Евгения Власова: «Рынок управления – наиболее стабильный бизнес в real estate»

– Сегодня на рынке стремительно растет доля вакантных площадей. Почему?

– Причины, по которым арендаторы решают освободить помещение, разные. Условно их можно разделить на несколько групп. В последнее время многие компании стремились консолидировать все свои офисы и арендовать представительский офис в центре и бэк-офис вне его пределов. Но все-таки эта тенденция только намечалась, и большинство крупных компаний имели в Москве несколько зданий. Когда экономическая ситуация в стране изменилась, соответственно, изменился и уровень доходов компаний, были сокращены штаты. Необходимость в дополнительных офисах отпала. Некоторые арендаторы приходят к собственнику и говорят, что у них есть один офис, который они хотят оставить, а остальные площади им больше не нужны. Вторая группа арендаторов отказывается от помещений во вновь построенных или строящихся зданиях, куда они планировали переехать по причинам расширения штата.

Главная причина происходящего, с моей точки зрения, это глобальные изменения в экономике, которые происходят в мире, и в России в частности.

Вот почему компании, которые планировали расширяться, заморозили свои решения.

– Как вы считаете, какая позиция для собственника помещения более оправдана: не допустить пустующих площадей и сдавать их по любой цене или держать незанятые площади?

– На сегодняшний день на рынке недвижимости есть два лагеря собственников. Первый считает, что здание должно приносить доход в любом случае. Они готовы быть гибкими, подстраиваться под те условия, которые есть на рынке. Они готовы говорить индивидуально с каждым арендатором, особенно с теми, у кого заканчивается, например, договор аренды. Они идут на существенные скидки, чтобы удержать арендатора или привлечь нового во что бы то ни стало. Скидки как минимум могут быть в пределах от 30 до 50%. Другие собственники занимают обратную позицию. Они считают, что позиционируют свой объект как здание определенного класса, и не хотят, чтобы ставки существенно падали по отношению к существующим. Они не хотят менять качество арендаторов, готовы терпеть пустые помещения и не понизят цены… Здесь, конечно, каждый сам для себя определяет уровень, ниже которого он не опустится.

С моей точки зрения, лучше иметь доход, чем не иметь вообще. Мало того, что собственник не получает доход с площадей, он еще несет неизбежные расходы. Это те операционные и коммунальные расходы, которые ему не возместятся, как это было бы при 100%-ной занятости. Я говорю о расходах на электроэнергию, отопление, водоснабжение. Естественно, с отсутствием арендаторов расходы сокращаются, но есть расходы, которые не зависят от количества арендаторов: налог на имущество, аренда земли, страхование объекта. С точки зрения законодательства, страхование объекта необязательно. В нашей стране обязательному страхованию подлежат только ОСАГО и некоторые виды профессиональной ответственности. Страхование имущества не обязательно, но с точки зрения минимизации бизнес-рисков большинство собственников предпочитают это делать. В нашей практике мы уже давно не встречаем случаи, когда собственник сомневался, страховать ему здание или нет. Здесь уже может идти торговля за счет качества этой страховки. Можно страховаться в международной компании с именем и с рейтингом или в менее известных на международном рынке российских компаниях. Хотя, возвращаясь к состоянию экономики, все мы знаем, что случилось с крупными международными страховщиками.

– Сегодня многие эксперты говорят о том, что на офисном рынке наблюдается миграция арендаторов. Кто-то переезжает из бизнес-центров класса А в бизнес-центры В-класса, а кто-то наоборот. Как вы считаете, в каких направлениях идет сегодня офисный переезд?

– Я не могу сказать, что мы ощутили миграцию на тех объектах, где мы работаем. Я не видела примеров переезда компаний из В в А-класс. Сегодня во многих высококлассных помещениях помимо ставки изменились и другие условия аренды. Например, если раньше минимальный размер сдаваемой площади был 300–500 кв. м, то сегодня девелоперы идут на более мелкую нарезку и предлагают блоки по 50–100 кв. м, то есть те самые площади, которые раньше были в большом дефиците. Хотя, конечно, все зависит от концепции объекта. Есть объекты, которые изначально принимали арендаторов на разный объем. Например, бизнес-центр «Легион» на Большой Ордынка или «Даев Плаза».

– Отслеживаете ли вы каким-либо образом финансовое состояние арендаторов на тех объектах, где вы работаете?

– У нас есть четыре офисных здания, которые принадлежат нашей компании. Там мы встречались с каждым арендатором и выясняли, как они себя чувствуют. Истинные намерения арендаторов – планирует ли он оставить помещение или нет – всегда будет понятно, когда непосредственно находишься в переговорном процессе, по тому как ведет себя арендатор, как продвигается согласование условий договора, коммерческих условий.

На объектах, где мы выступаем внешней управляющей компанией, мы отвечаем за property и facility management. Соответственно, мы проявляем инициативу по сокращению расходов, так как непосредственно отвечаем за исходную составляющую в части операционных расходов, которые арендаторы компенсируют собственнику. Мы стараемся найти какое-то место для экономии. Естественно, это возможно в пределах разумного, чтобы не свести экономию к торговле качеством. Можно мыть окна один раз в год взамен стандартных двух и чаще даже трех раз, если здание стоит на МКАде или другой крупной магистрали. Но другой вопрос, хотим ли мы, чтобы у нас здание стояло с грязными фасадами и окнами?

– Что можно оптимизировать в бизнес-центре?

– Мы заметно смогли сократить расходы благодаря валютной разнице. Все наши бюджеты мы утверждали в конце прошлого года, когда курс составлял

28–29 рублей. По итогом I квартала он составил 33–34 рубля. Большинство наших расходов мы несем в рублях. Соответственно, у нас получилась экономия за счет этой разницы где-то на уровне 17%. Так как мы работаем по методу open book, то мы все непотраченные деньги из бюджета всегда возвращаем. Естественно, нашей инициативой было вернуть эти деньги собственнику.

С точки зрения объема услуг мы оценили все здания и определили ряд мероприятий, которые мы можем провести по экономии расходов. Хотя, конечно, мониторинг и оптимизация расходов – это наша постоянная обязанность как УК. Например, мы можем провести энергосберегающие мероприятия. Я не говорю о том, что мы должны отключать уличное освещение в вечернее время, но если мы можем сократить часы работы вентиляции и кондиционирования, это может помочь сэкономить. Здесь, конечно, надо смотреть, позволяет ли это сделать режим работы арендаторов, работают ли они в вечернее время и в выходные дни.

Но есть и услуги, которые являются желательными, но не обязательными. Например, любые декоративные мероприятия. У нас есть объекты, где на ресепшн стоят живые цветы, а в холле много растений. Живые цветы – это красиво, шикарно, но без них можно обойтись. Есть какие-то ремонты, которые можно отложить: то, без чего здание может обойтись, и это не будет явным. Если мы не покрасим какой-то участок, подвал или технические помещения, без этого можно жить? Можно. Конечно, лучше это сделать, потому что все помещения здания должны выглядеть достойно. Но год прожить можно? Да.

Все действия по оптимизации мы согласовываем с собственником. Какие-то владельцы не захотели от чего-то отказываться, даже мелкий ремонт откладывать, некоторые нам сами добавили варианты. Многие из них были на грани качества, и в каких-то случаях уже мы настаивали на сохранении услуги.

– Если каким-то собственникам еще небезразличен имидж объекта, значит, их дела идут вполне достойно…

– Таких много. И это аналогично тому, что мы говорили о снижении арендных ставок. Кто-то существенно готов их снижать, а кто-то говорит, что пусть будут пустующие помещения, но они не готовы идти на компромиссы.

– Какие новые услуги с наступлением кризиса вышли на первый план, а какие ушли за ненадобностью?

– У нас существенно сократился объем услуг по всем строящимся проектам. Мы часто выступали консультантами по проектам, где в будущем рассчитывали работать как внешняя управляющая компания. Мы оказывали консультационные услуги по инженерно-техническим решениям с точки зрения дальнейшей эксплуатации и участвовали в структурировании договоров аренды, рассчитывали бюджеты операционных расходов, обсуждали с потенциальными арендаторами дальнейшее сотрудничество по нашей части. Количество таких проектов у нас существенно сократилось. Но это было закономерно, потому что многие девелоперы просто заморозили стройки. Как правило, заморозились проекты в их начальной стадии развития, когда при имеющемся участке земли девелоперы не вышли непосредственно на саму стройку. Проекты, которые находились в активной фазе строительства, где строительные работы были выполнены на 60–70%, дешевле завершить, чем заморозить.

Что касается действующих объектов, которые уже функционируют и заполнены арендаторами, то здесь объемы услуг не изменились. Как я уже говорила, мы оптимизировали расходы, но состав услуг остался прежним. Здания как стояли, так и продолжают стоять: их нужно обслуживать, с арендаторами нужно вести взаимодействие, нужно отчитываться перед собственником.

– Занимаетесь ли вы на каких-либо объектах asset management?

– Да, но на тех объектах, которые находятся в нашей собственности. Как я уже сказала, сейчас это четыре офисных центра. Основную часть активов мы продали еще в 2006 году. На остальных объектах мы обеспечиваем техническую сторону вопроса. Плюс к этому мы ведем все вопросы с арендаторами по операционным расходам. Наша цель – получение собственником 100%-ного возмещения расходов. Также мы отвечаем за бюджетирование и отчетность, за вопросы, связанные со страхованием и наступлением страхового случая, и за все взаимодействие с городскими инстанциями.

Что касается аsset management в нашей стране, по моему мнению, рынок еще не дозрел до этого. Я с ходу даже не могу назвать объекты, где бы комплекс услуг по аsset management был отдан сторонним управляющим компаниям. Хотя на развитых рынках это считается само собой разумеющимся – ведение договоров аренды, сбор арендной платы и обеспечение поступления дохода собственнику, ведение бухгалтерии, которая обусловлена требованием законодательства и управленческим учетом. У нас это еще не популярно, и мы думаем, что ситуация должна сдвинуться, когда сюда придут инвестиционные фонды, которые по своей структуре все услуги отдают на аутсорсинг. Хотя сейчас, конечно, неизвестно, когда это произойдет.

– Вы работаете на аутсорсинге как внешняя управляющая компания. Не боитесь ли, что рынок услуг на аутсорсинге может с течением кризиса оказаться в принципе невостребованным?

– Нет. Конечно, это распространенная точка зрения, что если собственник будет оказывать услуги своими силами, то это будет дешевле. Как правило, на всех объектах, куда мы приходили, чтобы сменить структуру собственника, мы достигали экономии. Потому что когда собственник управляет объектом своими силами, он в некотором смысле закрыт для рынка с точки зрения получения информации извне. Он вырабатывает методы, пути решения проблем, которые кажутся ему эффективными, но на самом деле это может быть не так. Управляющая компания, которая работает с разными объектами, арендаторами, собственниками, типами зданий, имеет большой объем статистической информации. Мы же не стоим на месте, мы всегда что-то совершенствуем, улучшаем, привносим новое. Удачный опыт распространяем на другие здания. Если мы увидели, что появился какой-то подрядчик, который предлагает оптимизировать часть расходов, потому что у него есть какие-то инновационные технологии, то мы можем их применить на всех объектах.

Поэтому я думаю, что рынок аутсорсинга будет существовать. К тому же, чтобы собственнику оказывать спектр услуг самому, ему нужно много усилий, времени и денег тратить на административные и управленческие процессы. Ведь нужно не просто нанять в штат людей, подрядчиков, нужно постоянно следить, чтобы они работали результативно, чтобы все это имело экономический эффект. И собственнику не уйти от того, чтобы помимо непосредственно ресурсов принимать в штат менеджмент. А это дополнительная статья расхода. Соответственно, профессиональность подхода – в концентрации людей на чем-то одном.

– Некоторые собственники зданий считают, что внешняя УК способна обеспечить типовой подход к объекту, а если объект уникальный, то никто лучше собственника с задачей не справится.

– Безусловно, есть определенная логика в том, что компания или человек считает, что свое детище он будет холить и лелеять лучше других. Он знает все особенности этого объекта, но на практике я не могу вспомнить какой-нибудь объект, где бы это имело практическое воплощение. Все зависит от того, насколько правильно построена мотивация УК. Если правильно построить и структурировать договор с УК, если это будет профессиональная компания с достойными людьми, то я не согласна, что подход будет типовым и стандартным.

Ведь мотивация УК в принципе совпадает с мотивацией собственника объекта. Эти два лица наиболее заинтересованы, чтобы объект как можно дольше был востребован рынком. Архитекторы, строители, консультанты, при всем уважении к их труду, вовлечены в процесс на короткое время по сравнению со всем жизненным циклом объекта. Управляющей компании выгодно, когда и собственник, и арендаторы довольны ее работой. Поэтому собственник должен выбрать адекватную УК, которая будет понимать его нужды и правильно ее мотивировать: структурировать договор, компенсацию. Если будут какие-то претензии, штрафы и взыскания, это тоже должно быть разумно.

– Я знаю несколько компаний, которые в этом году объявили о выходе на рынок управления. Откуда берется уверенность, что рынок управления такой интересный?

– Рынок управления – наиболее стабильный из всех видов деятельности, который есть в нашем real estate бизнесе. Конечно, мы тоже зависим от ситуации на рынке, ощущаем падение объемов, сокращение расходов, отсутствие роста. Раньше у нас проводилось много тендеров на новые объекты. Сейчас тендеры проходят, но в большей степени на действующие объекты, когда собственники хотят привлечь на существующий объект внешнюю УК.

Сегодня возможности управляющих компаний по развитию бизнеса связаны в первую очередь с той недвижимостью, которая находится в залоге у банков. Конечно, нужно понимать, что пока мы говорим только о наметившейся тенденции, так как с октября прошло не так много времени и юридически пока банки не владеют объектами. Но уже сегодня понятно, что, несмотря на реструктуризацию долгов, какие-то объекты попадут в собственность банков, и им нужно будет с ними что-то делать, понять и проанализировать, что же им досталось и в каком состоянии, а затем думать о том, как удержать или приумножить доходность объекта.

Однако кардинально этот объем не изменит рынок. Основным же нашим – имею в виду внешние управляющие компании – конкурентом по-прежнему остается собственник. Если взять долю рынка, которую занимают УК, она не превысит 20–30%. Это принимая во внимание весь объем рынка, а не только здания классов А и В.

– Все эксперты констатируют, что сегодня рынок арендатора, а не арендодателя. В чем конкретно это выражается?

– Помимо упавших ставок аренды, изменились также в сторону арендатора и условия договоров. Например, если раньше стандарт по арендным каникулам был три месяца, то теперь он стал шесть месяцев. В некоторых случаях эта цифра бывает и выше. Изменились и сроки договоров аренды. Если раньше в высококлассных бизнес-центрах естественными были договоры сроком на 5–7 лет, то сейчас это 2–3 года, а иногда и год, это уже нормальная практика, арендодатели идут на такие сделки. Реже стала применяться ежегодная индексация. Договоры стали более гибкими, и многие арендодатели идут на уступки арендатору, чтобы его удержать. Потому что тот, кто сегодня его удержит, будет чувствовать себя более уверенно в будущем, чем тот, кто его потеряет.

Рано или поздно кризис закончится. Я не знаю, сколько времени пройдет, если честно, даже сложно предположить, потому что это зависит не только от России, но и в первую очередь от мировой экономики. Но все равно когда-то кризис закончится, и успешными окажутся те продукты, которые будут заполнены арендаторами, будут генерировать доход и на которые будут смотреть потенциальные покупатели. В здании всегда прежде всего оценивается денежный поток, а не сложенные кирпичи.

– Вы смотрите в будущее позитивно?

– Естественно, начавшаяся стагнация будет продолжаться до тех пор, пока не стабилизируется экономика. Сейчас девелоперы не могут получить финансирование на развитие проектов либо финансирование доступно по таким ставкам, что эффективность стремится в нулю. Никто не будет развивать проекты себе в убыток, поэтому девелоперский бизнес активизируется, как только стабилизируется общее состояние экономики. С точки зрения будущего рынка в целом, у нас все-таки рынок находился еще в стадии развития, мы не достигли того качества, которое можно наблюдать на развитых рынках. Соответственно, нам есть куда стремиться. Что будет дальше? Хочется верить, что сложности закаляют дух. Если сложностей нет, то создается иллюзия, что все хорошо. А сейчас все поставлены вот в такие условия. Это значит, что нужно собраться, посмотреть на самих себя, что-то усовершенствовать, улучшить.

Поделиться