Сегмент строительства офисов на продажу перешагнул пятилетний рубеж своего активного развития. На протяжении длительного времени основной спрос в сегменте, особенно на ранней стадии реализации проектов, формировали инвесторы – на их долю приходилось порядка 60-70% всех сделок. И сегодня, когда проекты первой волны начинают вводиться, частным инвесторам необходима помощь в управлении своими активами.
Компании-лидеры рынка, думающие перспективами не одного, а нескольких строящихся офисных проектов в своих портфелях, находят пути решения для этих вопросов в создании специальных сервисов или даже полноценных партнерских агентств. Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone, рассказывает о кейсе компании по организации услуг по сдаче в аренду и перепродаже лотов для своих клиентов на примере создания Stone Realty.
Большой котел спроса
Согласно прогнозам наших коллег из IBC Real Estate, в этом году мы ожидаем кратный рост объемов ввода качественной офисной недвижимости в Москве в сравнении с результатами 2024 года. Всего консультанты рассчитывают на завершение строительства около 875 тыс. кв. м. Однако говорить о том, что в этом году такой объем сможет удовлетворить спрос на офисы, не приходится. Подавляющее большинство – более 70% – из этого объема уже реализовано – притом не только инвесторам, но и конечным пользователям.
Эксперты ожидают, что в 2025 году на московском рынке офисов повторится прошлогодняя ситуация, когда объекты вводились почти полностью заполненными. В таком случае новые офисы, которые выходят на рынок, не смогут насытить рынок аренды. Согласно нашему совместному исследованию с компанией CORE.XP, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв. м качественных офисов. При этом средние темпы ежегодного поглощения уже составляют 967 тыс. кв. м. Это исключает риски затоваривания на рынке качественных офисов.
Не только продажа, но и аренда
В конце 2024 года мы ввели в эксплуатацию Tower В и Tower С. В этом году запланирован ввод в эксплуатацию еще двух офисных объектов, еще 2 бизнес-центра будут готовы в первом полугодии 2026 года. Таким образом, общая площадь готовых офисных проектов в портфеле Stone к середине года достигнет порядка 300 тыс. кв. м. И часть наших построенных офисов будут представлены в аренду частными инвесторами – владельцами помещений, которые приобрели их именно с целью получения арендного дохода, но не всегда готовы самостоятельно решать вопросы по реализации объекта.
Как девелопер, который сегодня может удовлетворить почти любой запрос на офисы – ведь у нас в портфеле есть и готовые, и строящиеся офисные центры, помещения на самых разных стадиях готовности, от старта продаж до завершающей стадий строительства, мы стремимся закрыть для клиентов вопрос реализации объектов. То есть предоставить им комплексную профессиональную помощь через привлечение партнерского агентства Stone Realty. На его примере расскажу о том, как строится работа с арендаторами и собственниками в построенной и сданной второй очереди квартала Stone Towers.
Не оставаться один на один с проблемой
Главный вопрос клиента-инвестора, который ожидает скорого окончания строительства своего офиса, – это как и когда начинать искать арендаторов. В наших объектах его будет решать Stone Realty: весь процесс сделки пройдет под контролем агентства. Нам очень важно, чтобы интерес компании был сосредоточен именно на клиентах Stone. Агентство-партнер работает по собственным стандартам девелопера, досконально знает объекты и понимает их потенциал, команда непрерывно проходит обучение и начинает работать с собственниками еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию, постепенно окружая их заботой и сервисом.
Поиск арендаторов начинается в среднем за 6 месяцев до ввода бизнес-центра в эксплуатацию, что позволяет собственникам сократить период экспонирования готового помещения и быстрее начать получать доход от аренды. Владея собственной широкой базой арендаторов и имея неограниченный доступ на объекты 24/7 для оперативных показов помещений, Stone Realty позволяет ускорить процесс поиска. А собственная экспертиза в заключении сделок освобождает клиента от процесса согласований условий и деталей договора с арендатором.
Немаловажно, что сервис агентства распространяется и на офисные, и на торговые помещения. Специалисты еще до ввода объектов в эксплуатацию составляют портрет потенциальных арендаторов и формируют лист ожидания клиентов, которые бы хотели разместить свой бизнес в проекте. Если говорить о наполнении инфраструктурных помещений, важной задачей для Stone Realty становится сохранение баланса: например, исключать пересечение профилей, вести таргетированный поиск определенных, нужных проекту инфраструктурных арендаторов (например, аптек или цветочных бутиков).
Если у собственника изменятся планы и возникнет желание продать помещение, чтобы выйти из проекта с капиталом, то агентство также поможет это сделать быстро и с выгодой. Перепродажа помещений в бизнес-центрах Stone доступна только после ввода объекта в эксплуатацию, — такой подход позволяет исключить демпинга цен. Таким образом, инвестор может оценить соответствие заявленного роста цены реальности и увидеть доходность своих вложений. В частности, с момента старта продаж второй очереди квартала Stone Towers цена квадратного метра в проекте увеличилась более чем в 2 раза. Отвечая в том числе за размещение объявлений и рекламу лотов, Stone Realty придерживается единого стиля в позиционировании предложений и поддерживает общий престиж объекта.
Услуги и возможности
В целом спектр услуг партнерского агентства девелопера должен включать в себя следующие сервисы:
1. Поиск и подбор арендаторов и покупателей: из собственной базы, листа ожидания, входящего потока интересантов с минимальным вовлечением собственника – агентство берет на себя все коммуникации с потенциальными арендаторами, согласовывает условия и предоставляет готовое коммерческое предложение.
2. Сопровождение сделок на всех этапах – от первого контакта с арендатором или покупателем до подписания договора.
3. Показы помещений в удобное для всех сторон время и с присутствием технических специалистов (особенно важно при реализации блоков под рестораны, кафе, медицинские центры и др.).
4. Коммуникация и координация вопросов с управляющей компанией – оперативное решение возникающих технических и административных вопросов арендаторов.
5. Консультации по ремонту – помещения с готовой отделкой сдаются гораздо быстрее и по более высокой арендной ставке. Наши подрядчики готовы предоставить технические консультации и варианты адаптации помещения под арендатора.
6. Выстроенные каналы продвижения и их усиление за счет агентской сети.
7. Сопровождение сделки по продаже помещения при выходе инвесторов из проектов, в том числе и после сдачи помещения в аренду по факту его реализации как готового арендного бизнеса.
Все эти основные задачи для клиентов Stone решает Stone Realty. Сегодня в банке лотов агентства представлены офисные площади от 70 до 2 000 кв. м, а также ритейл от 10 кв. м. С агентством сотрудничает уже более 60% клиентов-инвесторов в Stone Towers. Сдаются офисы по конкурентным рыночным ставкам от 45 тыс. до 65 тыс. рублей за квадратный метр в год без учёта операционных расходов (OPEX).
В ближайшем будущем, по мере роста портфеля готовых объектов Stone, агентство расширит пул своих предложений – которые по разнообразию вариантов и качеству проектов будут сопоставимы с предложениями от ведущих консультантов офисного рынка. Так, уже сейчас Stone Realty ведет запись в лист ожидания по аренде лотов в бизнес-центре Stone Савеловская, ввод в эксплуатацию которого запланирован в этом году, а также в бизнес-центрах Tower D и Stone Ленинский с готовностью в 2026 году.
Компании-лидеры рынка, думающие перспективами не одного, а нескольких строящихся офисных проектов в своих портфелях, находят пути решения для этих вопросов в создании специальных сервисов или даже полноценных партнерских агентств. Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone, рассказывает о кейсе компании по организации услуг по сдаче в аренду и перепродаже лотов для своих клиентов на примере создания Stone Realty.
Большой котел спроса
Согласно прогнозам наших коллег из IBC Real Estate, в этом году мы ожидаем кратный рост объемов ввода качественной офисной недвижимости в Москве в сравнении с результатами 2024 года. Всего консультанты рассчитывают на завершение строительства около 875 тыс. кв. м. Однако говорить о том, что в этом году такой объем сможет удовлетворить спрос на офисы, не приходится. Подавляющее большинство – более 70% – из этого объема уже реализовано – притом не только инвесторам, но и конечным пользователям.
Эксперты ожидают, что в 2025 году на московском рынке офисов повторится прошлогодняя ситуация, когда объекты вводились почти полностью заполненными. В таком случае новые офисы, которые выходят на рынок, не смогут насытить рынок аренды. Согласно нашему совместному исследованию с компанией CORE.XP, до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв. м качественных офисов. При этом средние темпы ежегодного поглощения уже составляют 967 тыс. кв. м. Это исключает риски затоваривания на рынке качественных офисов.
Не только продажа, но и аренда
В конце 2024 года мы ввели в эксплуатацию Tower В и Tower С. В этом году запланирован ввод в эксплуатацию еще двух офисных объектов, еще 2 бизнес-центра будут готовы в первом полугодии 2026 года. Таким образом, общая площадь готовых офисных проектов в портфеле Stone к середине года достигнет порядка 300 тыс. кв. м. И часть наших построенных офисов будут представлены в аренду частными инвесторами – владельцами помещений, которые приобрели их именно с целью получения арендного дохода, но не всегда готовы самостоятельно решать вопросы по реализации объекта.
Как девелопер, который сегодня может удовлетворить почти любой запрос на офисы – ведь у нас в портфеле есть и готовые, и строящиеся офисные центры, помещения на самых разных стадиях готовности, от старта продаж до завершающей стадий строительства, мы стремимся закрыть для клиентов вопрос реализации объектов. То есть предоставить им комплексную профессиональную помощь через привлечение партнерского агентства Stone Realty. На его примере расскажу о том, как строится работа с арендаторами и собственниками в построенной и сданной второй очереди квартала Stone Towers.
Не оставаться один на один с проблемой
Главный вопрос клиента-инвестора, который ожидает скорого окончания строительства своего офиса, – это как и когда начинать искать арендаторов. В наших объектах его будет решать Stone Realty: весь процесс сделки пройдет под контролем агентства. Нам очень важно, чтобы интерес компании был сосредоточен именно на клиентах Stone. Агентство-партнер работает по собственным стандартам девелопера, досконально знает объекты и понимает их потенциал, команда непрерывно проходит обучение и начинает работать с собственниками еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию, постепенно окружая их заботой и сервисом.
Поиск арендаторов начинается в среднем за 6 месяцев до ввода бизнес-центра в эксплуатацию, что позволяет собственникам сократить период экспонирования готового помещения и быстрее начать получать доход от аренды. Владея собственной широкой базой арендаторов и имея неограниченный доступ на объекты 24/7 для оперативных показов помещений, Stone Realty позволяет ускорить процесс поиска. А собственная экспертиза в заключении сделок освобождает клиента от процесса согласований условий и деталей договора с арендатором.
Немаловажно, что сервис агентства распространяется и на офисные, и на торговые помещения. Специалисты еще до ввода объектов в эксплуатацию составляют портрет потенциальных арендаторов и формируют лист ожидания клиентов, которые бы хотели разместить свой бизнес в проекте. Если говорить о наполнении инфраструктурных помещений, важной задачей для Stone Realty становится сохранение баланса: например, исключать пересечение профилей, вести таргетированный поиск определенных, нужных проекту инфраструктурных арендаторов (например, аптек или цветочных бутиков).
Если у собственника изменятся планы и возникнет желание продать помещение, чтобы выйти из проекта с капиталом, то агентство также поможет это сделать быстро и с выгодой. Перепродажа помещений в бизнес-центрах Stone доступна только после ввода объекта в эксплуатацию, — такой подход позволяет исключить демпинга цен. Таким образом, инвестор может оценить соответствие заявленного роста цены реальности и увидеть доходность своих вложений. В частности, с момента старта продаж второй очереди квартала Stone Towers цена квадратного метра в проекте увеличилась более чем в 2 раза. Отвечая в том числе за размещение объявлений и рекламу лотов, Stone Realty придерживается единого стиля в позиционировании предложений и поддерживает общий престиж объекта.
Услуги и возможности
В целом спектр услуг партнерского агентства девелопера должен включать в себя следующие сервисы:
1. Поиск и подбор арендаторов и покупателей: из собственной базы, листа ожидания, входящего потока интересантов с минимальным вовлечением собственника – агентство берет на себя все коммуникации с потенциальными арендаторами, согласовывает условия и предоставляет готовое коммерческое предложение.
2. Сопровождение сделок на всех этапах – от первого контакта с арендатором или покупателем до подписания договора.
3. Показы помещений в удобное для всех сторон время и с присутствием технических специалистов (особенно важно при реализации блоков под рестораны, кафе, медицинские центры и др.).
4. Коммуникация и координация вопросов с управляющей компанией – оперативное решение возникающих технических и административных вопросов арендаторов.
5. Консультации по ремонту – помещения с готовой отделкой сдаются гораздо быстрее и по более высокой арендной ставке. Наши подрядчики готовы предоставить технические консультации и варианты адаптации помещения под арендатора.
6. Выстроенные каналы продвижения и их усиление за счет агентской сети.
7. Сопровождение сделки по продаже помещения при выходе инвесторов из проектов, в том числе и после сдачи помещения в аренду по факту его реализации как готового арендного бизнеса.
Все эти основные задачи для клиентов Stone решает Stone Realty. Сегодня в банке лотов агентства представлены офисные площади от 70 до 2 000 кв. м, а также ритейл от 10 кв. м. С агентством сотрудничает уже более 60% клиентов-инвесторов в Stone Towers. Сдаются офисы по конкурентным рыночным ставкам от 45 тыс. до 65 тыс. рублей за квадратный метр в год без учёта операционных расходов (OPEX).
В ближайшем будущем, по мере роста портфеля готовых объектов Stone, агентство расширит пул своих предложений – которые по разнообразию вариантов и качеству проектов будут сопоставимы с предложениями от ведущих консультантов офисного рынка. Так, уже сейчас Stone Realty ведет запись в лист ожидания по аренде лотов в бизнес-центре Stone Савеловская, ввод в эксплуатацию которого запланирован в этом году, а также в бизнес-центрах Tower D и Stone Ленинский с готовностью в 2026 году.
2025-04-10 10:57:42
