10:39:31
