В Москве постепенно начинают вводиться в эксплуатацию объекты, которые изначально в своей концепции предусматривали реализацию блоками на продажу. У таких зданий бывает не 2-3, а 20-30 собственников, многие из которых, при этом, не являются профессиональными инвесторами. Всего до 2028 года планируется ввод в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м таких объектов: и все они относятся к классу А.
Актуальным становится вопрос о том, как всем этим управлять – чтобы избежать разобщенности, нестыковок и поддержать непрофессиональных собственников, а также обеспечить комфорт всех резидентов здания. Генеральный директор управляющей компании Stone Office Ирина Севалкина рассказывает о том, как можно соблюсти баланс, передав управление бизнес-центром партнерской УК девелопера.
Разбор понятий
Для начала стоит определить, как именно выстраиваются отношения партнерской УК с девелопером, собственниками и арендаторами офисного объекта. Управляющая компания-партнер – это профессиональная УК, созданная на базе знаний и компетенций девелопера, но документально и фактически отдельная от него структура. Она может находиться в собственности компании, но при этом, например, оказывать услуги не только на объектах девелопера.
Второй аспект, требующий прояснения – что считать зданием с «множеством» собственников? Вместе с CORE.XP мы выделили следующие признаки таких объектов:
Актуальным становится вопрос о том, как всем этим управлять – чтобы избежать разобщенности, нестыковок и поддержать непрофессиональных собственников, а также обеспечить комфорт всех резидентов здания. Генеральный директор управляющей компании Stone Office Ирина Севалкина рассказывает о том, как можно соблюсти баланс, передав управление бизнес-центром партнерской УК девелопера.
Разбор понятий
Для начала стоит определить, как именно выстраиваются отношения партнерской УК с девелопером, собственниками и арендаторами офисного объекта. Управляющая компания-партнер – это профессиональная УК, созданная на базе знаний и компетенций девелопера, но документально и фактически отдельная от него структура. Она может находиться в собственности компании, но при этом, например, оказывать услуги не только на объектах девелопера.
Второй аспект, требующий прояснения – что считать зданием с «множеством» собственников? Вместе с CORE.XP мы выделили следующие признаки таких объектов:
- Они принадлежат двум и более собственникам одновременно и имеют общие места пользования.
- Могут быть в собственности у нескольких инвесторов или компаний, владеющих долями в праве на недвижимость.
- Могут управляться непосредственно ассоциацией собственников или специальными УК, обслуживающими объект в интересах всех участников.
Фактически мы говорим о бизнес-центрах, где офисные и торговые помещения были реализованы на продажу. Именно в таких объектах мы имеем опыт как управляющая компания и готовы поделиться главными принципами успешного управления коммерческой недвижимостью.
Множество мнений
После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию девелопер сосредотачивает свои силы на других проектах – а вся работа по построению взаимоотношений с собственниками, арендаторами и эксплуатации офисного центра ложится на управляющие компании. Это нормальный и вполне рыночный процесс, в рамках которого каждый участник занимается именно тем, в чем он компетентен.
Однако, когда мы говорим об управлении БЦ с одним собственником, то, как правило, видим и самостоятельное управление объектом. У такого подхода есть как преимущества, так и сложности, но в целом он совершенно понятен. В объекте с множеством собственников же необходим грамотный учет интересов всех участников и отлаживание эффективного взаимодействия между ними. Управление бизнес-центром с множеством собственников должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия работы резидентов, надлежащее содержание общего имущества в бизнес-центре, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг собственникам. Также немаловажно, что все решения по управлению недвижимостью принимаются на общем собрании собственников – ОСС.
Управление офисным центром требует специальных знаний не только в вопросах инженерии, эксплуатации, но и в проведении ремонтных работ, ответах по гарантийным обязательствам и многом другом. Главное – ни одна управляющая компания не знает объект лучше, чем сам девелопер. Поэтому обеспечить высокий уровень управления и эксплуатации может та компания, которая работает в партнерстве с девелопером и подключается к изучению объекта еще со стадии проектирования. Например, работая с объектами Stone, мы даем рекомендации и экспертную оценку по проектам с точки зрения эксплуатации, что позволяет оптимизировать затраты на дальнейшую эксплуатацию. Также девелоперу не нужно возвращаться к каким-либо работам по просьбе УК – все они уже выполнены до ввода объекта в эксплуатацию.
Работа по стандартам
В первую очередь партнерской УК необходимо разработать и внедрить собственные стандарты и процедуры: без них работа на объекте с множеством собственников просто невозможна. Без очень четких регламентов управляющая компания не сможет, например, вовремя получить доступ к системам, расположенным в помещениях разных собственников.
В контексте девелопера с большим количеством проектов в одной категории, такого как Stone, мы можем подходить к вопросу разработки регламентов гибко. Проверить их состоятельность или востребованность услуг можно на первых объектах компании. В дальнейшем – масштабировать услуги, доработать или же скорректировать с учетом обратной связи от пользователей офисов. Например, сейчас Stone Office завершает приемку второй очереди бизнес-центра Stone Towers, Tower В и Tower С. В ближайшем будущем введутся в эксплуатацию Stone Курская и Stone Cавеловская, по проектной документации которых УК Stone Office также давала свои рекомендации.
В Stone Towers мы полностью проанализировали техническую и проектную документацию объекта, принимали строительно-монтажные работы, участвовали в проведении индивидуальных и комплексных испытаний и многое другое. А на данном этапе обеспечиваем полную техническую эксплуатацию и обслуживание всех корпусов.
Среди других важных стандартов, которых УК Stone Office придерживается в рамках управления и эксплуатации офисных объектов девелопера, можно выделить следующие:
- Стандарты технического обслуживания, включающие контроль состояния инженерных систем, управление подрядчиками и сервисными службами.
- Стандарты безопасности, обеспечивающие контроль доступа на объекты, разработку планов по обеспечению безопасности.
- Управляющая компания заботится и о клиентском сервисе пользователей офисной среды и в режиме «одного окна» обрабатывает запросы и обращения собственников и арендаторов: от приема заявки на ремонт до выдачи пропуска посетителям или предоставления закрывающих документов нашим клиентам.
- Стандарты устойчивого развития также включены в работу управляющей компании – мы внедряем практики по сбережению энерго и водоресурсов, а также обеспечиваем раздельный сбор отходов.
- Для эффективного управления и качественного мониторинга работы управляющей компании проводим регулярные проверки и аудит работы сотрудников УК на объектах недвижимости.
Тесное сотрудничество
Поскольку УК-партнер находится в более близком взаимодействии с девелопером, и коммуникация с разными департаментами уже налажена, это упрощает взаимодействие и повышает прозрачность в вопросах управления. УК-партнер сможет более эффективно решать вопросы, связанные с гарантийными обязательствами, чем внешняя структура. Зная объект и все его нюансы, наши сотрудники уже понимают, в какой департамент девелопера необходимо обратиться для ускорения решения проблемы. В целом, как мы отмечаем по опыту, если застройщик понимает, что его бренд останется в здании в виде партнерской УК, у него формируется и большая мотивация к сохранению высокого качества во всех видах работ, в том числе в отделке общественных зон и инженерии.
Сторонней управляющей компании, выступающей оператором на аутсорсе, при выходе на новый объект требуется довольно много времени для сбора команды, отладки процессов, знакомства с объектом и документами. При этом объект с множеством собственников начинает «жить» уже в первые дни после передачи помещений: владельцы активно контрактуют арендаторов, спешащих выйти на ремонт, ведь такие офисы – это часто вопрос инвестиций, которые должны начать «работать» как можно скорее. Партнерская УК с тесным контактом с девелопером решает этот вопрос быстрее. Нам не требуются долгие тендерные процедуры, мы можем заранее подготовиться к приемке объекта и встретить первых арендаторов наших собственников с уже готовыми правилами эксплуатации объекта и проведения ремонтных работ, дав им все возможности для скорейшего начала коммерческой деятельности.
Таким образом, партнерская УК способна решить те самые вопросы, которыми задаются инвесторы еще при покупке офиса или ритейла на этапе строительства. Именно УК под брендом девелопера поможет зданию с множеством собственников сохранить заявленный уровень качества и эксплуатации и существовать в комфортном деловом ритме, обеспечивая владельцев помещений стабильным доходом от арендаторов, а конечных пользователей – высоким уровнем комфорта.
2025-02-20 11:10:08
