Всего через пару месяцев в России стартует сезон отпусков, который разогреет не только улицы городов, но и спрос на всевозможные форматы средств размещений. В последние годы ажиотаж вокруг внутреннего туризма только нарастает, а бизнес активно осваивает новые гостиничные форматы. Помимо строительства ультрасовременных объектов в индустрии намечается тренд на редевелопмент старых санаториев, где гости могут насладиться не только качественным сервисом, но и уникальной атмосферой.
В России насчитывается множество старых санаторных комплексов, которые разбросаны по различным регионам. Многие из них вполне типовые, но есть и не мало объектов с уникальным расположением и эффектной архитектурой. На фоне беспрецедентного бума путешествий внутри страны и любви сограждан ко всему, что связано с историей, интерес к подобным местам только увеличивается. Разумеется, данные объекты — крайне сложные активы, работа с которыми требует значительных инвестиций, наличия особых архитектурных и инженерных компетенций, а также свежего креативного подхода к созданию концепций. Одновременно с этим, редевелопмент таких комплексов может решить сразу несколько задач: развития гостиничного рынка и внутреннего туризма, сохранения знаковых сооружений и поддержки бизнеса в регионах.
Существует два наиболее корректных подхода к редевелопменту, где первый — сохранение объема в исторических границах, а второй — увеличение объема площадей за счет пристройки новых частей, этажей или нового здания на территории для повышения окупаемости.
Оба подхода имеют право на жизнь и их не стоит сталкивать друг с другом, спекулируя на том, что верно, а что нет. То, что объект должен окупаться в рыночной экономике — вполне нормально, ведь любой бизнес не работает бесплатно, а бюджет не берется из воздуха. С первым подходом всё более или менее понятно, так как в здании сохраняется всё в условно первозданном виде, а девелоперская работа ведется в основном в части инженерных систем и реставрации зданий.
Во втором случае важно определить отдельные части одного здания или сооружения в составе ансамбля, представляющие ценность, а также фрагменты, от которых можно отказаться. Это можно сравнить с тонкой работой хирурга, который решает какой участок ткани необходимо аккуратно удалить ради спасения организма. Для этого проводятся комплексные исследования, где архитектор должен аргументированно и наглядно обосновать свои принципы работы с историческим зданием. В случае успеха оно буквально выздоравливает и может жить еще долго и счастливо. А вот когда операция была выполнена плохо или слишком поспешно, объект может превратиться в подобие «Франкенштейна», которое все будут обходить стороной.
Другой важный момент заключается в том, что старые санатории в новом бизнес прочтении должны получать качественный отельный сервис уровня сетевых брендов, ведь в противном случае экономика проекта быстро рассыпется. Дело в том, что редевелопмент - очень капиталоемкий формат, а вернуть инвестиции можно, только предоставив актуальные услуги, которые отсутствуют в зоне охвата объекта. Такой подход поможет привлечь новую целевую аудиторию, повысить маржу, сформировать эффектный контраст на фоне других рекреационных комплексов. Кроме того, гостиничный сервис является приоритетной функцией, особенно если принимать во внимание исходно заложенные объемно-планировочные решения санаториев. Длинные коридоры и просторные МОПы в крыльях позволяют достаточно просто организовать систему гостиничных номеров с общественными пространствами. Продавать такой продукт с подключенным к нему сервисом гораздо проще и выгоднее.
На рынке есть как крупные сетевые инвесторы, так и те, кто диверсифицирует портфель недвижимости 1-2 проектами реновации или вовсе те кто реализует один авторский проект. Если для компании подобный актив является непрофильным, то гораздо проще и эффективнее передать его в управление профессиональной УК или оператору, получая стабильный фиксированный доход. Крупные игроки чаще стремятся закольцевать бизнес внутри себя и создавать собственные сервисные службы.
Драйвером тренда работы со старым санаторным фондом является город Сочи. За последние годы отдых в обновленных оздоровительных комплексах здесь стал крайне популярен, что на порядок повысило интерес к их редевелопменту и интеграции в современный рынок.
Санаторий «Красмашевский» – крайне интересный образец неоклассики 30-ых годов с нестандартным переосмыслением ордерной системы. Смелый и вместе с тем очень гармоничный ансамбль идеально вписался в территорию живописного парка, разбитого еще в конце 19 века. Сейчас ведется активная работа по переосмыслению комплекса, который должен стать одним из самых знаковых активов рынка премиальной недвижимости в Сочи.
Один из наиболее уникальных объектов на черноморском побережье – санаторий имени Орджоникидзе. Комплекс, возведенный в 1930-ых годах является узнаваемым символом советского юга. Здесь любили отдыхать видные деятели искусств, проходили съемки множества кинофильмов. Фонтан «Танцующие Вакханки» в центре архитектурного ансамбля можно назвать настоящим шедевром скульптурного искусства. С одной стороны очень жаль, что данный санаторий пока не дождался реновации, а с другой – начинать такой проект стоит только при полной уверенности в успешном сохранении памятника.
Более счастливая судьба оказалась у второго шедевра неоклассицизма на побережье – санатория «Металлург» в Сочи. Его плавательный павильон со стеклянной крышей отделан мрамором, широкие лестницы спускаются прямо к Курортному проспекту, а эффектную архитектуру дополняет субтропический парк. Данный объект избежал упадка, а в 2014 году была проведена его реконструкция, приуроченная к старту зимней Олимпиады.
Есть и истории успешного обновления объектов времен позднего СССР, которые вновь получили шанс на популярность у туристов. Так, санаторий «Россиянка», построенный в Анапе 70-ых годах, долгое время считался одним из самых престижных оздоровительных центров города. В 90-ые здание пришло в упадок, но затем было подвергнуто комплексной реконструкции и сейчас работает как современный отель.
В качестве еще одного показательного примера можно назвать проект компании «AFI Development» санаторий «Плаза СПА», находящийся в советской здравнице в Кисловодске. Девелопер приобрел данный комплекс несколько лет назад и сейчас продолжает оказывать отельные услуги с возможностью спа-процедур и лечебно-профилактического восстановления.
Так как санатории изначально принадлежали государству, то многие из них в 90-ые годы перешли в ведение крупных отраслевых компаний. Далее они либо адаптируют их для отдыха своих сотрудников, либо пытаются продать как непрофильный актив.
Существуют и примеры, когда частные инвесторы покупают бывший санаторий, нарезают его под апартаменты и максимально быстро продают, получая свою маржу. Это довольно высокодоходный бизнес, но в числе потенциальных рисков данной схемы можно отметить постановку на учет в контролирующие органы, что связано с размытостью терминов апартаменты и возможность их устройства в старых зданиях. В целом такой формат скорее несет большие риски и идет вразрез с философией устойчивого развития территорий.
Среди технических особенностей работы на площадках под редевелопмент можно выделить: необходимость адаптации старых конструктивных и инженерных решений к актуальным нормам безопасности, организации сервисов и обеспечения комфорта. Трофейная локация практически всегда идет в комплекте с перепадами высот, сложными грунтами и рельефом. Поэтому необходимо быть готовым к тому, что придется укреплять оползневые склоны, почву, чистить водоемы и реанимировать ветхие элементы, за которыми долгое время не было надлежащего надзора. Впрочем, такие комплексы обладают и целым рядом преимуществ, таких как огромная благоустроенная территория, хорошая инсоляция, место расположения, ориентация на береговую линию и прекрасные виды. Эти параметры во многом определяют высокую ценность проекта для потенциальных инвесторов и гостей.
Если говорить о разных типологиях санаториев, потенциально пригодных к редевелопменту, то их можно разделить на три больших группы: дореволюционные объекты, сталинский ампир и активы эпохи модернизма 60-ых-70-ых годов. Первый формат можно назвать самым малочисленным и ценным, ведь он обладает большим потенциалом для превращения в премиальные курорты. Другой стороной монеты является тот факт, что работать с подобными сооружениями сложнее всего с технической, архитектурной и правовой точек зрения, а объем инвестиций будет максимальным.
Сложности связаны и со статусом объекта культурного наследия, ведь если он есть, то инвестору надо быть готовым к тому, что провести проект от старта до финала будет очень непросто. Так, с одной стороны придется пройти огромное количество инстанций и инспекций, а с другой ему гарантировано пристальное внимание общественности/охранников наследия, которые зачастую априори с недоверием воспринимает любой бизнес. Впрочем, любой ответственный проектировщик всегда готов к таким особенностям редевелопмента, ведь взамен он получит возможность поработать с уникальным объектом, сохранить его для потомков и вдохнуть новую жизнь.
В отличие от дореволюционных зданий объекты сталинского периода с их простой, но аккуратной формой, привлекательной строгостью белоснежного ампира на порядок проще приспосабливать под современные гостиничные функции. Эти здания характеризуются чеканным архитектурным ритмом, в который довольно легко встроить современные детали, сформировать эффектные контрасты и нетривиальные визуальные решения.
Кроме того, советские архитекторы часто очень вдумчиво подходили к ландшафтным работам при проектировании санаториев. В ходе их строительства учитывались особенности рельефа, флоры и фауны и т.д. Такое наследие создает прекрасный задел для повторного мощения дорог, организации смотровых площадок, удобных схем навигации и интересных маршрутов передвижения, интеграции новых рекреационных функций. Смешивая старое с новым, можно и сохранить исторический архитектурный замысел, и сэкономить деньги инвестора.
И все же даже при наличии общих черт каждый кейс редевелопмента – всегда штучный продукт. В рамках его реализации важно делать акцент на первоначальных преимуществах актива и устранять недостатки, связанные с устаревшими элементами и эффективностью эксплуатации. Тогда получится создать по-настоящему интересный, а главное востребованный на рынке проект.
В России насчитывается множество старых санаторных комплексов, которые разбросаны по различным регионам. Многие из них вполне типовые, но есть и не мало объектов с уникальным расположением и эффектной архитектурой. На фоне беспрецедентного бума путешествий внутри страны и любви сограждан ко всему, что связано с историей, интерес к подобным местам только увеличивается. Разумеется, данные объекты — крайне сложные активы, работа с которыми требует значительных инвестиций, наличия особых архитектурных и инженерных компетенций, а также свежего креативного подхода к созданию концепций. Одновременно с этим, редевелопмент таких комплексов может решить сразу несколько задач: развития гостиничного рынка и внутреннего туризма, сохранения знаковых сооружений и поддержки бизнеса в регионах.
Существует два наиболее корректных подхода к редевелопменту, где первый — сохранение объема в исторических границах, а второй — увеличение объема площадей за счет пристройки новых частей, этажей или нового здания на территории для повышения окупаемости.
Оба подхода имеют право на жизнь и их не стоит сталкивать друг с другом, спекулируя на том, что верно, а что нет. То, что объект должен окупаться в рыночной экономике — вполне нормально, ведь любой бизнес не работает бесплатно, а бюджет не берется из воздуха. С первым подходом всё более или менее понятно, так как в здании сохраняется всё в условно первозданном виде, а девелоперская работа ведется в основном в части инженерных систем и реставрации зданий.
Во втором случае важно определить отдельные части одного здания или сооружения в составе ансамбля, представляющие ценность, а также фрагменты, от которых можно отказаться. Это можно сравнить с тонкой работой хирурга, который решает какой участок ткани необходимо аккуратно удалить ради спасения организма. Для этого проводятся комплексные исследования, где архитектор должен аргументированно и наглядно обосновать свои принципы работы с историческим зданием. В случае успеха оно буквально выздоравливает и может жить еще долго и счастливо. А вот когда операция была выполнена плохо или слишком поспешно, объект может превратиться в подобие «Франкенштейна», которое все будут обходить стороной.
Другой важный момент заключается в том, что старые санатории в новом бизнес прочтении должны получать качественный отельный сервис уровня сетевых брендов, ведь в противном случае экономика проекта быстро рассыпется. Дело в том, что редевелопмент - очень капиталоемкий формат, а вернуть инвестиции можно, только предоставив актуальные услуги, которые отсутствуют в зоне охвата объекта. Такой подход поможет привлечь новую целевую аудиторию, повысить маржу, сформировать эффектный контраст на фоне других рекреационных комплексов. Кроме того, гостиничный сервис является приоритетной функцией, особенно если принимать во внимание исходно заложенные объемно-планировочные решения санаториев. Длинные коридоры и просторные МОПы в крыльях позволяют достаточно просто организовать систему гостиничных номеров с общественными пространствами. Продавать такой продукт с подключенным к нему сервисом гораздо проще и выгоднее.
На рынке есть как крупные сетевые инвесторы, так и те, кто диверсифицирует портфель недвижимости 1-2 проектами реновации или вовсе те кто реализует один авторский проект. Если для компании подобный актив является непрофильным, то гораздо проще и эффективнее передать его в управление профессиональной УК или оператору, получая стабильный фиксированный доход. Крупные игроки чаще стремятся закольцевать бизнес внутри себя и создавать собственные сервисные службы.
Драйвером тренда работы со старым санаторным фондом является город Сочи. За последние годы отдых в обновленных оздоровительных комплексах здесь стал крайне популярен, что на порядок повысило интерес к их редевелопменту и интеграции в современный рынок.
Санаторий «Красмашевский» – крайне интересный образец неоклассики 30-ых годов с нестандартным переосмыслением ордерной системы. Смелый и вместе с тем очень гармоничный ансамбль идеально вписался в территорию живописного парка, разбитого еще в конце 19 века. Сейчас ведется активная работа по переосмыслению комплекса, который должен стать одним из самых знаковых активов рынка премиальной недвижимости в Сочи.
Один из наиболее уникальных объектов на черноморском побережье – санаторий имени Орджоникидзе. Комплекс, возведенный в 1930-ых годах является узнаваемым символом советского юга. Здесь любили отдыхать видные деятели искусств, проходили съемки множества кинофильмов. Фонтан «Танцующие Вакханки» в центре архитектурного ансамбля можно назвать настоящим шедевром скульптурного искусства. С одной стороны очень жаль, что данный санаторий пока не дождался реновации, а с другой – начинать такой проект стоит только при полной уверенности в успешном сохранении памятника.
Более счастливая судьба оказалась у второго шедевра неоклассицизма на побережье – санатория «Металлург» в Сочи. Его плавательный павильон со стеклянной крышей отделан мрамором, широкие лестницы спускаются прямо к Курортному проспекту, а эффектную архитектуру дополняет субтропический парк. Данный объект избежал упадка, а в 2014 году была проведена его реконструкция, приуроченная к старту зимней Олимпиады.
Есть и истории успешного обновления объектов времен позднего СССР, которые вновь получили шанс на популярность у туристов. Так, санаторий «Россиянка», построенный в Анапе 70-ых годах, долгое время считался одним из самых престижных оздоровительных центров города. В 90-ые здание пришло в упадок, но затем было подвергнуто комплексной реконструкции и сейчас работает как современный отель.
В качестве еще одного показательного примера можно назвать проект компании «AFI Development» санаторий «Плаза СПА», находящийся в советской здравнице в Кисловодске. Девелопер приобрел данный комплекс несколько лет назад и сейчас продолжает оказывать отельные услуги с возможностью спа-процедур и лечебно-профилактического восстановления.
Так как санатории изначально принадлежали государству, то многие из них в 90-ые годы перешли в ведение крупных отраслевых компаний. Далее они либо адаптируют их для отдыха своих сотрудников, либо пытаются продать как непрофильный актив.
Существуют и примеры, когда частные инвесторы покупают бывший санаторий, нарезают его под апартаменты и максимально быстро продают, получая свою маржу. Это довольно высокодоходный бизнес, но в числе потенциальных рисков данной схемы можно отметить постановку на учет в контролирующие органы, что связано с размытостью терминов апартаменты и возможность их устройства в старых зданиях. В целом такой формат скорее несет большие риски и идет вразрез с философией устойчивого развития территорий.
Среди технических особенностей работы на площадках под редевелопмент можно выделить: необходимость адаптации старых конструктивных и инженерных решений к актуальным нормам безопасности, организации сервисов и обеспечения комфорта. Трофейная локация практически всегда идет в комплекте с перепадами высот, сложными грунтами и рельефом. Поэтому необходимо быть готовым к тому, что придется укреплять оползневые склоны, почву, чистить водоемы и реанимировать ветхие элементы, за которыми долгое время не было надлежащего надзора. Впрочем, такие комплексы обладают и целым рядом преимуществ, таких как огромная благоустроенная территория, хорошая инсоляция, место расположения, ориентация на береговую линию и прекрасные виды. Эти параметры во многом определяют высокую ценность проекта для потенциальных инвесторов и гостей.
Если говорить о разных типологиях санаториев, потенциально пригодных к редевелопменту, то их можно разделить на три больших группы: дореволюционные объекты, сталинский ампир и активы эпохи модернизма 60-ых-70-ых годов. Первый формат можно назвать самым малочисленным и ценным, ведь он обладает большим потенциалом для превращения в премиальные курорты. Другой стороной монеты является тот факт, что работать с подобными сооружениями сложнее всего с технической, архитектурной и правовой точек зрения, а объем инвестиций будет максимальным.
Сложности связаны и со статусом объекта культурного наследия, ведь если он есть, то инвестору надо быть готовым к тому, что провести проект от старта до финала будет очень непросто. Так, с одной стороны придется пройти огромное количество инстанций и инспекций, а с другой ему гарантировано пристальное внимание общественности/охранников наследия, которые зачастую априори с недоверием воспринимает любой бизнес. Впрочем, любой ответственный проектировщик всегда готов к таким особенностям редевелопмента, ведь взамен он получит возможность поработать с уникальным объектом, сохранить его для потомков и вдохнуть новую жизнь.
В отличие от дореволюционных зданий объекты сталинского периода с их простой, но аккуратной формой, привлекательной строгостью белоснежного ампира на порядок проще приспосабливать под современные гостиничные функции. Эти здания характеризуются чеканным архитектурным ритмом, в который довольно легко встроить современные детали, сформировать эффектные контрасты и нетривиальные визуальные решения.
Кроме того, советские архитекторы часто очень вдумчиво подходили к ландшафтным работам при проектировании санаториев. В ходе их строительства учитывались особенности рельефа, флоры и фауны и т.д. Такое наследие создает прекрасный задел для повторного мощения дорог, организации смотровых площадок, удобных схем навигации и интересных маршрутов передвижения, интеграции новых рекреационных функций. Смешивая старое с новым, можно и сохранить исторический архитектурный замысел, и сэкономить деньги инвестора.
И все же даже при наличии общих черт каждый кейс редевелопмента – всегда штучный продукт. В рамках его реализации важно делать акцент на первоначальных преимуществах актива и устранять недостатки, связанные с устаревшими элементами и эффективностью эксплуатации. Тогда получится создать по-настоящему интересный, а главное востребованный на рынке проект.
2025-02-21 15:07:54
