В данном случае речь идет скорее о стоимости инвестиционного проекта, нежели здания, так как само оно интереса не представляет и предназначено под снос.
По нашим оценкам заявленная цена продажи ближе к верхней границе диапазона возможных значений: с одной стороны, локация интересна для развития гостиничного проекта, отель будет востребован со стороны деловых туристов, и туристов, которые будут приезжать с целью отдыха и развлечений. Загрузка будущего отеля составит не менее 80% в стабилизированный период. С другой стороны, номерной фонд отеля небольшой, что сокращает его возможности по формированию операционной выручки (ограничения по приему групп, проведению мероприятий). Кроме того, реализация проекта потребует сноса существующего здания и нового строительства. Для городского отеля средней ценовой категории (4 звезды) расходы на номер вряд ли составят меньше 20 млн. руб. с учетом инфляции (а срок реализации составит не менее 4-х лет), т.е. общий строительный бюджет превысит 1,2 млрд. руб. с НДС. Несмотря на то, что это относительно небольшая сумма, вероятность получения льготного кредита для финансирования строительства под вопросом: не ясно, сохранит ли отрасль в ближайшие несколько лет возможность привлекать кредиты по льготным ставкам. Скорее всего, доля СК в проекте будет выше, возможно, будут использованы альтернативные источники финансирования (инвестиционные фонды, ЦФА и т.п.), все это повышает риски девелопера.
Такой актив может заинтересовать профессионального игрока, который хорошо понимает специфику московского гостиничного рынка, обладает собственными компетенциями по строительству, вводу в эксплуатацию и управлению городскими активами.
По нашим оценкам заявленная цена продажи ближе к верхней границе диапазона возможных значений: с одной стороны, локация интересна для развития гостиничного проекта, отель будет востребован со стороны деловых туристов, и туристов, которые будут приезжать с целью отдыха и развлечений. Загрузка будущего отеля составит не менее 80% в стабилизированный период. С другой стороны, номерной фонд отеля небольшой, что сокращает его возможности по формированию операционной выручки (ограничения по приему групп, проведению мероприятий). Кроме того, реализация проекта потребует сноса существующего здания и нового строительства. Для городского отеля средней ценовой категории (4 звезды) расходы на номер вряд ли составят меньше 20 млн. руб. с учетом инфляции (а срок реализации составит не менее 4-х лет), т.е. общий строительный бюджет превысит 1,2 млрд. руб. с НДС. Несмотря на то, что это относительно небольшая сумма, вероятность получения льготного кредита для финансирования строительства под вопросом: не ясно, сохранит ли отрасль в ближайшие несколько лет возможность привлекать кредиты по льготным ставкам. Скорее всего, доля СК в проекте будет выше, возможно, будут использованы альтернативные источники финансирования (инвестиционные фонды, ЦФА и т.п.), все это повышает риски девелопера.
Такой актив может заинтересовать профессионального игрока, который хорошо понимает специфику московского гостиничного рынка, обладает собственными компетенциями по строительству, вводу в эксплуатацию и управлению городскими активами.
2025-03-07 09:11:54
