В последние годы рынок комплексного управления недвижимостью испытывает значительный рост. Этот тренд обусловлен сразу несколькими факторами. Многие объекты недвижимости поменяли своих владельцев в связи с уходом иностранных собственников с российского рынка. Кроме того, активно развивается технологический прогресс: внедряются новые программные комплексы по управлению объектами и аналитике всевозможных параметров как самих зданий, так и посетителей. Также появляются онлайн-платформы, помогающие повышать качество обслуживания клиентов и оптимизировать работу. О трендах в Asset Management в экспертной колонке рассказывает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
Экспертный коктейль
Уже много лет собственники недвижимости довольно часто привлекают профессиональных консультантов для оказания отдельных услуг, так или иначе связанных с процессом управления недвижимостью: эксплуатационные компании нанимают для обслуживания инженерной составляющей объектов, консультантов — для заполнения объектов арендаторами, юристов — для решения юридических вопросов и структурирования сделки по реализации объекта. Однако функция единоличного общего контроля всех процессов остается, как правило, за владельцем недвижимости. Тем не менее, сложно переоценить синергетический эффект комплексного управления всеми процессами. Формат профессионального комплексного управления становится особенно актуальным в условиях значительного роста объема сделок по продаже офисов в нарезку (деконсолидации активов) и в отношении активов, создаваемых на основании сформированных закрытых паевых фондов (ЗПИФ), при краудфандинговых способах приобретения активов. Управляющая компания в таких случаях является проводником единого подхода всех собственников и транслятором единой стратегии даже в случаях существующих разногласий и разнообразия мнений всех участников.
Необходимость комплексного профессионального сопровождения управления активом также поможет нивелировать многие риски и оптимизировать затраты в случае реконцепции устаревших объектов. Только в торговой недвижимости России их процент превышает 80% от общего объема торговых центров.
Этот подход становится еще более актуальным в кризисный период, когда собственники предлагают свои, зачастую очень «оригинальные» способы выхода из сложных ситуаций. Комплексный подход к управлению выступает неким демпфером острых решений, фильтром наиболее рациональных стратегий и зачастую «голосом разума», позволяющим эффективно разрешать кризисные ситуации с объектами недвижимости.
Эволюция со скоростью роста
Понятие Asset Management появилось в 1980-х годах, но свое развитие этот термин получил лишь 10 лет назад. Тогда был принят соответствующий международный стандарт ISO 55000:2014, а в России ГОСТ Р 55.0.01–2014, которые ввели подробное описание и подход к управлению активами.
Ключевым аспектом в работе управляющих компаний является опыт, наработанный на большом количестве объектов и прошедших не один кризис на рынке недвижимости. К сегодняшнему дню доверие собственников к управляющим компаниям, предоставляющим полноценный Asset Management, значительно выросло. Если раньше собственники и девелоперы строили бизнес по принципу «арендатор/покупатель все «проглотит», то сейчас ситуация совсем другая. Слишком высока сегодня стоимость денег и конкуренция за клиента.
Наиболее активно сейчас развивается и привлекает новых клиентов направление ЗПИФ. Лидером прироста традиционно являются комбинированные ЗПИФ, увеличение которых за 9 мес. 2024 составило 364 новых фонда, и их общее количество достигло 2258 или 75% от всех фондов. По итогам трёх кварталов 2024 недвижимость и права на неё занимает третье место по приросту стоимости в активах ПИФ (+ 440 млрд руб.). При этом средняя доходность с учётом текущей стоимости денег остается довольно скромной: в складской недвижимости этот показатель, как правило, составляет 10–13% годовых, в торговой недвижимости — 5–7% годовых, в офисной недвижимости — 6–8% годовых. Но есть отдельные фонды, показывающие доходность значительно выше рынка: до 15–25% годовых по складской недвижимости и до 10–20% по торговой и офисной недвижимости. В таких условиях потребность в эффективном управлении активами очень высока, как и борьба управляющих компаний за клиентов. Учитывая среднюю доходность, можно предположить, что в ближайшей перспективе основной рынок формирования новых ЗПИФ и интерес управляющих компаний будет сосредоточен на складской недвижимости и центрах обработки данных. Помимо классических складских объектов перспективным может стать относительно новый сектор light industrial.
Управляемый баланс
Стоит понимать, что сами ЗПИФы в коммерческой недвижимости являются достаточно долгосрочной формой инвестирования, рассчитанной в среднем на срок 7–15 лет. В течение этого периода вкладчики ожидают увидеть воплощение грамотной стратегии управляющей компании по работе с активом. Во многом успех будет зависеть от навыков управляющих компаний не только привлекать новых инвесторов, но и формировать качественный продукт, основанный на доверии к имени УК, предвидении рисков, а также умении видеть возможности и использовать их быстрее всех. Собственникам интереснее не просто владеть недвижимостью, а видеть значительное преумножение своего капитала.
В основе качественного управления активами лежит принятие оптимальных решений, направленных на балансировку затрат, рисков и выручки в течение жизненного цикла актива. Управлять активами правильно — значит находить баланс, например, между следующими решениями: что лучше — получить быструю прибыль или надолго обеспечить стабильный доход? Нужно ли делать большие вложения сразу или выбрать постепенную оплату расходов по мере острой необходимости, проигрывая в операционной эффективности? Принятие таких решений связано с использованием широкого диапазона способов количественной оценки, включая сопоставление цены с риском и нематериальными последствиями, имитационное моделирование, методы определения технической надежности и финансово-экономической устойчивости.
Сегодня Asset Management становится не просто инструментом управления, а ключевым фактором успеха в современной недвижимости. Правильно применяя его принципы, собственники могут не только сохранить свою собственность, но и превратить ее в источник стабильного дохода и роста капитала.
Экспертный коктейль
Уже много лет собственники недвижимости довольно часто привлекают профессиональных консультантов для оказания отдельных услуг, так или иначе связанных с процессом управления недвижимостью: эксплуатационные компании нанимают для обслуживания инженерной составляющей объектов, консультантов — для заполнения объектов арендаторами, юристов — для решения юридических вопросов и структурирования сделки по реализации объекта. Однако функция единоличного общего контроля всех процессов остается, как правило, за владельцем недвижимости. Тем не менее, сложно переоценить синергетический эффект комплексного управления всеми процессами. Формат профессионального комплексного управления становится особенно актуальным в условиях значительного роста объема сделок по продаже офисов в нарезку (деконсолидации активов) и в отношении активов, создаваемых на основании сформированных закрытых паевых фондов (ЗПИФ), при краудфандинговых способах приобретения активов. Управляющая компания в таких случаях является проводником единого подхода всех собственников и транслятором единой стратегии даже в случаях существующих разногласий и разнообразия мнений всех участников.
Необходимость комплексного профессионального сопровождения управления активом также поможет нивелировать многие риски и оптимизировать затраты в случае реконцепции устаревших объектов. Только в торговой недвижимости России их процент превышает 80% от общего объема торговых центров.
Этот подход становится еще более актуальным в кризисный период, когда собственники предлагают свои, зачастую очень «оригинальные» способы выхода из сложных ситуаций. Комплексный подход к управлению выступает неким демпфером острых решений, фильтром наиболее рациональных стратегий и зачастую «голосом разума», позволяющим эффективно разрешать кризисные ситуации с объектами недвижимости.
Эволюция со скоростью роста
Понятие Asset Management появилось в 1980-х годах, но свое развитие этот термин получил лишь 10 лет назад. Тогда был принят соответствующий международный стандарт ISO 55000:2014, а в России ГОСТ Р 55.0.01–2014, которые ввели подробное описание и подход к управлению активами.
Ключевым аспектом в работе управляющих компаний является опыт, наработанный на большом количестве объектов и прошедших не один кризис на рынке недвижимости. К сегодняшнему дню доверие собственников к управляющим компаниям, предоставляющим полноценный Asset Management, значительно выросло. Если раньше собственники и девелоперы строили бизнес по принципу «арендатор/покупатель все «проглотит», то сейчас ситуация совсем другая. Слишком высока сегодня стоимость денег и конкуренция за клиента.
Наиболее активно сейчас развивается и привлекает новых клиентов направление ЗПИФ. Лидером прироста традиционно являются комбинированные ЗПИФ, увеличение которых за 9 мес. 2024 составило 364 новых фонда, и их общее количество достигло 2258 или 75% от всех фондов. По итогам трёх кварталов 2024 недвижимость и права на неё занимает третье место по приросту стоимости в активах ПИФ (+ 440 млрд руб.). При этом средняя доходность с учётом текущей стоимости денег остается довольно скромной: в складской недвижимости этот показатель, как правило, составляет 10–13% годовых, в торговой недвижимости — 5–7% годовых, в офисной недвижимости — 6–8% годовых. Но есть отдельные фонды, показывающие доходность значительно выше рынка: до 15–25% годовых по складской недвижимости и до 10–20% по торговой и офисной недвижимости. В таких условиях потребность в эффективном управлении активами очень высока, как и борьба управляющих компаний за клиентов. Учитывая среднюю доходность, можно предположить, что в ближайшей перспективе основной рынок формирования новых ЗПИФ и интерес управляющих компаний будет сосредоточен на складской недвижимости и центрах обработки данных. Помимо классических складских объектов перспективным может стать относительно новый сектор light industrial.
Управляемый баланс
Стоит понимать, что сами ЗПИФы в коммерческой недвижимости являются достаточно долгосрочной формой инвестирования, рассчитанной в среднем на срок 7–15 лет. В течение этого периода вкладчики ожидают увидеть воплощение грамотной стратегии управляющей компании по работе с активом. Во многом успех будет зависеть от навыков управляющих компаний не только привлекать новых инвесторов, но и формировать качественный продукт, основанный на доверии к имени УК, предвидении рисков, а также умении видеть возможности и использовать их быстрее всех. Собственникам интереснее не просто владеть недвижимостью, а видеть значительное преумножение своего капитала.
В основе качественного управления активами лежит принятие оптимальных решений, направленных на балансировку затрат, рисков и выручки в течение жизненного цикла актива. Управлять активами правильно — значит находить баланс, например, между следующими решениями: что лучше — получить быструю прибыль или надолго обеспечить стабильный доход? Нужно ли делать большие вложения сразу или выбрать постепенную оплату расходов по мере острой необходимости, проигрывая в операционной эффективности? Принятие таких решений связано с использованием широкого диапазона способов количественной оценки, включая сопоставление цены с риском и нематериальными последствиями, имитационное моделирование, методы определения технической надежности и финансово-экономической устойчивости.
Сегодня Asset Management становится не просто инструментом управления, а ключевым фактором успеха в современной недвижимости. Правильно применяя его принципы, собственники могут не только сохранить свою собственность, но и превратить ее в источник стабильного дохода и роста капитала.
2024-12-16 15:06:03
