Петербургский рынок складской недвижимости сталкивается с актуальной проблемой существенного превышения спроса над предложением. Потребность рынка в сухих складах оценивается в 500 000 кв. м, а доступные площади составляют всего 15 600 кв. м. Поскольку свободный склад становится все более редким явлением, то отмечается, что новые комплексы будут востребованы даже до завершения их строительства. Если текущий тренд сохранится, то к концу года рынок может показать практически нулевую вакансию, а ситуация с нехваткой складов в Петербурге продлится до конца 2024–2025 гг.
Складской дефицит
В ближайший год развитие складского рынка будет происходить относительно невысокими темпами. Годовой объем строительства по планам девелоперов будет достаточно скромным: суммарный ввод за год может достигнуть 360 000 кв. м, что в целом сопоставимо с показателем 2020 года, когда было введено в эксплуатацию 319 000 кв. м, однако это в полтора-два раза меньше показателей 2022 года (555 000 кв. м). Причем на спекулятивные площадки, то есть доступные в аренду, придется порядка 160 000 кв. м.
Объем сделок по итогам 2023 года прогнозируется на уровне 600 000 кв. м. Около половины из них, вероятнее всего придется на компании из сегмента онлайн-торговли. В целом объем неудовлетворенного спроса оценивается на уровне 500 000 кв. м. Чтобы восполнить дефицит складских площадей, нужно построить хотя бы на половину этого объема. Для потенциальных арендаторов в 90% случаев предпочтительнее площади более 10 000 кв. м. Однако сейчас в аренду предлагаются блоки площадью до 5 000 кв. м, что не соответствует запросу подавляющего большинства клиентов. Сроки экспозиции для построенных, готовых к въезду, блоков составляют примерно месяц. Тем не менее, отсутствие такого предложения на рынке значительно ограничивает темпы заключаемых сделок.
Во втором полугодии ожидается незначительное увеличение объема свободных площадей из-за ввода в эксплуатацию нескольких спекулятивных комплексов. Однако их будет все еще недостаточно для удовлетворения текущих запросов, поскольку к моменту ввода большая часть может быть уже сдана в аренду частично или целиком.
Взлет ставок
Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что рынок складской недвижимости является рынком арендодателя, когда компании арендаторы вынуждены конкурировать друг с другом за качественные площади, что выражается в значительном росте запрашиваемой арендной ставки. Так, за последние три года ставки увеличились более чем на 50%. А к концу первого полугодия достигли рекордных значений в 6 770 руб./кв. м/год triple net и, вероятнее всего, продолжат расти и далее, поскольку внутренних предпосылок к изменению ситуации до конца года нет.
Цена продажи сухого склада за последние три года также увеличилась более чем на 66%, достигнув 60 000–70 000 руб./кв. м без учета НДС в конце I полугодия 2023 года. Средняя запрашиваемая стоимость возведения склада без учета сетей и участка достигла 55 000–60 000 руб./кв. м без учета НДС. Таким образом, к I полугодию 2023 для компенсации возросшей стоимости строительства в условиях повышенного спроса застройщики вынуждены как повышать стоимость продажи объектов, так и закладывать более высокую ставку аренды в потенциальные спекулятивные проекты.
В текущей ситуации девелоперы сталкиваются с дилеммой: идти на риск, инвестировать в спекулятивные площади или дождаться ясности. Однако игроки, готовые рисковать первыми, вероятно, получат преимущество в виде активного интереса арендаторов к своим объектам. Арендные ставки не только продолжают расти, но и установились на рекордном уровне. Этот тренд продолжится, поскольку все строящиеся спекулятивные площади будут сданы еще до ввода в эксплуатацию и их не хватит, чтобы удовлетворить объем запросов. До конца года мы прогнозируем рост ставки аренды до 7 000 руб./кв. м/год triple net.
Что дальше?
Мы ожидаем, что дисбаланс на рынке складских помещений должен сгладиться к 2024–2025 годам. В целом рынок подходит к новому витку своего развития: игроки постепенно заявляют о выходе новых проектов, девелоперы проявляют инвестиционный интерес к покупке земельных участков, а небольшие, частные игроки присматриваются к складскому рынку. Это сегмент с большим потенциалом. Для девелоперов это может быть идеальным моментом для пересмотра стратегий и поиска новых горизонтов. Для тех, кто видит не только препятствия, но и возможности, откроются новые горизонты.
Складской дефицит
В ближайший год развитие складского рынка будет происходить относительно невысокими темпами. Годовой объем строительства по планам девелоперов будет достаточно скромным: суммарный ввод за год может достигнуть 360 000 кв. м, что в целом сопоставимо с показателем 2020 года, когда было введено в эксплуатацию 319 000 кв. м, однако это в полтора-два раза меньше показателей 2022 года (555 000 кв. м). Причем на спекулятивные площадки, то есть доступные в аренду, придется порядка 160 000 кв. м.
Объем сделок по итогам 2023 года прогнозируется на уровне 600 000 кв. м. Около половины из них, вероятнее всего придется на компании из сегмента онлайн-торговли. В целом объем неудовлетворенного спроса оценивается на уровне 500 000 кв. м. Чтобы восполнить дефицит складских площадей, нужно построить хотя бы на половину этого объема. Для потенциальных арендаторов в 90% случаев предпочтительнее площади более 10 000 кв. м. Однако сейчас в аренду предлагаются блоки площадью до 5 000 кв. м, что не соответствует запросу подавляющего большинства клиентов. Сроки экспозиции для построенных, готовых к въезду, блоков составляют примерно месяц. Тем не менее, отсутствие такого предложения на рынке значительно ограничивает темпы заключаемых сделок.
Во втором полугодии ожидается незначительное увеличение объема свободных площадей из-за ввода в эксплуатацию нескольких спекулятивных комплексов. Однако их будет все еще недостаточно для удовлетворения текущих запросов, поскольку к моменту ввода большая часть может быть уже сдана в аренду частично или целиком.
Взлет ставок
Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что рынок складской недвижимости является рынком арендодателя, когда компании арендаторы вынуждены конкурировать друг с другом за качественные площади, что выражается в значительном росте запрашиваемой арендной ставки. Так, за последние три года ставки увеличились более чем на 50%. А к концу первого полугодия достигли рекордных значений в 6 770 руб./кв. м/год triple net и, вероятнее всего, продолжат расти и далее, поскольку внутренних предпосылок к изменению ситуации до конца года нет.
Цена продажи сухого склада за последние три года также увеличилась более чем на 66%, достигнув 60 000–70 000 руб./кв. м без учета НДС в конце I полугодия 2023 года. Средняя запрашиваемая стоимость возведения склада без учета сетей и участка достигла 55 000–60 000 руб./кв. м без учета НДС. Таким образом, к I полугодию 2023 для компенсации возросшей стоимости строительства в условиях повышенного спроса застройщики вынуждены как повышать стоимость продажи объектов, так и закладывать более высокую ставку аренды в потенциальные спекулятивные проекты.
В текущей ситуации девелоперы сталкиваются с дилеммой: идти на риск, инвестировать в спекулятивные площади или дождаться ясности. Однако игроки, готовые рисковать первыми, вероятно, получат преимущество в виде активного интереса арендаторов к своим объектам. Арендные ставки не только продолжают расти, но и установились на рекордном уровне. Этот тренд продолжится, поскольку все строящиеся спекулятивные площади будут сданы еще до ввода в эксплуатацию и их не хватит, чтобы удовлетворить объем запросов. До конца года мы прогнозируем рост ставки аренды до 7 000 руб./кв. м/год triple net.
Что дальше?
Мы ожидаем, что дисбаланс на рынке складских помещений должен сгладиться к 2024–2025 годам. В целом рынок подходит к новому витку своего развития: игроки постепенно заявляют о выходе новых проектов, девелоперы проявляют инвестиционный интерес к покупке земельных участков, а небольшие, частные игроки присматриваются к складскому рынку. Это сегмент с большим потенциалом. Для девелоперов это может быть идеальным моментом для пересмотра стратегий и поиска новых горизонтов. Для тех, кто видит не только препятствия, но и возможности, откроются новые горизонты.
2023-08-31 13:10:00
