Алексей Мальцев: «Для эффективного управления нужно погружаться в бизнес»

– Начиная с апреля, все больше игроков уральского рынка недвижимости говорят о кризисе в прошедшем времени. Все самое страшное уже позади?

– Я принадлежу к числу скептиков, которые считают, что последствия кризиса мы еще пожинать не начали. Пока мы видим лишь вершину айсберга – падение цен на нефть, рост курса доллара. Реальные же проблемы только впереди. По крайней мере никаких фундаментальных причин для выхода из кризиса я не вижу, а потому нужно уже начинать учиться вести бизнес в новых экономических условиях. Пока же многие местные игроки рынка либо не отошли от шока, либо не оценивают последствия. Я много общаюсь с уральскими коммерсантами на тему «что дальше» и слышу довольно распространенный ответ: «Сидим, ждем, когда нефть снова вырастет в цене». Нельзя этого делать, так, как прежде, не будет, условия для ведения бизнеса будут другими.

– УК «ПРЕД-Групп» уже подготовилась к новым правилам игры на рынке?

– Сегодня мы пытаемся более четко и грамотно организовать внутренние бизнес-процессы, планируем расти дальше как профессионалы и ведем интересную работу над новыми проектами. Главная задача – сделать наш бизнес максимально технологичным. Чтобы выжить, внутренняя организация компании должна стать более эффективной. В ближайшие 1–2 месяца мы планируем перейти на международные стандарты, что, безусловно, улучшит качество и результаты работы УК «ПРЕД-Групп». Суть нашего бизнеса не в том, как правильно организовать уборку полов в помещении, а в том, как повысить капитализацию объекта для собственника. Ведь нужно понимать, что когда он привлекает внешнюю управляющую компанию, по большому счету он покупает опыт и знания, которых у него нет.

Так, доходность офисного центра «Самолет» нам удалось повысить на 30%. При этом на сегодняшний день пул арендаторов на объектах мы смогли сохранить и даже привлечь новых. Мы пошли им навстречу, снизили арендные ставки на 15–35%, допустили и отсрочки по платежам, принимаем гарантийные письма. Кроме воздействия «рублем», активно используем другие методы.

– Боюсь, что подавляющее число собственников в регионе уверено, что обладает необходимыми знаниями для управления своими объектами, а посему в услугах независимых УК не нуждается. Или кризис смог кардинально изменить менталитет уральцев?

– Специфика уральского рынка такова, что немалую часть игроков отличают неадекватно завышенная самооценка и непрофессионализм в отношении управления недвижимостью. Их позиция такова – мы умнее всех, мы все сможем сами. Безусловно, финансовая ситуация внесла свои коррективы в местный рынок. Уральские собственники столкнулись с проблемами, которых раньше не знали, и самая тяжелая из них – ротация арендаторов. Отдельные бизнесмены пытаются самостоятельно путем проб и ошибок бороться с появившимися трудностями. Ряд игроков новые сложности заставили обратить внимание на услуги внешних УК. К ним стало приходить понимание, что максимально эффективно использовать объект проще и дешевле с помощью привлеченных профессионалов. Если еще год назад практически все владельцы объектов придерживались позиции «сами с усами», то сейчас мы наблюдаем рост обращений от них. Интерес к нашей деятельности стал более живым.

– Как при таком распространенном негативном отношении к управлению на аутсорсинг «ПРЕД-Групп» удавалось весьма успешно развивать свой бизнес на Урале? В управлении вашей компании три крупных объекта в Екатеринбурге. Все решали выгодные знакомства и связи?

– Мы одна из немногих в Уральском регионе независимых УК, не аффилированных ни с какими компаниями-собственниками объектов недвижимости. Мы получили в управление наши объекты через победу в тендерах и конкурсах, в которых, кстати, принимали участие как местные управляющие компании, так и федеральные, международные. Цена вопроса для собственника настолько велика, что без тендера не будет отдан не один объект в управление.

– А как выглядит структура ценообразования услуг УК?

– В каждом случае стоимость индивидуальна. Это зависит от параметров объекта: его специализации, месторасположения, классности и т. д., а также от набора услуг: «все включено», только брокеридж или только техническая эксплуатация. Обычно привлеченная управляющая компания получает некую фиксированную оплату и бонусную часть, которая мотивирует ее деятельность.

– Ранее вы упомянули об иногородних компаниях. Как известно, в последнее время москвичи очень активно интересуются уральским рынком управления недвижимостью и скорее всего не упустят шанс зайти в регион на волне роста спроса на внешние УК. Можете объективно оценить конкурентные преимущества местных и иногородних управляющих?

– Постараюсь ответить максимально объективно. По сути, вся работа с международными и московскими УК после заключения договора сводится к тому, что в регионе создается офис, привлекаются местные кадры, в лучшем случае приезжает наказанный за что-либо из Москвы руководитель. И все потенциальные преимущества – более богатый опыт, квалифицированные специалисты – как правило, просто нивелируются. И в Екатеринбурге есть немало таких примеров. А управлять объектом дистанционно, что также практикуется на местном рынке, крайне проблематично. Невозможно заочно заниматься бизнесом, для решения проблем нужно знать реальные причины их возникновения. Для эффективного управления нужно погружаться в бизнес, нужно быть здесь, на месте.

Основные преимущества местных управляющих компаний – это имена, кадры, которые живут и работают здесь. Именно на них ориентируются владельцы объектов, желающие привлечь внешнюю УК. А кадры – это всегда большой дефицит, так как хороших специалистов в целом на рынке пока мало, они еще не успели вырасти. Важный аргумент в пользу локальных УК – их опыт работы с объектами на местном рынке, знание региональной специфики ведения бизнеса.

– Говоря о вашем опыте, в управлении УК «Пред-Групп» два абсолютно разных объекта офисной недвижимости: БЦ «Самолет» класса В+ и административное здание бывшего завода ОЦМ класса С. По какому виду объектов кризис ударил больнее?

– Пожалуй, из всех сегментов недвижимости офисная пострадала наиболее сильно. Сегодня здесь наблюдается непростая ситуация: число вакантных площадей растет, арендная ставка падает. Мы в своих объектах ее снизили примерно на 30%. Не исключено, что цены всех трех классов в Екатеринбурге максимально приблизятся друг к другу. Я думаю, в районе 1000–1100 руб./кв. м будет предлагаться класс А, 800–900 руб. составит класс В и 500–800 руб. – класс С. Таким образом, мы вернемся к ценам 2003–2004 гг. Что касается наших объектов, в офисном центре «Самолет» состав арендаторов не изменился, здесь расположены кабинеты компаний с более стабильным бизнесом. В объекте ОЦМ смешанная аудитория – малый и средний бизнес, своеобразный муравейник, и здесь изначально была заложена ротация арендаторов. Чтобы привлечь и удержать клиентов, мы улучшили техническое состояние здания и уменьшили ставки до 650–800 руб./кв. м. Примечательно, что еще год назад чиновники и эксперты рапортовали о дефиците качественных офисных площадей. Отсюда вывод – в нынешних экономических условиях делать прогнозы более чем на три месяца вперед опрометчиво.

– Несмотря на все сложности, летом текущего года вы планируете запустить в эксплуатацию новый объект ТОЦ «Европа» в Екатеринбурге? Не опасаетесь провала?

– Деловой и торговый центр «Европа» расположен в самом центре Екатеринбурга, на площади 1905 года, и «обречен» на успех несмотря на кризис. В настоящее время торговая часть заполнена примерно на 70%, и идет активное заполнение офисных площадей. Это будет объект премиального сегмента, и мы очень внимательно относимся к подбору качественных арендаторов. Желающих достаточно, к нам постоянно поступают звонки как от федеральных компаний, так и от местных. На качественные объекты с грамотной концепцией, которых в Екатеринбурге единицы, спрос есть.

– В начале беседы вы причислили себя к скептикам, но, на мой взгляд, доля оптимизма в ваших словах присутствует. Так что же дальше?

– Конечно, строить не прекратят. Вместе с тем коммерческая недвижимость перестанет быть столь прибыльной, а конкуренция в этом сегменте будет более жесткой. Как следствие, позиции профессионалов усилятся, а случайные игроки, вероятно, с рынка уйдут.

Поделиться