За последний год средняя стоимость аренды складов в России увеличилась на 20-40%. По данным консалтинговых компаний, аренда квадратного метра склада класса А в крупных городах теперь обойдется в среднем в 9 100 рублей, а в Московском регионе еще больше — около 11 000 рублей за метр в год. Сейчас показатели ставок достигли рекордных значений, и, судя по всему, они продолжат увеличиваться. Что на это влияет?
Во-первых, высокий спрос. Основная причина увеличения арендных ставок на складские помещения — устойчивый спрос со стороны компаний из сферы онлайн-торговли и логистики. Такие крупные игроки, как Ozon, «Сберлогистика» и Wildberries, занимают значительную долю строящихся складских объектов. По данным NF Group, за шесть месяцев 2024 года компании из сферы e-commerce в регионах заключили 92% всех сделок по аренде и покупке складских площадей, заняв 1,3 млн кв. м. Нехватка готовой логистической инфраструктуры ограничивает темпы развития этих компаний. Как следствие, доля вакантных площадей едва ли достигает 1%. А дефицитный рынок – это рынок продавца.
Во-вторых, ограниченное предложение. Несмотря на активное строительство складов, по-прежнему очень ограничено предложение качественных площадей. По данным консультантов, в первом полугодии в России было введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров складских объектов, но большинство из них было законтрактовано еще на этапе строительства. А значит, предложение продолжает оставаться ограниченным. Как следствие, потенциальные арендаторы готовы платить премиальные ставки, чтобы занять свободные площади.
В-третьих, увеличение себестоимости строительства. Если раньше некоторые девелоперы могли работать с минимальной прибылью благодаря большим объемам строительства, то сегодня эта стратегия не работает. Волатильность затрат слишком высока.
В среднем себестоимость строительства складских объектов в России увеличивается на 14-15% каждый квартал и на сегодняшний день составляет 65-70 тыс. рублей без НДС за квадратный метр сухого склада (без учета земельного участка и техусловий). Это связано с увеличением зарплаты рабочим, удорожанием логистики и строительных материалов. Например, стоимость металла за последние два года увеличилась на 30-40%. Девелоперы вынуждены учитывать все эти изменения в арендной ставке, чтобы сохранить рентабельность своих проектов.
Наконец, повышение ключевой ставки ЦБ с 4,5% до 18% за четыре года сделало кредиты для застройщиков значительно дороже. По прогнозам, к концу 2024 года ставка может увеличится до 20%. Соответственно, ставки аренды продолжат расти, что просто необходимо для обеспечения рентабельности новых проектов. И арендаторы должны быть к этому готовы. Многим придется пересмотреть свои долгосрочные стратегии с учетом изменяющейся экономической реальности и, возможно, начать реализовывать свои планы раньше, чем планировалось.
Девелоперы, в свою очередь, должны адаптировать свои проекты к новым условиям, чтобы обеспечить их успешную реализацию и поддержание высокого уровня качества строительства.
Во-первых, высокий спрос. Основная причина увеличения арендных ставок на складские помещения — устойчивый спрос со стороны компаний из сферы онлайн-торговли и логистики. Такие крупные игроки, как Ozon, «Сберлогистика» и Wildberries, занимают значительную долю строящихся складских объектов. По данным NF Group, за шесть месяцев 2024 года компании из сферы e-commerce в регионах заключили 92% всех сделок по аренде и покупке складских площадей, заняв 1,3 млн кв. м. Нехватка готовой логистической инфраструктуры ограничивает темпы развития этих компаний. Как следствие, доля вакантных площадей едва ли достигает 1%. А дефицитный рынок – это рынок продавца.
Во-вторых, ограниченное предложение. Несмотря на активное строительство складов, по-прежнему очень ограничено предложение качественных площадей. По данным консультантов, в первом полугодии в России было введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров складских объектов, но большинство из них было законтрактовано еще на этапе строительства. А значит, предложение продолжает оставаться ограниченным. Как следствие, потенциальные арендаторы готовы платить премиальные ставки, чтобы занять свободные площади.
В-третьих, увеличение себестоимости строительства. Если раньше некоторые девелоперы могли работать с минимальной прибылью благодаря большим объемам строительства, то сегодня эта стратегия не работает. Волатильность затрат слишком высока.
В среднем себестоимость строительства складских объектов в России увеличивается на 14-15% каждый квартал и на сегодняшний день составляет 65-70 тыс. рублей без НДС за квадратный метр сухого склада (без учета земельного участка и техусловий). Это связано с увеличением зарплаты рабочим, удорожанием логистики и строительных материалов. Например, стоимость металла за последние два года увеличилась на 30-40%. Девелоперы вынуждены учитывать все эти изменения в арендной ставке, чтобы сохранить рентабельность своих проектов.
Наконец, повышение ключевой ставки ЦБ с 4,5% до 18% за четыре года сделало кредиты для застройщиков значительно дороже. По прогнозам, к концу 2024 года ставка может увеличится до 20%. Соответственно, ставки аренды продолжат расти, что просто необходимо для обеспечения рентабельности новых проектов. И арендаторы должны быть к этому готовы. Многим придется пересмотреть свои долгосрочные стратегии с учетом изменяющейся экономической реальности и, возможно, начать реализовывать свои планы раньше, чем планировалось.
Девелоперы, в свою очередь, должны адаптировать свои проекты к новым условиям, чтобы обеспечить их успешную реализацию и поддержание высокого уровня качества строительства.
2024-09-09 10:52:40
