Формат Light Industrial стремительно развивается в России, но речь в первую очередь идет о Москве, а во вторую - о Петербурге. Что же касается регионов России, громких новостей и качественной аналитики по этому рынку пока нет. Однако это вовсе не значит, что туда формат не идет и будущего там не имеет.
Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global, рассказывает о ключевых особенностях и перспективах этого формата в регионах, а также дает советы, как заработать на складской недвижимости.
Региональный драйвер
Не секрет, что все новые форматы и тенденции рынка коммерческой недвижимости сначала получают развитие в Москве, а уже потом выходят в регионы. За пределами двух столиц и жизнь течет несколько медленнее и конкуренции меньше, поэтому региональные игроки с интересом изучают московский опыт, оценивают успешность и риски по уже реализованным проектам, и только потом принимают решение о возможности внедрения такого опыта у себя.
С форматом Light Industrial история похожая, но в ряде регионов проекты уже реализуются, а в целом по рынку можно выделить некоторые предпосылки роста и тенденции, зачастую не совпадающие с московскими.
Одна из особенностей регионов - более доступная земля. В Москве порядка 80% проектов LI расположены за чертой города, а в густонаселенных районах единицы: в пределах МКАД доступных для покупки участков почти нет, а цена слишком высока, даже за городом на востребованных направлениях она достигает 100 млн рублей за гектар. В регионах же большинство заявленных и строящихся объектов формата - городские или не сильно удалены от черты города.
Напомним, в столичном регионе реализованы "городские" форматы: Технопарк Перерва от KR Properties, Промпарк Бутово от Parametr, Парк Рябиновая от RBNA. Строятся: Промпарк Балашиха от Parametr, Технопарк Алабушево от Capital Group, Индустриальный парк Мосрентген от Instone Development, "Густав" от ПИК.
Большая же часть портфеля лидеров рынка - ХСА, Parametr, RBNA - имеет локацию от 15 до 35 км то МКАД. Это определяет модель реализации (продажа или аренда) и портрет резидента, вид использования. Так, основной моделью по Москве является продажа объектов, а основными видами использования - производство и хранение. В регионах более распространена модель со сдачей в аренду, а клиенты заинтересованы в открытии шоу-румов, точек продаж, представительских офисов, производство легкой промышленности, зоны подготовки товаров для маркетплейсов.
Еще одна особенность, частично вытекающая из первой, - стоимость продажи. Если в подмосковных проектах стоимость квадратного метра составляет около 120 тыс. рублей, то в региональных она может составлять порядка 65-90 тыс. рублей. Здесь играет роль не только стоимость земли, но и зачастую более простой для местных игроков процесс согласования строительства, меньшие налоги, а также менее платежеспособный спрос и меньшая "раскрученность" формата.
Портрет интересанта
В региональных городах нет такой избалованности современными форматами коммерческой недвижимости, поэтому качественный light industrial может восприниматься, как что-то схожее с креативными кластерами, фуд-холлами и становиться местом притяжения за счет современной архитектуры, инфраструктуры, оформления общих зон. Безусловно, основными интересантами остаются производственные компании - поставщики крупных предприятий, но фокус смещается в сторону использования блока, как шоу-рума продукции, офиса продаж. Также интересуются арендой помещения стартапы, в том числе, в сфере IT, предприятия общепита.
Кроме того, отличается подход к поиску помещения: потенциальные резиденты настроены на инвестирование в развитие своего бизнеса, а не в квадратные метры. Да и "вытащить" единовременно крупную сумму на покупку могут позволить себе далеко не все.
Портрет девелопера/инвестора
В регионах абсолютное большинство проектов light industrial реализуются за счет собственных средств инвестора, чему есть несколько понятных и объективных причин: топ-менеджменту крупных производственных компаний нужно куда-то инвестировать средства в условиях, когда банковская система нестабильна, а у вывода денег за границу больше рисков, чем доходности. Надежно можно инвестировать в "бетон", но возможности даже в крупных региональных городах для этого ограничены. Классические форматы складов и офисов требуют вложений более высокого порядка и более ограничены по своему использованию. Городской же light industrial имеет широкие возможности по реализации, как мультиформатный. Меньше рисков и по реализации: если понадобятся средства, то найти инвестора на блок, как готовый арендный бизнес, будет проще, чем продать целый складской комплекс.
Где ждать проектов
Исходя из всего вышесказанного, можно оценить перспективы различных городов по реализации проектов light industrial. Во-первых, потенциал имеют города с мощным промышленным комплексом, приносящим стабильную прибыль. Это могут быть добыча нефти и газа, металлургия, горнодобывающая промышленность и т.д. Во-вторых, города с фрагментарной застройкой, где есть возможность сделать действительно городской проект, а не склад на отшибе. В-третьих, города с активными предприятиями малого и среднего бизнеса, которые, в том числе, занимают помещения в старых промзонах: не будем забывать, что некачественный фонд постепенно вытесняется из черты города не только в Москве.
Сейчас мы видим, что формат light industrial развивается семимильными шагами в Москве, но на самом деле, в регионах он может быть еще более актуальным и востребованным, как для девелоперов, так и для арендаторов или частных инвесторов. Как ранее в региональных городах начал активно развиваться формат фуд-холлов, и оказалось, что к ним действительно есть интерес, а экономика проектов не уступает столичным, так будет и с light industrial. Все возможности для развития есть!
Юлиана Хронюк, директор по развитию Light Industrial IBC Global, рассказывает о ключевых особенностях и перспективах этого формата в регионах, а также дает советы, как заработать на складской недвижимости.
Региональный драйвер
Не секрет, что все новые форматы и тенденции рынка коммерческой недвижимости сначала получают развитие в Москве, а уже потом выходят в регионы. За пределами двух столиц и жизнь течет несколько медленнее и конкуренции меньше, поэтому региональные игроки с интересом изучают московский опыт, оценивают успешность и риски по уже реализованным проектам, и только потом принимают решение о возможности внедрения такого опыта у себя.
С форматом Light Industrial история похожая, но в ряде регионов проекты уже реализуются, а в целом по рынку можно выделить некоторые предпосылки роста и тенденции, зачастую не совпадающие с московскими.
Одна из особенностей регионов - более доступная земля. В Москве порядка 80% проектов LI расположены за чертой города, а в густонаселенных районах единицы: в пределах МКАД доступных для покупки участков почти нет, а цена слишком высока, даже за городом на востребованных направлениях она достигает 100 млн рублей за гектар. В регионах же большинство заявленных и строящихся объектов формата - городские или не сильно удалены от черты города.
Напомним, в столичном регионе реализованы "городские" форматы: Технопарк Перерва от KR Properties, Промпарк Бутово от Parametr, Парк Рябиновая от RBNA. Строятся: Промпарк Балашиха от Parametr, Технопарк Алабушево от Capital Group, Индустриальный парк Мосрентген от Instone Development, "Густав" от ПИК.
Большая же часть портфеля лидеров рынка - ХСА, Parametr, RBNA - имеет локацию от 15 до 35 км то МКАД. Это определяет модель реализации (продажа или аренда) и портрет резидента, вид использования. Так, основной моделью по Москве является продажа объектов, а основными видами использования - производство и хранение. В регионах более распространена модель со сдачей в аренду, а клиенты заинтересованы в открытии шоу-румов, точек продаж, представительских офисов, производство легкой промышленности, зоны подготовки товаров для маркетплейсов.
Еще одна особенность, частично вытекающая из первой, - стоимость продажи. Если в подмосковных проектах стоимость квадратного метра составляет около 120 тыс. рублей, то в региональных она может составлять порядка 65-90 тыс. рублей. Здесь играет роль не только стоимость земли, но и зачастую более простой для местных игроков процесс согласования строительства, меньшие налоги, а также менее платежеспособный спрос и меньшая "раскрученность" формата.
Портрет интересанта
В региональных городах нет такой избалованности современными форматами коммерческой недвижимости, поэтому качественный light industrial может восприниматься, как что-то схожее с креативными кластерами, фуд-холлами и становиться местом притяжения за счет современной архитектуры, инфраструктуры, оформления общих зон. Безусловно, основными интересантами остаются производственные компании - поставщики крупных предприятий, но фокус смещается в сторону использования блока, как шоу-рума продукции, офиса продаж. Также интересуются арендой помещения стартапы, в том числе, в сфере IT, предприятия общепита.
Кроме того, отличается подход к поиску помещения: потенциальные резиденты настроены на инвестирование в развитие своего бизнеса, а не в квадратные метры. Да и "вытащить" единовременно крупную сумму на покупку могут позволить себе далеко не все.
Портрет девелопера/инвестора
В регионах абсолютное большинство проектов light industrial реализуются за счет собственных средств инвестора, чему есть несколько понятных и объективных причин: топ-менеджменту крупных производственных компаний нужно куда-то инвестировать средства в условиях, когда банковская система нестабильна, а у вывода денег за границу больше рисков, чем доходности. Надежно можно инвестировать в "бетон", но возможности даже в крупных региональных городах для этого ограничены. Классические форматы складов и офисов требуют вложений более высокого порядка и более ограничены по своему использованию. Городской же light industrial имеет широкие возможности по реализации, как мультиформатный. Меньше рисков и по реализации: если понадобятся средства, то найти инвестора на блок, как готовый арендный бизнес, будет проще, чем продать целый складской комплекс.
Где ждать проектов
Исходя из всего вышесказанного, можно оценить перспективы различных городов по реализации проектов light industrial. Во-первых, потенциал имеют города с мощным промышленным комплексом, приносящим стабильную прибыль. Это могут быть добыча нефти и газа, металлургия, горнодобывающая промышленность и т.д. Во-вторых, города с фрагментарной застройкой, где есть возможность сделать действительно городской проект, а не склад на отшибе. В-третьих, города с активными предприятиями малого и среднего бизнеса, которые, в том числе, занимают помещения в старых промзонах: не будем забывать, что некачественный фонд постепенно вытесняется из черты города не только в Москве.
Сейчас мы видим, что формат light industrial развивается семимильными шагами в Москве, но на самом деле, в регионах он может быть еще более актуальным и востребованным, как для девелоперов, так и для арендаторов или частных инвесторов. Как ранее в региональных городах начал активно развиваться формат фуд-холлов, и оказалось, что к ним действительно есть интерес, а экономика проектов не уступает столичным, так будет и с light industrial. Все возможности для развития есть!
2025-03-06 10:52:17
