Денис Астафьев, основатель инвестиционной компании SharesPro: Инверсия в действии. Как учётная ставка ЦБ повлияет на рынок коммерческой недвижимости

445

Повлияет ли прогнозируемое снижение ставки на рост стоимости аренды коммерческой недвижимости? К данному вопросу нельзя подойти, рассматривая только один фактор — изменение ставки. Ситуация многогранна, поэтому требует более детального анализа, чем мы сейчас и займёмся.

Начнём с денежно-кредитной политики, к которой и относится прогнозируемое снижение ставки. ДКП регулятора — конечно, один из основных факторов, имеющих прямое воздействие на «настроение» в сфере инвестирования. Любой из режимов: будь то снижение, повышение или сохранение ставки, даёт свои плоды, так как участники финрынка выстраивают свои краткосрочные и долгосрочные прогнозы.

Если краткосрочные выводы достаточно очевидны даже для обывателя, то на счёт долгосрочного периода все сложнее. Тут нельзя однозначно сказать, что во всех случаях текущее снижение или повышение ключевой ставки приведёт к аналогичным результатам, как и в краткосрочном периоде. Значительное влияние здесь оказывают и другие важные факторы, и основной из них — макроэкономическая составляющая.

Для того, чтобы разобраться в ситуации, обратимся к графикам.



За денежно-кредитную политику, в рамках которой сегодня прогнозируется снижение ставки, возьмём вертикальную ось. Данная ось показывает ожидания, относительно изменения ставки. За горизонтальную — макроэкономическую составляющую, которая представляет из себя динамику ситуации и ожидания участников торгов от начинающегося бизнес-цикла. Подчеркну: и то, и другое является лишь прогнозами, динамически изменяющимися, обоюдно реагирующими на ситуации, происходящие в реалиях ДКП и макроэкономических событий. От ситуаций и прогнозов, вызванных ими, включаются те или иные «режимы» на рынке акций, которые, в свою очередь, создают «кривую доходности». Эта кривая отображает возможную ситуацию на рынках активов, в том числе и недвижимых.

У «кривой доходности» есть несколько траекторий, которые имеют свои закономерности. И наивно предполагать, что даже резкое снижение ставки приведёт к эквивалентному снижению на всей протяженности «кривой доходности». А она может затрагивать и 10 лет! Эффект от снижения будет, но в краткосрочном периоде. Если же рассматривать долгосрочный — а именно долгосрочный интересует инвесторов в коммерческую недвижимость, то «кривая доходности» лишь немного снизится по своей траектории из-за сегодняшнего снижения ставки.

Что происходит сегодня? Мы имеем дело с инверсией, что не является нормой. Иначе говоря, для стабилизации ситуации ДКП ЦБ формируется таким образом, что процесс происходит обратный ожиданиям. Это, в свою очередь, приведёт к нормализации ситуации в долгосрочном периоде.

То есть, прогнозируемое снижение ставки ЦБ приведет к нормализации «кривой доходности», по одной из «стандартизированных» траекторий, называющейся Bull steepener. В реалиях данной траектории краткосрочное снижение в ближайшей точке не будет иметь значительного эффекта в долгосрочном периоде.

Что это значит? Ожидаемое снижение ставки не приведёт к уменьшению доходности на денежном рынке и рынке облигаций в долгосрочном периоде, поэтому нельзя уверенно говорить о высоком притоке новых инвесторов к сектору недвижимости, в том числе, коммерческой.

Арендные ставки, так или иначе, тоже привязаны к ДКП ЦБ и инфляции. Учитывая, что данный сегмент рассматривается инвесторами, преимущественно, в долгосрочном периоде, можно предположить, что в случае снижения ставки Центробанком, вкупе с падающей инфляцией, ставки по аренде недвижимости как раз-таки пойдут вниз, а не вырастут. Это, конечно, не станет маркером, привлекающим инвестиции.

Подытоживая, отмечу: чтобы определить стратегию инвестирования и предугадать движение «кривой доходности» нужно смотреть на множество факторов, помимо изменения ставки Центробанком. Одним из важнейших в аналитике является фактор экономической активности. На сегодняшний день её ждать не приходится, в 2024 году мы, скорее, будем наблюдать стагнацию. Второй фактор, влияющий на ситуацию, это инфляция. Вполне возможно, что Центробанк снизит ставку и при растущем инфляционном давлении, но связано это будет с тем, что экономика без рублевой ликивдности станет «буксовать». Весь этот набор прогнозов говорят о том, что рост аренды недвижимости стоит под большим вопросом.


2024-02-22 13:58:54



подпишись НА эксклюзивные новости cre