Максим Лучников, коммерческий директор BMS Development Group, об особенностях реализации коммерческих площадей в ЖК

364

С учетом экономической целесообразности для застройщика и инвестиционной привлекательности для потенциального покупателя продажи коммерческих помещений в жилых проектах обычно начинаются через год после старта продаж квартир. В офисных проектах — через четыре-шесть месяцев. Мы не рассматриваем для себя сдачу помещений в аренду, однако оптимальным решением станет продажа с возможностью ограничения смены арендатора минимум на три-пять лет.
 
Конкуренция представителей бизнеса привела к высокому спросу на коммерческие площади внутри жилых комплексов во всех районах Москвы. Рынок жилищного строительства на эти запросы отвечает постепенным увеличением доли коммерческих помещений. На заре строительства жилых комплексов эта цифра составляла 4%, затем увеличилась до 7%. Сейчас в некоторых проектах доля ретейла достигает 17% от общей площади. В то же время этот тренд не касается элитного жилья, где доля ретейла по-прежнему остается на уровне 2-3%, а основной объем предлагаемых помещений — это старый фонд, технически устаревшая недвижимость. Поэтому в премиальном сегменте жилья спрос на качественные коммерческие площади будет только расти.

Заморозить и не продавать ретейл в премиальном сегменте возможно только в одном случае: если коэффициент коммерческих помещений составляет 4-7% от общих площадей. В проекте с большим объемом инфраструктуры при замораживании ретейла финмодель может нарушиться.
 
Исходя из первостепенных потребностей будущих резидентов, коммерческие помещения должны предусматривать наличие супермаркета, аптеки, ресторана, пространства под инфраструктуру для детей.
 
Актуальные технические требования к качественному ретейлу предполагают обязательное наличие собственной вытяжки, а также повышенные электрические мощности. Если раньше проектировали 200 Вт на квадратный метр, то сейчас этого не хватит даже на салон красоты, так как появляются новые технологии, приборы становятся мощнее. Если говорим о помещении для универсального использования, где можно будет разместить и магазин, и ресторан, то оптимальной мощностью будет 300-350 Вт на квадратный метр. Девелоперу необходимо предусмотреть зону разгрузки, а также отсутствие перепадов высот пола. А парковка на придомовой территории уже не является обязательным условием для продажи помещения крупным сетям.

Оптимальным трафиком коммерческого помещения в жилых комплексах станет около 600 человек в день.


2024-07-11 16:17:01



подпишись НА эксклюзивные новости cre