На ставку аренды складских помещений влияют многие факторы - это и баланс спроса/предложения, и стоимость строительства/фондирования, и внешние риски.
Если рассматривать индикаторы рынка и прогнозы на 2024 год через призму движения ставок аренды, то получается, что именно спекулятивный спрос на склады в последние годы держится на уровне 1-1,5 млн кв. м в год. Несмотря на то, что основными драйверами рынка, как ожидается, станут онлайн-ритейлеры и крупные объекты по BTS, стабильным остается и спрос на небольшие блоки 5-20 тыс. кв. м. При этом, такие помещения востребованы со стороны максимально широкого круга потенциальных арендаторов: ритейл, дистрибуция, логистика, производство. Да, развитие компаний может тормозиться в связи с вектором ЦБ на охлаждение экономики, но показательным здесь можно считать 2022 год, когда рекордный ввод, отказ иностранных компаний от складов, трехмесячный застой на всех рынках - не обеспечили роста вакансии, хотя крупные сделки по строительству под клиента практически отсутствовали.
Ввод на 2024 год может составить 2-2,5 млн кв. м, но спекулятивных складов в этом объеме будет от трети до половины: 700-1200 тыс. кв. м (менее 5% к существующему предложению). Именно спекулятивная часть ввода внушает аналитикам наибольшие опасения с точки зрения возможных переносов срока строительства. Кроме того, часть еще не введенных спекулятивных площадей уже законтрактованы. То есть, по самым оптимистичным прогнозам, на рынок выйдет меньше площадей, чем в среднем поглощается за год в ретроспективе последних пяти лет.
Таким образом, сложно ожидать хоть какого-то роста вакантности, а для более-менее заметного ее роста все планируемые к вводу склады должны остаться пустыми, в том числе и те, которые уже в договорах. Здесь можно в качестве промежуточного итога отметить, что динамика рыночных показателей не дает никаких предпосылок к снижению ставки аренды. Дефицит на складском рынке будет сохраняться не только в 2024, но и в 2025 году.
По финансированию проектов ситуация следующая. Эксперты предполагают, что с середины 2024 года ключевая ставка ЦБ начнет постепенное снижение. Но главное слово здесь - "постепенное". То есть, в июле ставка может снизиться до 14%, к октябрю до 12%, к декабрю до 10%. Примерно такой сценарий предполагается. Как мы понимаем, ни 14, ни 12% не подразумевают дешевого финансирования проектов, это все равно будет от 15% в лучшем случае. Запускать новые спекулятивные проекты с такой кредитной нагрузкой - не самый лучший бизнес-план. Это могут позволить себе разве что девелоперы жилья, затраты которых будут нивелироваться льготными программами и продажами квартир. То есть, даже те неудовлетворяющие спрос объемы спекулятивного строительства последних лет могут оказаться значительно выше ввода на 2025 год, а рынок на 80-90% уйдет в BTS.
Из других расходных граф можно отметить стоимость материалов и персонала. Мы уже видели в последние годы, что после резкого роста стоимости материалов происходит коррекция, пусть и небольшая. Но также мы видели, что инфляция съедает эту коррекцию в течение нескольких месяцев. Прогнозы ЦБ говорят о снижении инфляции по итогам 2024 года и в 2025 году, но даже целевые показатели здесь - 4-6%.
Что касается кадрового ресурса, сейчас все сектора считают это одной из главных проблем. Уровень безработицы по России рекордно низкий, а отчеты Авито и HH.ru говорят о кратном увеличении числа вакансий во всех нас интересующих секторах - строительство, управление, ритейл, общепит, логистика и транспорт, складские операции. Существует конкуренция за человеческий ресурс между разными направлениями бизнеса, а аппетиты соискателей от этого только растут.
То есть, себестоимость строительства объектов в лучшем случае может на некоторое время задержаться на нынешнем уровне, но к концу года все равно вырастет.
Ставка аренды также реагирует на риски, которые есть на рынке в данный момент и в перспективе. На устойчивых рынках можно инвестировать в долгую, со сроком окупаемости 20 лет (5% ставка капитализации). На волатильном рынке есть премия за риск, а ставки капитализации превышают 10% (а лучше 14-15%), чтобы защитить инвестора в случае ожидаемых "неожиданностей". Помимо того, что рынок РФ в принципе является волатильным (около 10-12% ставка капитализации на склады у нас была и в 2018-2019 гг.), часть внешних рисков реализовалась в 2022-2023 гг., но к ним добавились и новые. По всем понятиям консалтинга, окупаемость спекулятивного складского проекта сейчас не может быть более 10 лет, а это реализуемо в нынешних только при ставке аренды свыше 10 тыс. рублей.
Консультанты сегодня прогнозируют пик ставки на уровне 9 700 - 9 800 рублей. По сравнению с их же данными на конец 2023 года, рост составит порядка 15%, но возможна коррекция на уровне примерно 5%. Наше мнение таково, что если коррекция и будет, то очень краткосрочной. В целом же, средние ставки по рынку уже сейчас далеки от реально предлагаемых собственниками условий, и рост будет скорее всего менее 15%, но не от 8 500 рублей, а от 9 500 рублей за кв. м. Впрочем, прогнозы - дело неблагодарное, а оценки рынка всегда субъективны. Ждем, 2024 наступил, он нас и рассудит!
Если рассматривать индикаторы рынка и прогнозы на 2024 год через призму движения ставок аренды, то получается, что именно спекулятивный спрос на склады в последние годы держится на уровне 1-1,5 млн кв. м в год. Несмотря на то, что основными драйверами рынка, как ожидается, станут онлайн-ритейлеры и крупные объекты по BTS, стабильным остается и спрос на небольшие блоки 5-20 тыс. кв. м. При этом, такие помещения востребованы со стороны максимально широкого круга потенциальных арендаторов: ритейл, дистрибуция, логистика, производство. Да, развитие компаний может тормозиться в связи с вектором ЦБ на охлаждение экономики, но показательным здесь можно считать 2022 год, когда рекордный ввод, отказ иностранных компаний от складов, трехмесячный застой на всех рынках - не обеспечили роста вакансии, хотя крупные сделки по строительству под клиента практически отсутствовали.
Ввод на 2024 год может составить 2-2,5 млн кв. м, но спекулятивных складов в этом объеме будет от трети до половины: 700-1200 тыс. кв. м (менее 5% к существующему предложению). Именно спекулятивная часть ввода внушает аналитикам наибольшие опасения с точки зрения возможных переносов срока строительства. Кроме того, часть еще не введенных спекулятивных площадей уже законтрактованы. То есть, по самым оптимистичным прогнозам, на рынок выйдет меньше площадей, чем в среднем поглощается за год в ретроспективе последних пяти лет.
Таким образом, сложно ожидать хоть какого-то роста вакантности, а для более-менее заметного ее роста все планируемые к вводу склады должны остаться пустыми, в том числе и те, которые уже в договорах. Здесь можно в качестве промежуточного итога отметить, что динамика рыночных показателей не дает никаких предпосылок к снижению ставки аренды. Дефицит на складском рынке будет сохраняться не только в 2024, но и в 2025 году.
По финансированию проектов ситуация следующая. Эксперты предполагают, что с середины 2024 года ключевая ставка ЦБ начнет постепенное снижение. Но главное слово здесь - "постепенное". То есть, в июле ставка может снизиться до 14%, к октябрю до 12%, к декабрю до 10%. Примерно такой сценарий предполагается. Как мы понимаем, ни 14, ни 12% не подразумевают дешевого финансирования проектов, это все равно будет от 15% в лучшем случае. Запускать новые спекулятивные проекты с такой кредитной нагрузкой - не самый лучший бизнес-план. Это могут позволить себе разве что девелоперы жилья, затраты которых будут нивелироваться льготными программами и продажами квартир. То есть, даже те неудовлетворяющие спрос объемы спекулятивного строительства последних лет могут оказаться значительно выше ввода на 2025 год, а рынок на 80-90% уйдет в BTS.
Из других расходных граф можно отметить стоимость материалов и персонала. Мы уже видели в последние годы, что после резкого роста стоимости материалов происходит коррекция, пусть и небольшая. Но также мы видели, что инфляция съедает эту коррекцию в течение нескольких месяцев. Прогнозы ЦБ говорят о снижении инфляции по итогам 2024 года и в 2025 году, но даже целевые показатели здесь - 4-6%.
Что касается кадрового ресурса, сейчас все сектора считают это одной из главных проблем. Уровень безработицы по России рекордно низкий, а отчеты Авито и HH.ru говорят о кратном увеличении числа вакансий во всех нас интересующих секторах - строительство, управление, ритейл, общепит, логистика и транспорт, складские операции. Существует конкуренция за человеческий ресурс между разными направлениями бизнеса, а аппетиты соискателей от этого только растут.
То есть, себестоимость строительства объектов в лучшем случае может на некоторое время задержаться на нынешнем уровне, но к концу года все равно вырастет.
Ставка аренды также реагирует на риски, которые есть на рынке в данный момент и в перспективе. На устойчивых рынках можно инвестировать в долгую, со сроком окупаемости 20 лет (5% ставка капитализации). На волатильном рынке есть премия за риск, а ставки капитализации превышают 10% (а лучше 14-15%), чтобы защитить инвестора в случае ожидаемых "неожиданностей". Помимо того, что рынок РФ в принципе является волатильным (около 10-12% ставка капитализации на склады у нас была и в 2018-2019 гг.), часть внешних рисков реализовалась в 2022-2023 гг., но к ним добавились и новые. По всем понятиям консалтинга, окупаемость спекулятивного складского проекта сейчас не может быть более 10 лет, а это реализуемо в нынешних только при ставке аренды свыше 10 тыс. рублей.
Консультанты сегодня прогнозируют пик ставки на уровне 9 700 - 9 800 рублей. По сравнению с их же данными на конец 2023 года, рост составит порядка 15%, но возможна коррекция на уровне примерно 5%. Наше мнение таково, что если коррекция и будет, то очень краткосрочной. В целом же, средние ставки по рынку уже сейчас далеки от реально предлагаемых собственниками условий, и рост будет скорее всего менее 15%, но не от 8 500 рублей, а от 9 500 рублей за кв. м. Впрочем, прогнозы - дело неблагодарное, а оценки рынка всегда субъективны. Ждем, 2024 наступил, он нас и рассудит!
2024-02-01 07:40:03
