Денис Кувшинников, директор департамента интерьеров ABD architects: Как избежать подводных камней при покупке офисной недвижимости

463

В Москве сохраняется высокий спрос на офисные помещения как в новых зданиях, так и на вторичном рынке. В первом квартале 2024 года сделки по покупке офисных помещений составили 32% от общего объема арендованных и проданных площадей, что стало рекордом за последние восемь лет. Это подчеркивает необходимость долгосрочного планирования и тщательной оценки при приобретении офисной недвижимости. При этом сохраняется необходимость делать это быстро, так как объекты разлетаются как «горячие пирожки».

Долгосрочное планирование и стратегический подход

Приобретение офисной недвижимости требует долгосрочного планирования, так как компании обычно приобретают офисы на период от 10 до 15 лет. Стратегия краткосрочного использования офиса, схожая с арендой, может не оправдать инвестиций.

Основные факторы выбора офисной недвижимости

При покупке офиса важно заранее оценить необходимые вам мощности по воздухообмену, холодоснабжению и электрике и сравнить их с документацией, предоставленной владельцем здания. Владельцы недвижимости часто не предоставляют полную и прозрачную информацию о мощности этих систем, поэтому рекомендуется проводить тщательную проверку с привлечением специалистов. Недостаток информации может привести к дополнительным расходам на ремонт или замену систем в будущем, или просто к тому, что в офисе будет душно и жарко. Владельцу одного этажа в десятиэтажном здании будет сложно решить вопрос дополнительной вентиляции или кондиционирования. Абстрактные характеристики в договорах защищают собственника, размывают ответственность и запутывают. 
Обычно в договорах указывают инженерные мощности в привязке к площади, поэтому необходимо определиться с методикой расчетов. Разные стандарты измерения площадей, такие как BOMA, БТИ или просто расчеты, используемые при проектировании, могут вызвать путаницу. В идеале получить точные данные о полезной и арендуемой площади, чтобы избежать недопонимания и дополнительных расходов, а так же полную информацию о выделенных инженерных мощностях без привязки к площади.

Due Diligence 

Due Diligence обычно включает в себя тестовую планировку, расчет инженерных мощностей и общий архитектурный анализ как общественных зон здания, так и, собственно, офисных помещений. Этот процесс можно сравнить с конструктором, состоящим из различных необходимых услуг.

Тестовые планировки и определение нагрузок

Как только вы определитесь с функциональным наполнением вашего офиса (количество рабочих мест, переговорных комнат, кабинетов, дополнительных помещений), можно сразу разработать тестовые планировки и по ним определить нагрузки на инженерные системы. Это поможет с вероятностью 90% корректно определить необходимые инженерные мощности и зафиксировать их в договоре, заранее сравнив с характеристиками, предоставленными текущим владельцем здания. 

Архитектурный анализ здания и помещений

При проведении Due Diligence важно учитывать различные особенности зданий, такие как открывающиеся окна, системы пожарной безопасности, наличие перепада уровня пола и другие. Например, в некоторых зданиях санузлы построены владельцем здания, выведены в места общего пользования и рассчитаны сразу на нескольких арендаторов на этаже, что влияет на затраты и особенности использования.

Когда мы сравниваем несколько зданий, мы составляем таблицу с перечнем характеристик, чтобы определить, какое здание лучше подходит для нужд арендатора с точки зрения планировки и инженерии.

На этом этапе мы также проверяем наличие исходных данных для проектирования, чертежей в формате AutoCAD, так как во многих случаях это вызывает трудности, особенно если здание было построено давно. 

Если у вас есть шорт-лист из трёх объектов, вы можете сравнить их, выполнив тестовые планировки и оценив эффективность каждого из них с учётом геометрии поэтажного плана и инженерных характеристик. Конечный результат может изменить общую финансовую картину. Один и тот же функционал офиса, в зависимости от формы поэтажного плана и количества этажей, можно разместить на разной площади. При этом разница может доходить до 30%.

Финансовые и временные рамки

Стоимость Due Diligence зависит от площади помещения и количества этажей. Эти минимальные инвестиции дают 80% уверенности в оправданности вложений. Для нового здания и здания, бывшего в эксплуатации, разница в Due Diligence заключается в возможности повторного использования старой отделки и инженерных систем, что может усложнить и удорожить проект.

Срок анализа одного объекта может занимать 1-3 недели в зависимости от площади проекта. Анализ нескольких зданий можно провести за 2-4 недели. Данный анализ необходимо проводить до подписания договора аренды/купли-продажи или до подписания LOI. 

Выводы

Несмотря на имеющуюся конкуренцию за свободные площади, особенно в случае их покупки, рекомендуем параллельно с проведением переговоров потратить 1-3 недели на Due Diligence. Оно включает детальное изучение инженерных характеристик, создание тестовых планировок, анализ исходной документации, а также архитектурный анализ здания и помещений. Эти меры помогут минимизировать риски, лучше понять особенности объекта, насколько он вам подходит. Учет всех возможных инженерных и архитектурных особенностей здания обеспечит комфортную и эффективную работу сотрудников на долгие годы.


2024-06-27 08:50:00



подпишись НА эксклюзивные новости cre