Вячеслав Семененко: «Социальная ответственность бизнеса сегодня заключается в том, чтобы пережить этот период»

– Вячеслав Васильевич, сейчас много говорят об усилении роли государства на строительном рынке. В чем, на ваш взгляд, это может выражаться?

– Если мы посмотрим на историю стран с развитой экономикой, то в момент кризиса влияние государства на рынке недвижимости усиливается. По мере стабилизации рынка роль государства уменьшается, работает рыночная экономика. Важно, в каких именно сегментах происходит усиление роли государства. Прежде всего, в социальном сегменте – это ипотека. Ипотека – инструмент поддержания баланса в обществе, и влияние государства в данном случае необходимо, чтобы скорректировать процентную ставку для заемщика. Кроме того, усиливается роль государства и в строительстве. Строительство – отрасль номер один для развития городского хозяйства, поскольку дает наибольший связанный эффект. А рубль, вложенный в строительство инфраструктуры – дорог, инженерии, – дает 6–7 рублей связанных инвестиций. Этот инструмент – один из главных в кризисный период.

– Как человек из бизнеса, вы нацелены в первую очередь на максимизацию прибыли. Но у государства несколько другая задача, чем у бизнеса. Некоторые коллеги опасаются, что вы начнете заниматься максимизацией прибыли государства в ущерб интересам профессионального сообщества.

– Понятие максимизации прибыли в бизнесе давно уже заместило такое понятие, как рост капитализации. Рост капитализации города, если корректно так говорить о городской экономике, – это рост общей стоимости. А она достигается не только показателями прибыли. Это и повышение инвестиционной привлекательности, и поиск баланса между интересами города и инвесторов. Конечно, теперь моя задача – соблюдать в первую очередь государственные интересы, а не интересы бизнеса. Но кризис всех объединяет, мы в одной лодке находимся. Чем привлекательнее будет город, тем лучше субъектам рынка недвижимос­ти. В свою очередь, чем лучше будет субъектам бизнеса, тем интереснее и привлекательнее будет город, тем больше будет налоговых поступлений.

– В условиях кризиса город потребует от бизнеса дополнительной социальной ответственности?

– Социальная ответственность бизнеса у нас и так достаточно высока. Если взять жилищное строительство – это повышенная, обостренная социальная ответственность. Коммер­ческая недвижимость закладывает инфраструктуру развития экономики. Сегодня бизнесу особенно жертвовать нечем, он должен заниматься выживанием. Его социальная ответственность – в том, чтобы найти равновесие и заложить предпосылки для дальнейшего развития после кризиса. Для этого необходимо стабилизировать положение компании внутри отрасли, сохранить рабочие места, найти механизмы безубыточной работы.

– Говоря о дальнейшем развитии после кризиса, вы какой период времени имеете в виду?

– Сегодня даже опытные экономис­ты затрудняются давать точные прогнозы. Если говорить о моем личном ощущении, то я считаю, что весь 2009 год будет нелегким. Но к концу года мы непременно должны найти механизмы развития в новых условиях. Мы – это общество, государство и бизнес. Необходимо определить ключевые отрасли и выработать конкретные механизмы их поддержки. Возможны элементы частно-государственного партнерства, которые могут способствовать стабилизации ситуации. Необходимо остановить дальнейшее падение, например, остановить рост безработицы, привести процентные ставки в банках в соответствие с реальной ситуацией. Более 20% годовых, под которые банки сегодня дают деньги бизнесу, – это заградительные ставки. Эти деньги нельзя использовать для долгосрочного инвестирования. Наша задача – уйти от временных мер к по­­стоянным механизмам. Желательно, чтобы эффективные механизмы роста заработали уже осенью.

Необходимо объединить усилия власти и профессиональных участников рынка в корректировке стратегии развития Петербурга на кризисный период и на период выхода из кризиса.

– В чем, на ваш взгляд, недостатки стратегии развития Петербурга?

– Дело не в достоинствах или недостатках этой стратегии. Просто внешние обстоятельства сильно изменилась. До кризиса мы являлись обществом ажиотажного роста с экономикой продавца. Спрос – инвестиционный и потребительский – намного опережал предложение в любом сегменте. Лишь некоторые коммерческие сегменты начали насыщаться. Далее должна была начаться конкуренция качества. Денег было больше, чем система готова была переварить, и это создавало излишний ажиотаж. Опыт участия в международной выставке MIPIM показал, что мы не умеем работать с деньгами и с инвесторами. И это при том, что глобальные игроки – инвестфонды – до нас еще не дошли.

На выходе из кризиса Петербург окажется обычным в мировом понимании городом, обычным заемщиком без каких-то особых глобальных преимуществ и с необходимостью конкурировать за инвестиции с ведущими европейскими городами.

В целом ситуация без всякого кризиса должна была переломиться. Отрасль развивалась неразумно. Цены могли галопировать на 40–60% в год. А какого качества вводились объекты, особенно в регионах? По мере увеличения конкуренции через 5 лет их все равно пришлось бы сносить. Уровень профессионализма компаний крайне низкий, качество проектирования – проблема, технические и градостроительные регламенты никак не соотносятся с международными нормативами. Градостроительный регламент опирается на советскую практику планирования территорий. Мы только-только подошли к развитию инфраструктуры для современного производства – современных индустриальных зон, эффективно спланированных, завязанных на транспортные и логистические объекты… А какой современный продукт можно произвести в старом цехе? Экспериментальный образец – наверное, серийную продукцию – вряд ли.

Кризис показал всю несостоятельность убеждения в том, что наша экономика обладает какой-то особой устойчивостью. Поэтому на выходе из него нам придется искать новые аргументы, для того чтобы привлекать инвесторов. Мы должны решить системные проблемы юридического и технического характера, выработать новую систему взаимодействия с инвесторами. Причем не только с крупными. Со стратегическими инвесторами мы работать, безусловно, умеем. Но я не считаю, что мы эффективно работаем со средними, мелкими инвесторами. А ведь таких инвесторов в сотни раз больше. Но многие из них до сих пор не могли эффективно инвестировать. Я уверен, город должен распространить свои механизмы поддержки инвесторов на всех – вплоть до самого малого, семейного бизнеса.

– Как город будет поступать с коммерческими долгостроями?

– По мере активизации рынка эти объекты разморозятся. Поменяются собственники, произойдет реструкту­ризация, они перейдут в другие руки. У города никакой стратегии в этом отношении нет, да она и не нужна. Здесь я как раз проблемы не вижу. Наша задача сегодня – поддержка в первую очередь жилищных строителей. Это необходимо для сохранения социальной стабильности. Мы опасаемся банкротств компаний-застройщиков и должны поддерживать систему в дееспособном состоянии. По состоянию на апрель застройщики сдали 565 тыс. кв. м – больше, чем в прошлом году. Отрасль дееспособна. Но существует проблема с запуском новых объектов. И я опасаюсь, что мы формируем дефицит, который уже в 2010–2011 годах даст о себе знать.

– Что в этой ситуации может сделать Смольный?

– Мы сегодня пересматриваем подходы к рыночной оценке земельных участков. Совместно с оценщиками, с аналитиками рынка пытаемся найти какие-то новые методики. Проблема в том, что рынок неактивен. На ближайших торгах в Фонде имущества земля будет предлагаться по стартовой цене около $100/кв. м – спрос должен быть. Это стратегическая ошибка застройщиков, что они не начинают новые объекты. Во-первых, им надо возобновлять цикл, во-вторых, себестоимость стала ниже, что позволяет строить рентабельно. При такой цене на землю это возможно. Задача города – предложить рынку достаточное количество подготовленных земельных участков по адекватной цене.

– До кризиса очень много земли было продано под комплексное освоение. Какова судьба этих проектов?

– От этих проектов ни город, ни его стратегические партнеры отказываться не собираются. Эти территории надо делать, их надо вводить лотами. И уже летом первые лоты выведет на рынок «Главстрой», насколько я знаю, аналогичные планы есть у Fishmann Group.

– И у «Петербургской недвижимости»?

– И у нее тоже. Но я боюсь, что и этих земель будет мало. Необходимо вводить еще и еще. Уже летом мы начнем наблюдать дефицит предложения на рынке бюджетного жилья. Сегодня меньше покупают дорогого жилья, но жилье экономкласса выкупается. При этом предложение квартир в заключительной стадии готовности почти исчерпано. Покупатели начинают рассматривать объекты сдачи 2010 года, но и этого жилья скоро не будет.

– Насколько упала себестоимость строительства?

– Думаю, что общее падение себестоимости составило за последний год процентов семь.

– Какова сейчас адекватная рентабельность девелоперского бизнеса?

– От 7 до 15%. Рентабельность маленькая, но это нормально. У девелопера на рынке недвижимости и не должно быть сверхрентабельности. Девелопмент – бизнес консервативный, это не бизнес гламура, как стало модно думать в Москве. Нам испортили репутацию некоторые московские девелоперы. Нигде в регионах, и даже в Петербурге, не было такого гламура, как в Москве. Так что не надо путать московский рынок недвижимости и рынки остальной России. Поведение участников нашего рынка – это консервативное поведение расчетливых людей, которые привлекают деньги инвесторов. И здесь не нужно никаких сверхприбылей. Нужна пусть и невысокая, но плановая, гарантированная рентабельность.

– Недавно город представил новую концепцию развития транспортной инфраструктуры. Насколько она реалистична, на ваш взгляд?

– Она необходима. Реалистич­ность – это вопрос денег. Но такие задачи надо ставить и надо планировать такие меры в расчете на далекую перспективу. Чтобы эта концепция сработала, когда появятся деньги, резервировать земельные участки под госнужды необходимо уже сейчас. Город должен строить планы лет на 20 как минимум.

– Как профессионалу вам во власти интересней?

– Как специалисту, мне это интересно – задачи более глобальные. Но я не ожидал таких больших различий в практике работы. В бизнесе ты можешь выделить главное и второстепенное. Здесь обращения рядовых дольщиков и вопросы реализации крупных проектов идут в одном ряду. Приходится ежеминутно переключаться с одних задач на другие. Из-за этого интенсивность работы администрации Петербурга раза в два выше, чем интенсивность работы большой компании. Но мне это нравится.

Поделиться