В 2025 году рынок складской недвижимости класса А в Московской области демонстрирует необычную динамику: впервые за десятилетие наблюдается временная стабилизация арендных ставок. Однако, по мнению Валерия Жукова, генерального директора Instone Development, эта пауза — лишь предвестник нового роста, который начнется ближе к концу года и продолжится в 2026 году. Эксперт объясняет, почему ставки неизбежно пойдут вверх, несмотря на текущую стабилизацию и снижение спекулятивного спроса.
Факторы, влияющие на рост ставок
Текущая стабилизация ставок аренды связана с превышением предложения над спросом — редким явлением для российского рынка складов. В 2025 году в Московском регионе ожидается ввод около 2,5 млн кв. м новых качественных площадей, однако 60% из них уже законтрактовано. Это указывает на сохраняющийся дефицит свободных объектов класса А, который остается ключевым драйвером будущего роста ставок. Ограниченный объем спекулятивного строительства, вызванный высокими процентными ставками по кредитам, сдерживает наращивание предложения, усиливая давление на рынок.
Дополнительными факторами роста остаются увеличение стоимости строительства и земельных участков. В 2024 году себестоимость строительства складов выросла на 20% — с 60 000 до 70 000 рублей за кв. м (по данным https://rbanews.ru и https://stroygaz.ru), а в 2025 году тенденция сохраняется. Земля под складскую застройку, особенно в пределах ЦКАД, становится все дороже и дефицитнее, что напрямую влияет на арендные ставки.
Что провоцирует рост ставок в готовых складах
Рост ставок в готовых объектах происходит неравномерно и зависит от специфики каждого склада. Новые здания, где аккумулируются все текущие факторы (рост стоимости строительства, земли и финансирования), показывают ставки на 10–12% выше среднерыночных. Технологичные BTS-объекты могут превышать рынок на 20%, тогда как в ранее построенных складах ставки остаются на уровне или чуть ниже средних значений.
На готовые объекты давят не только спрос и общая экономическая конъюнктура, но и рост эксплуатационных расходов. Увеличиваются затраты на техническое обслуживание, управление, оплату труда и коммунальные услуги. Высокая стоимость заемного финансирования вынуждает собственников повышать ставки, чтобы обслуживать кредиты и поддерживать доходность, которая в складском сегменте оценивается на уровне 23%.
Тенденции рынка и факторы спроса
В 2024 году наблюдался стремительный рост ставок аренды в среднем на 43% год к году из-за дефицита предложения и высокого спроса, а сейчас будет умеренный рост. Основными драйверами спроса на складские площади остаются онлайн-ритейлеры, транспортно-логистические и производственные компании. Однако, по мере насыщения рынка онлайн-операторами, темпы расширения их логистических портфелей могут замедлиться, но полностью они из структуры спроса не уйдут.
Light Industrial как альтернатива
В связи с ростом спроса на небольшие производственные и складские помещения, формат light industrial становится все более популярным. В 2024-2025 годах анонсируемый объем ввода проектов light industrial в Московском регионе составляет 1,2 млн кв. м. Этот сегмент характеризуется многофункциональностью, гибкостью и инвестиционной привлекательностью, что делает его интересным для малых и средних производственных компаний. Средневзвешенная ставка аренды в объектах light industrial в Москве выросла на 33% и достигла 12 635 руб./кв. м/год (triple net). В целом в ближайшее время этот формат останется привлекательной альтернативой для компаний, нуждающихся в небольших производственных и складских помещениях.
Перспективы рынка
Стабилизация ставок — временное явление, связанное с формированием отложенного спроса. Как только ключевая ставка начнет снижаться, деньги с депозитов хлынут в недвижимость, и склады класса А станут одним из главных бенефициаров этого процесса. По прогнозам, к концу 2025 года средняя арендная ставка в Московском регионе достигнет 13 000 рублей за кв. м, а в 2026 году рост продолжится. Ограниченное предложение, дорогие земля и стройка, а также устойчивый спрос со стороны ритейлеров гарантируют, что складская недвижимость останется одним из самых привлекательных активов на рынке.
Факторы, влияющие на рост ставок
Текущая стабилизация ставок аренды связана с превышением предложения над спросом — редким явлением для российского рынка складов. В 2025 году в Московском регионе ожидается ввод около 2,5 млн кв. м новых качественных площадей, однако 60% из них уже законтрактовано. Это указывает на сохраняющийся дефицит свободных объектов класса А, который остается ключевым драйвером будущего роста ставок. Ограниченный объем спекулятивного строительства, вызванный высокими процентными ставками по кредитам, сдерживает наращивание предложения, усиливая давление на рынок.
Дополнительными факторами роста остаются увеличение стоимости строительства и земельных участков. В 2024 году себестоимость строительства складов выросла на 20% — с 60 000 до 70 000 рублей за кв. м (по данным https://rbanews.ru и https://stroygaz.ru), а в 2025 году тенденция сохраняется. Земля под складскую застройку, особенно в пределах ЦКАД, становится все дороже и дефицитнее, что напрямую влияет на арендные ставки.
Что провоцирует рост ставок в готовых складах
Рост ставок в готовых объектах происходит неравномерно и зависит от специфики каждого склада. Новые здания, где аккумулируются все текущие факторы (рост стоимости строительства, земли и финансирования), показывают ставки на 10–12% выше среднерыночных. Технологичные BTS-объекты могут превышать рынок на 20%, тогда как в ранее построенных складах ставки остаются на уровне или чуть ниже средних значений.
На готовые объекты давят не только спрос и общая экономическая конъюнктура, но и рост эксплуатационных расходов. Увеличиваются затраты на техническое обслуживание, управление, оплату труда и коммунальные услуги. Высокая стоимость заемного финансирования вынуждает собственников повышать ставки, чтобы обслуживать кредиты и поддерживать доходность, которая в складском сегменте оценивается на уровне 23%.
Тенденции рынка и факторы спроса
В 2024 году наблюдался стремительный рост ставок аренды в среднем на 43% год к году из-за дефицита предложения и высокого спроса, а сейчас будет умеренный рост. Основными драйверами спроса на складские площади остаются онлайн-ритейлеры, транспортно-логистические и производственные компании. Однако, по мере насыщения рынка онлайн-операторами, темпы расширения их логистических портфелей могут замедлиться, но полностью они из структуры спроса не уйдут.
Light Industrial как альтернатива
В связи с ростом спроса на небольшие производственные и складские помещения, формат light industrial становится все более популярным. В 2024-2025 годах анонсируемый объем ввода проектов light industrial в Московском регионе составляет 1,2 млн кв. м. Этот сегмент характеризуется многофункциональностью, гибкостью и инвестиционной привлекательностью, что делает его интересным для малых и средних производственных компаний. Средневзвешенная ставка аренды в объектах light industrial в Москве выросла на 33% и достигла 12 635 руб./кв. м/год (triple net). В целом в ближайшее время этот формат останется привлекательной альтернативой для компаний, нуждающихся в небольших производственных и складских помещениях.
Перспективы рынка
Стабилизация ставок — временное явление, связанное с формированием отложенного спроса. Как только ключевая ставка начнет снижаться, деньги с депозитов хлынут в недвижимость, и склады класса А станут одним из главных бенефициаров этого процесса. По прогнозам, к концу 2025 года средняя арендная ставка в Московском регионе достигнет 13 000 рублей за кв. м, а в 2026 году рост продолжится. Ограниченное предложение, дорогие земля и стройка, а также устойчивый спрос со стороны ритейлеров гарантируют, что складская недвижимость останется одним из самых привлекательных активов на рынке.
2025-04-21 10:51:11
