В расширенном понимании distressed-активы – это не только объекты коммерческой недвижимости, потерявшие свою рыночную стоимость и столкнувшиеся с трудностями в обслуживании финансовых обязательств, но и те, которые в силу своего возраста значительно снизили свою выручку и стали уступать по конкурентным преимуществам современным аналогам. В условиях высокой стоимости денег, низкого ввода новых объектов и возраста основной массы существующих зданий, такие активы становятся все более заметным явлением на рынке. О выгодах и рисках инвестиций в distressed-активы рассуждает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
Оживление недвижимых
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости мы видим большое количество устаревших объектов, построенных много лет назад. В отсутствии модернизации и реконцепции они теряют свою актуальность и доходность, пополняя ряды distressed-активов.
Текущая экономическая ситуация, несмотря на свою сложность, открывает новые возможности для инвесторов. Ужесточение денежно-кредитной политики, высокая инфляция и стоимость строительства способствуют повышению интереса к distressed-активам. Доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости России составляет около 20%, а среди торговых центров она может достигать 50%. Второе место по количеству проблемных объектов занимает сегмент бизнес-центров. Относительно стабильной благодаря активному развитию e-commerce и низкому уровню вакантных площадей остается ситуация в сегменте складской недвижимости.
Привлекательность distressed-активов для инвесторов заключается в том, что их приобретение, реконцепция и перепрофилирование зачастую оказываются более выгодными по сравнению с новым строительством.
Вторая жизнь
На рынке недвижимости уже сформировался пул компаний, специализирующихся на работе с distressed-активами. Они занимаются поиском, анализом, приобретением, реконцепцией, редевелопментом и последующей реализацией таких объектов. Доходность обновленных объектов для инвесторов составляет от 13% до 20% и выше. В то время как доходность традиционных объектов коммерческой недвижимости в Москве находится в диапазоне 8-12%. Такая разница обусловлена более низкой стоимостью вхождения в distressed-активы и возможностью существенного повышения их доходности и капитализации.
Одним из ярких примеров является инвестиционная группа Agastone. Компания приобретает неэффективные торговые центры и производственно-складские помещения, проводя их реконцепцию в соответствии с актуальными рыночными трендами. Среди популярных форматов, используемых Agastone, можно отметить дарксторы, которые демонстрируют высокую окупаемость вложений.
Также успешным кейсом работы со сложными активами можно назвать реконцепцию портфеля недвижимости компании Immofinanz, проведенную FortGroup. Еще один пример – редевелопмент многофункционального комплекса «Сокольники», приобретенного компанией Accent Capital.
Не все перечисленные проекты можно отнести в разряд полноценных distress-активов, но все они требовали реновации и благодаря грамотной стратегии реконцепции и редевелопмента усилили свои позиции как стабильные и доходные активы.
Из недавних примеров интересна продажа торгово-развлекательного центра «Гудзон» в Москве группе компаний «Основа». Новый собственник пока не раскрывает своих планов относительно объекта, однако отказ от действующих арендаторов свидетельствует о предстоящем переформатировании ТРЦ.
Игра на повышение
Distressed-активы, несмотря на свою потенциальную привлекательность и высокую доходность, несут в себе ряд рисков, которые важно учитывать при принятии инвестиционных решений. Основные этапы, которые должны быть пройдены инвестором:
Оживление недвижимых
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости мы видим большое количество устаревших объектов, построенных много лет назад. В отсутствии модернизации и реконцепции они теряют свою актуальность и доходность, пополняя ряды distressed-активов.
Текущая экономическая ситуация, несмотря на свою сложность, открывает новые возможности для инвесторов. Ужесточение денежно-кредитной политики, высокая инфляция и стоимость строительства способствуют повышению интереса к distressed-активам. Доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости России составляет около 20%, а среди торговых центров она может достигать 50%. Второе место по количеству проблемных объектов занимает сегмент бизнес-центров. Относительно стабильной благодаря активному развитию e-commerce и низкому уровню вакантных площадей остается ситуация в сегменте складской недвижимости.
Привлекательность distressed-активов для инвесторов заключается в том, что их приобретение, реконцепция и перепрофилирование зачастую оказываются более выгодными по сравнению с новым строительством.
Вторая жизнь
На рынке недвижимости уже сформировался пул компаний, специализирующихся на работе с distressed-активами. Они занимаются поиском, анализом, приобретением, реконцепцией, редевелопментом и последующей реализацией таких объектов. Доходность обновленных объектов для инвесторов составляет от 13% до 20% и выше. В то время как доходность традиционных объектов коммерческой недвижимости в Москве находится в диапазоне 8-12%. Такая разница обусловлена более низкой стоимостью вхождения в distressed-активы и возможностью существенного повышения их доходности и капитализации.
Одним из ярких примеров является инвестиционная группа Agastone. Компания приобретает неэффективные торговые центры и производственно-складские помещения, проводя их реконцепцию в соответствии с актуальными рыночными трендами. Среди популярных форматов, используемых Agastone, можно отметить дарксторы, которые демонстрируют высокую окупаемость вложений.
Также успешным кейсом работы со сложными активами можно назвать реконцепцию портфеля недвижимости компании Immofinanz, проведенную FortGroup. Еще один пример – редевелопмент многофункционального комплекса «Сокольники», приобретенного компанией Accent Capital.
Не все перечисленные проекты можно отнести в разряд полноценных distress-активов, но все они требовали реновации и благодаря грамотной стратегии реконцепции и редевелопмента усилили свои позиции как стабильные и доходные активы.
Из недавних примеров интересна продажа торгово-развлекательного центра «Гудзон» в Москве группе компаний «Основа». Новый собственник пока не раскрывает своих планов относительно объекта, однако отказ от действующих арендаторов свидетельствует о предстоящем переформатировании ТРЦ.
Игра на повышение
Distressed-активы, несмотря на свою потенциальную привлекательность и высокую доходность, несут в себе ряд рисков, которые важно учитывать при принятии инвестиционных решений. Основные этапы, которые должны быть пройдены инвестором:
- Проведение комплексной юридической проверки объекта. Это позволит выявить наличие обременений, объектов незаконного строительства или несогласованных перепланировок, а также потенциальных юридических проблем, которые могут возникнуть после приобретения.
- Определение правового статуса земельного участка и соответствия вида его разрешенного использования планируемому проекту. В случае необходимости смены вида разрешенного использования – согласование с муниципальными органами.
- Анализ финансового состояния объекта и выявление возможных скрытых долговых обязательств, которые могут быть не учтены в рамках сделки. Недостаточно глубокая оценка финансовых рисков может привести к снижению доходности проекта или даже к его убыточности.
Успешная реализация проекта с distressed-активом требует профессионального подхода к управлению. Непрофессиональному инвестору сложно объективно оценить потенциал объекта, разработать оптимальную стратегию редевелопмента и эффективно управлять процессом реализации проекта.
Для минимизации рисков и повышения эффективности инвестиций в distressed-активы целесообразно привлекать опытных специалистов и консультантов, обладающих необходимой экспертизой.
Одним из распространённых инструментов привлечения финансирования для таких проектов являются закрытые паевые инвестиционные фонды. Кроме того, некоторые компании, такие как PNK rental, Aktivo и Credo Capital, используют краудфандинговые платформы для привлечения инвестиций.
Грамотное управление рисками, профессиональный подход к реконцепции и редевелопменту, а также эффективное управление проектом позволят инвесторам получать высокую доходность и сократить сроки окупаемости инвестиций. При правильном подходе distressed-активы позволяют получить дополнительную премию за риск в виде сниженной стоимости приобретения, где дисконт составляет от 20 до 60%. При развитии потенциала объекта и повышении выручки сокращается срок окупаемости с обычных 9-13 лет до 7-9 лет.
Для потенциальных инвесторов это отличный инструмент повышения доходности своих инвестиций при условии грамотного управления рисками и потоками, а также возможности привлечения финансирования.
2024-07-30 12:23:35
