Олег Мышкин: «Ожидания покупателей и продавцов сегодня сильно разнятся»

- Нет, в настоящий момент мы не рассматриваем активно покупки новых объектов в связи с тем, что на рынке недостаточно информации и нет понимания о том, какова стоимость объектов, которые можно купить.

- Когда картина будет более ясной?

- Я полагаю, что в ближайшие 3-4 месяца ситуация не улучшится. Если в прошлом мы совершали покупки, базируясь на той информации, которая есть на рынке, базируясь на ставке капитализации, стоимости капитала, арендных ставках. То в настоящий момент есть полное ощущение пурги, непонятно, какова предельная ставка аренды, непонятно, какова стоимость капитала, вариации очень значительны, т.е. стоимость капитала может совершать  от 12%  состояния до 25%  годовых. Ставки капитализации могут варьироваться от 9% тоже до 20%. Это слишком широкий спектр и поэтому нет  понимания, на каком уровне стабилизируется вот эти показатели. Помимо этого ожидание покупателей и продавцов очень разнятся.
Продавцы находятся в состоянии шока, они не готовы еще продавать свои объекты за ту стоимость, которую они справедливо должны стоить на сегодняшний день.
У покупателей нет необходимости что-либо  покупать. Покупатель может купить объект только, если он видит, что запас прочности большой,  и, что объект продается по бросовой цене, потому что давление на покупателя, как такового не существует, нет необходимости что-либо покупать сегодня, что можно купить завтра.
Существуют ситуации, в которых владелец активов вынужден продать актив, в силу того, что у него существуют кредитные обязательства. Если тело кредита составляет меньше 50% от стоимости актива на сегодняшний, то тогда, пожалуй, эта сделка может быть интересной для покупателя.

- В такой неясной ситуации вы чувствуете себя уверенно?

- Наши инвесторы чувствуют себя неплохо в силу того, что те активы, которые есть под нашим управлением, находятся в достаточно стабильном состоянии. В силу того, что у нас неплохие арендаторы, в силу того, что сделки, которые мы совершили, они совершались на том уровне, который сейчас является более менее рыночным, в силу того, что мы консервативно относились  к нашему портфелю, и, когда мы формировали портфель, то этот портфель имел достаточно большой запас прочности.

- Как вам это удалось?

- Мы являемся национальными инвесторами, всегда смотрим на покупку активов с точки зрения самого плохого развития, самого плохого сценария, и в силу этого мы никогда не совершаем агрессивных покупок, всегда смотрим на оценку активов консервативно.

- Каков ваш прогноз на долгосрочную перспективу?

- Наш долгосрочный прогноз состоит в том, что этот кризис изменит расстановку сил на рынке. Наиболее профессиональные компании и компании, которые имели консервативный подход, смогут выжить. Те игроки, которые были новичками или излишне оптимистично смотрели на рынок, они будут вынуждены уйти.

- Как вы относитесь к тому что, «мельчают» сделки?
- Мы никогда не были готовы вкладывать 100 млн в один объект , потому что самое главное правило инвестора: ваш портфель всегда должен быть диверсифицированным. Если у вас под управлением $100 млн, то вы должны иметь золотым правилом не вкладывать в один объект больше 20%.

- Вы работаете преимущественно с российскими инвесторами?
- Мы работаем только с западными инвесторами. На сегодняшний момент западные инвесторы активно не смотрят на рынок недвижимости в силу того, что есть альтернативные возможности для инвестиций. Недвижимость во всем мире - это сложный сегмент.

- Что делать российским девелоперам, чтобы стать наиболее привлекательными для западных инвесторов?

- На любом рынке девелоперы должны создавать наилучший продукт. Когда вы оцениваете конечный продукт, будь-то торговый центр, офисные здания или складской центр, вы должны рассматривать все аспекты: местоположение, архитектуру, концепцию, эффективность площадей, команду консультантов, архитекторов, инженеров. Если вы сделали все и сумели создать качественный продукт, тогда на него спрос будет безусловно выше, чем на конкурентные продукты.

- Это все, что нужно сделать для повышения привлекательности?

- Нет, это не все. Конечно, дать в одном предложении рецепт очень сложно, но я думаю, что девелоперы испытывают проблемы за счет того, что они не оценивали риски. Наибольшие проблемы существуют у тех девелоперов, которые замахнулись на гигантские проекты.

- На сегодняшний момент ваша компания чувствует себя хозяином положения? Ведь очень многие имеют проблемы со своими арендаторами, с банками-кредиторами.

- Это было бы некорректно сказать, что мы чувствуем себя хозяевами  положения, потому что кризис затронул абсолютно всех, как те компании, которые испытывают наибольшие трудности, так и те компании, которые более-менее чувствуют себя стабильно. Я думаю, что эта ситуация нехороша для всех.
Ни для тех, у кого имеются свободные средства, ни для тех, у кого их нет. У нас тоже есть некие проблемы. Мы стараемся поддерживать бизнес на плаву, работаем с банками. Даже у тех, у кого есть свободные средства, есть проблема с тем, куда эти средства вкладывать.

- Сами инвесторы не провоцируют ситуацию?
- Нет. Инвесторы занимают наблюдательную позицию, и в данном случае они никоим образом не могут повлиять на рынок.

Поделиться