Инвестирование в недвижимость остается популярным инструментом для сохранения и приумножения капитала. Однако при выборе между коммерческой и жилой недвижимостью важно понимать их особенности, потенциальную доходность и риски. Подробнее рассказывает Глеб Котов, частный брокер по коммерческой недвижимости.
Доходность
Активность арендаторов и покупателей на офисном рынке показала максимальные значения за более чем 10 лет. Например, в 2023 году было заключено сделок на 2,0 млн кв. м. Из них 731 тыс. кв. м пришлось на сделки с офисами класса А, что на 47% превысило показатели 2022 года. Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А в пределах МКАД достигла отметки 35,3 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что выше итогового значения 2022 года на 9,2%.
Жилая недвижимость приносит около 5% годовых, в то время как коммерческая — от 10-20%. Для сравнения, средняя окупаемость квартиры составляет около 20 лет, тогда как коммерческая недвижимость окупается примерно за 10 лет. Это объясняется высокими ставками аренды в сегменте офисов и стрит-ритейла, где арендаторы готовы платить больше за удобные и проходные места. Среднегодовая доходность ликвидной коммерческой недвижимости составит 10-12% годовых за вычетом налогов.
Ограниченность предложения
В Москве на первичном рынке жилья ежегодно вводится около 6 млн м², в то время как офисных площадей — только 600 тыс. м². Более того, значительная часть коммерческой недвижимости скупается крупными компаниями. Это создает дефицит предложения, который поддерживает высокие арендные ставки.
Кроме того, офисная недвижимость растет в цене быстрее, чем обесцениваются деньги. Рост стоимости всегда опережает темпы инфляции и напрямую связан с динамикой строительства объекта. Например, цена за офис 40-55 м2 эквивалентна покупке небольшой квартиры. При этом арендный поток в офисах — гораздо выше.
Потенциальные риски
Жилую недвижимость проще продать и сдать в аренду, что делает ее привлекательной для начинающих инвесторов. Однако она подвержена влиянию инфляции и требует управления арендаторами, что может быть проблемой.
Коммерческая недвижимость требует более серьезных вложений, но предоставляет долгосрочные контракты аренды (3–10 лет), что обеспечивает стабильность дохода и снижает риски порчи имущества.
Кому стоит инвестировать в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость подходит инвесторам с капиталом от 30 млн рублей, которые ищут устойчивый доход и готовы погружаться в управление объектами. Это решение для опытных инвесторов, которые хотят выйти за пределы традиционных квартирных вложений.
Это не только возможность инвестирования, но и способ оптимизации бизнеса. Владение собственным офисом, складом или торговым помещением позволяет снизить долгосрочные операционные расходы и избежать зависимостей от арендодателей. Те, кто уже работает с жилой недвижимостью, часто переходят в коммерческий сегмент из-за большей доходности. Также это актуально для тех, кто хочет сократить время окупаемости объектов.
Коммерческая недвижимость не только приносит стабильный доход, но и сохраняет капитал. Благодаря дефициту предложений в этом сегменте цены на качественные объекты растут, особенно в Москве.
При долгосрочной аренде, от трех до десяти лет, собственники получают предсказуемый поток доходов с минимальным участием в управлении. Многие арендаторы берут на себя расходы на эксплуатацию и ремонт помещений.
Перспективы
В ближайшие годы спрос на коммерческую недвижимость продолжит расти за счет развития инфраструктуры и увеличенной численности населения мегаполисов. Для тех, кто ищет стабильные и перспективные инструменты, вложение в офисы, стрит-ритейл или складские помещения формата light industrial, станет оптимальным выбором.
При покупке коммерческой недвижимости на ранних стадиях строительства возможен рост стоимости недвижимости до 40%. Это обусловлено дефицитом предложения на рынке и спросом на качественные новые объекты. Кроме того, будет достаточно времени, чтобы спокойно и заранее найти арендатора, пока объект строится. Это сократит сроки простоя помещения после ввода в эксплуатацию. Также это дает возможность проверить арендатора на платежеспособность.
Сейчас достаточно хороший период для покупки коммерческой недвижимости. Как правило, доход от аренды офиса в три раза превышает прибыль от сдачи квартиры. Деловые локации значительно повышают ликвидность актива. И в каждом бизнес-центре имеется развитая инфраструктура.
Итоги
Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью зависит от бюджета, целей и готовности инвестора к долгосрочному управлению собственным капиталом. Если стремитесь к стабильному доходу и хорошей капитализации самого актива, коммерческая недвижимость — более выгодный вариант.
Доходность
Активность арендаторов и покупателей на офисном рынке показала максимальные значения за более чем 10 лет. Например, в 2023 году было заключено сделок на 2,0 млн кв. м. Из них 731 тыс. кв. м пришлось на сделки с офисами класса А, что на 47% превысило показатели 2022 года. Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А в пределах МКАД достигла отметки 35,3 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что выше итогового значения 2022 года на 9,2%.
Жилая недвижимость приносит около 5% годовых, в то время как коммерческая — от 10-20%. Для сравнения, средняя окупаемость квартиры составляет около 20 лет, тогда как коммерческая недвижимость окупается примерно за 10 лет. Это объясняется высокими ставками аренды в сегменте офисов и стрит-ритейла, где арендаторы готовы платить больше за удобные и проходные места. Среднегодовая доходность ликвидной коммерческой недвижимости составит 10-12% годовых за вычетом налогов.
Ограниченность предложения
В Москве на первичном рынке жилья ежегодно вводится около 6 млн м², в то время как офисных площадей — только 600 тыс. м². Более того, значительная часть коммерческой недвижимости скупается крупными компаниями. Это создает дефицит предложения, который поддерживает высокие арендные ставки.
Кроме того, офисная недвижимость растет в цене быстрее, чем обесцениваются деньги. Рост стоимости всегда опережает темпы инфляции и напрямую связан с динамикой строительства объекта. Например, цена за офис 40-55 м2 эквивалентна покупке небольшой квартиры. При этом арендный поток в офисах — гораздо выше.
Потенциальные риски
Жилую недвижимость проще продать и сдать в аренду, что делает ее привлекательной для начинающих инвесторов. Однако она подвержена влиянию инфляции и требует управления арендаторами, что может быть проблемой.
Коммерческая недвижимость требует более серьезных вложений, но предоставляет долгосрочные контракты аренды (3–10 лет), что обеспечивает стабильность дохода и снижает риски порчи имущества.
Кому стоит инвестировать в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость подходит инвесторам с капиталом от 30 млн рублей, которые ищут устойчивый доход и готовы погружаться в управление объектами. Это решение для опытных инвесторов, которые хотят выйти за пределы традиционных квартирных вложений.
Это не только возможность инвестирования, но и способ оптимизации бизнеса. Владение собственным офисом, складом или торговым помещением позволяет снизить долгосрочные операционные расходы и избежать зависимостей от арендодателей. Те, кто уже работает с жилой недвижимостью, часто переходят в коммерческий сегмент из-за большей доходности. Также это актуально для тех, кто хочет сократить время окупаемости объектов.
Коммерческая недвижимость не только приносит стабильный доход, но и сохраняет капитал. Благодаря дефициту предложений в этом сегменте цены на качественные объекты растут, особенно в Москве.
При долгосрочной аренде, от трех до десяти лет, собственники получают предсказуемый поток доходов с минимальным участием в управлении. Многие арендаторы берут на себя расходы на эксплуатацию и ремонт помещений.
Перспективы
В ближайшие годы спрос на коммерческую недвижимость продолжит расти за счет развития инфраструктуры и увеличенной численности населения мегаполисов. Для тех, кто ищет стабильные и перспективные инструменты, вложение в офисы, стрит-ритейл или складские помещения формата light industrial, станет оптимальным выбором.
При покупке коммерческой недвижимости на ранних стадиях строительства возможен рост стоимости недвижимости до 40%. Это обусловлено дефицитом предложения на рынке и спросом на качественные новые объекты. Кроме того, будет достаточно времени, чтобы спокойно и заранее найти арендатора, пока объект строится. Это сократит сроки простоя помещения после ввода в эксплуатацию. Также это дает возможность проверить арендатора на платежеспособность.
Сейчас достаточно хороший период для покупки коммерческой недвижимости. Как правило, доход от аренды офиса в три раза превышает прибыль от сдачи квартиры. Деловые локации значительно повышают ликвидность актива. И в каждом бизнес-центре имеется развитая инфраструктура.
Итоги
Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью зависит от бюджета, целей и готовности инвестора к долгосрочному управлению собственным капиталом. Если стремитесь к стабильному доходу и хорошей капитализации самого актива, коммерческая недвижимость — более выгодный вариант.
2025-01-22 07:19:43
