Складские новаторы
Данные о сокращении ввода складских площадей на 27% в 2024 году отражают реальную ситуацию на рынке. В 2025 году объем ввода, вероятно, сохранится примерно на том же уровне. Системные игроки сейчас взяли паузу из-за сложной экономической ситуации в стране и высокой ключевой ставки. С этим же столкнулись и девелоперы жилья, проекты которых не спасает даже льгота по ВРИ. Полагаю, что в текущих условиях большинство участников рынка будут рассматривать исключительно проекты BTS, стараясь минимизировать риски реализации площадей.
Бремя ставки
Высокая ключевая ставка существенно влияет на всех участников складского рынка, замедляя инвестиционную активность. «Дорогие» деньги делают многие проекты экономически нецелесообразными.
Системные игроки и маркетплейсы также ощущают влияние высокой ставки, поскольку их развитие напрямую завязано на привлечении кредитного финансирования. Это замедляет их экспансию и снижает спрос на новые складские площади. Однако нельзя сказать, что рынок умер – он живой, просто интенсивность сделок в 2025 году будет ниже, а запрашиваемые площади меньше по сравнению с 2023-2024 годами.
«Серая» вакансия
В 2025 году официальная статистика вакантных площадей на складском рынке, вероятно, останется в пределах 1%, но фактическая ситуация выглядит иначе. Рынок столкнулся с феноменом «серой» вакансии – это площади, которые формально заняты, но фактически предлагаются в субаренду.
Крупные игроки в период активного роста арендовали складские площади с прицелом на будущее. Теперь, в период экономического замедления, рынок начал сжиматься, и у арендаторов образовались временные излишки. Эти площади появляются на рынке.
Не стоит забывать о ситуации с закрытием большого количества складских площадей у одного из известных маркетплейсов. Безусловно, это также повлияет на вакансию и, соответственно, замедление роста ставок аренды.
С учетом всей «серой» вакансии общий показатель может достичь 3-4%, что существенно выше традиционных значений для складской недвижимости за последние несколько лет.
Логистический потенциал
Тем не менее складской сегмент остается рынком арендодателя. Снижение активности этого сектора связано в первую очередь с макроэкономическими причинами, а не с конкретными мультипликаторами рынка. Поэтому, как только ситуация в экономике начнет восстанавливаться, и ключевая ставка откатится к более разумным значениям, рынок логистики ждет серьезный рост – за счет маркетплейсов, e-commerce и других активно развивающихся компаний.
Впрочем, если говорить о продовольственных ритейлерах, таких как «Магнит», X5 и других, они продолжают сегодня развиваться в прежнем темпе.
Данные о сокращении ввода складских площадей на 27% в 2024 году отражают реальную ситуацию на рынке. В 2025 году объем ввода, вероятно, сохранится примерно на том же уровне. Системные игроки сейчас взяли паузу из-за сложной экономической ситуации в стране и высокой ключевой ставки. С этим же столкнулись и девелоперы жилья, проекты которых не спасает даже льгота по ВРИ. Полагаю, что в текущих условиях большинство участников рынка будут рассматривать исключительно проекты BTS, стараясь минимизировать риски реализации площадей.
Бремя ставки
Высокая ключевая ставка существенно влияет на всех участников складского рынка, замедляя инвестиционную активность. «Дорогие» деньги делают многие проекты экономически нецелесообразными.
Системные игроки и маркетплейсы также ощущают влияние высокой ставки, поскольку их развитие напрямую завязано на привлечении кредитного финансирования. Это замедляет их экспансию и снижает спрос на новые складские площади. Однако нельзя сказать, что рынок умер – он живой, просто интенсивность сделок в 2025 году будет ниже, а запрашиваемые площади меньше по сравнению с 2023-2024 годами.
«Серая» вакансия
В 2025 году официальная статистика вакантных площадей на складском рынке, вероятно, останется в пределах 1%, но фактическая ситуация выглядит иначе. Рынок столкнулся с феноменом «серой» вакансии – это площади, которые формально заняты, но фактически предлагаются в субаренду.
Крупные игроки в период активного роста арендовали складские площади с прицелом на будущее. Теперь, в период экономического замедления, рынок начал сжиматься, и у арендаторов образовались временные излишки. Эти площади появляются на рынке.
Не стоит забывать о ситуации с закрытием большого количества складских площадей у одного из известных маркетплейсов. Безусловно, это также повлияет на вакансию и, соответственно, замедление роста ставок аренды.
С учетом всей «серой» вакансии общий показатель может достичь 3-4%, что существенно выше традиционных значений для складской недвижимости за последние несколько лет.
Логистический потенциал
Тем не менее складской сегмент остается рынком арендодателя. Снижение активности этого сектора связано в первую очередь с макроэкономическими причинами, а не с конкретными мультипликаторами рынка. Поэтому, как только ситуация в экономике начнет восстанавливаться, и ключевая ставка откатится к более разумным значениям, рынок логистики ждет серьезный рост – за счет маркетплейсов, e-commerce и других активно развивающихся компаний.
Впрочем, если говорить о продовольственных ритейлерах, таких как «Магнит», X5 и других, они продолжают сегодня развиваться в прежнем темпе.
2025-03-10 09:30:57
