Валентин Стобецкий: «Ситуация на брокерском рынке налаживается»

О ситуации на рынке офисной недвижимости мы поговорили с Валентином Стобецким, директором департамента офисной недвижимости, членом совета директоров компании Knight Frank

Какая ситуация на рынке офисов сейчас?
В России уже был кризис в 1998 году, который оказал серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Особенность сегодняшней ситуации в том, что локальные проблемы стали следствием глобального экономического кризиса. Существенно изменилось настроение корпоративных арендаторов, которые задавали тон на рынке офисов класса А. В 2008 году они приняли решение экономить. Имея опыт работы в таких структурах, могу предположить, что корпоративным руководством была поставлена задача о сокращении расходов на недвижимость как минимум на 25-30%.
Почему сегодня столько вакантных площадей? В последнее время рынок недвижимости двигали растущие компании, которые как минимум раз в пять лет переезжали с места на место. Экономика в России росла, росли и компании, которым стало требоваться все больше площадей. Полагая, что ставка будет и дальше расти, многие из них в последние два года приняли стратегическое решение - они арендовали офисы «с запасом». Когда началась волна сокращений, и поступило распоряжение экономить, эти компании стали избавляться от ненужных площадей. Порядка 120 тыс. кв.м. было предложено в субаренду на очень хороших условиях - лишь бы вернуть часть денег. Это ситуация создала огромную конкуренцию арендодателям.

Есть ли сделки по аренде площадей?
Начиная с первого квартала этого года, не было ни одной сделки в классе А. В основном ситуация следующая: арендаторы переезжают в более дешевые офисы. Хорошим примером может послужить компания Alcatel, которая уехала с Ленинского проспекта в «Лефорт».  Значительным спросом стали пользоваться качественные объекты класса В. Нашей компанией, например, активно сдавались площади в бизнес центре Riga Land. Собственник объекта быстро сориентировался: стал предлагать помещения с отделкой на вполне адекватных условиях (12-15 тыс. рублей за кв.м. в год). В этот бизнес-центр, расположенный за МКАД, начали переезжать из центра экономящие на офисных затратах компании.
Несколько сделок должно произойти в классе А во втором квартале этого года. Максимум, две-три с нашей точки зрения. Они и покажут настоящий уровень ставок, поскольку то, что сегодня анонсируют аналитики, это скорее ожидания, чем реальность. Сейчас наша компания ведет несколько сделок по объектам класса А на условиях арендной ставки в диапазоне $650-700 за кв.м. в год с отделкой.

Собственники готовы пойти на эти условия?
У собственников сегодня очень разная ситуация. Мы знаем, что есть новые здания, которые стоят пустыми, собственники этих объектов очень гибки по условиям сделки. Они готовы для первых якорных арендаторов сделать существенные скидки по арендной ставке - от $550 за кв.м. в год с отделкой в зависимости от объема площадей.

Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
Для многих девелоперов это критично. Большинство объектов построено на кредитные деньги, их нужно возвращать и выплачивать проценты по кредиту. Теперь, когда ставки упали на 30-40%, собственники оказались в сложном положении, не факт, что они смогут обслуживать долг. Остается договариваться с банками.
С объектами, построенными давно, проще. Тогда цена входного билета была не столь высока. Сложней тем, кто строил или покупал участки и объекты на пике. Себестоимость строительства была высокой, всем казалось, что бум будет еще долго и арендные ставки будут расти, инвесторы покупали землю, не думая о том, что ситуация может измениться. Такие проекты, думаю, окупаться не будут.

Вы ожидаете волны банкротств?
Этого не избежать. Осенью-весной мы увидим, как залоговое имущество будет переходить банкам. Эти процессы и сейчас идут, просто эта процедура непростая и длительная. С юридической точки зрения для арендаторов ничего не изменится, смена собственника - это нормальная ситуация, она не повлияет на условия договора. Другой вопрос, могут ли банки создать по-настоящему профессиональные управляющие структуры, поддерживать объекты в нормальном рабочем состоянии, предоставляя необходимый сервис своим арендаторам.

Что происходит на рынке покупки девелоперских активов?
На рынке покупки ситуация еще сложней. Каждый инвестор хочет получить максимальную доходность. Понятно, что человек, который сидит на деньгах сегодня, подбирает дистрессовые активы, то есть объекты, где бремя кредита очень сильно давит на девелопера и заставляет его снижать цены. Пока таких объектов мы не видим на рынке, иначе бы они расходились моментально. Существуют и расхождения в ожидании доходности - покупатели рассчитывают на 15%, продавцы продают денежный поток, обеспечивающий доходность на уровне 12%. Пока такая разница существует, сделок не будет.
Инвесторы  осторожничают, никто не уверен в стабильности арендных потоков, даже если они защищены долгосрочными арендными договорами. Где гарантии, что купив здание, он (может быть новый владелец?) не столкнется с проблемами неплатежей или, что к нему не придет арендатор и не попросит скидок. Теперь инвесторы, оценивая офисные объекты, будут держать в уме реальные рыночные ставки, а не те, которые закреплены в договорах.

Как чувствуют себя консалтинговые компании?
Ситуация на рынке с точки зрения консалтингового бизнеса начинает налаживаться. Когда цены падают на 40-50%, арендаторы пытаются или изменить условия договора, или переехать, если есть возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке. Можно найти помещение с отделкой и сэкономить порядка 30%. Собственники, понимая это, начинают вести переговоры - лучше дать скидку сейчас, чем потом остаться без клиента. По нашей оценке, в Москве таким образом пересмотрено порядка 50% договоров, в том числе и долгосрочные, как не это не печально говорить. Мы помогаем клиентам разговаривать с собственниками. Анализируем условия договора, смотрим, есть ли возможность досрочного и безболезненного расторжения. И тогда предлагаем пути решения. В целом текущая ситуация благоприятна для арендаторов. Сегодня можно зафиксировать хорошие условия на ближайшие пять лет. Договориться, например, о возможном расширении площадей, если компания вырастет или о расторжении договора - на тот случай, если бизнес не пойдет. И потом мы сегодня вернулись к ценам 2002-2003 годов.

Но не все соглашаются прогибаться под арендаторов. Как вы оцениваете позицию «Энки», которая не хочет снижать ставки?
У них хорошая позиция. Они кеш-девелоперы и им нет нужды снижать ставки. Я уверен, что за последние три года они свои бизнес-планы перевыполнили в разы. И сейчас хорошо себя чувствуют. Если уж «Энка» начнет снижать ставки, то обвала не избежать. Это один из крупнейших  девелоперов и владельцев, в какой-то степени, монополист. Удерживая цены, они делают очень важную вещь для других собственников. Кроме того, у «Энки» большой запас клиентов и «Энка» - хороший партнер для своих арендаторов. Компания всегда выполняла свои обязательства и сейчас ждет того же от арендаторов. Абсолютно нормальное партнерское отношение.

Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес-центров. Есть ли у собственников хоть какой-то шанс сдать их в аренду? Что для этого надо сделать?
Преимущество нашего рынка для собственников и брокеров в том, что договоры составлялись сроком на 3-5 лет. Получается, что каждый год появляется множество компаний, у которых заканчиваются контракты.  Им надо принимать решение: переезжать или оставаться. Если собственники новых объектов будут работать по принципу «лучше качество, ниже ставки (или сопоставимые ставки)», то они заполнят свои здания. Если посмотреть на рынки Европы и Америки, то в некоторых случаях арендодатели оплачивали переезд, производили отделку, предоставляли арендные каникулы на полгода. Собственник не сможет удерживать арендатора, резко снижая ему одному арендную ставку. Завтра к нему тогда придут другие. В некоторых случаях проще отпустить. Но опять же, обращаю внимание, общее количество вакантных площадей вряд ли изменится. Просто арендаторы будут  переезжать из одного задания в другое, арендуя тот же объем площадей. Такая ситуация, по моему мнению, продолжится еще года два.

Почему именно два? Звучит оптимистично.
Резать расходы можно постоянно, но бизнес заключается не в этом. Компании должны зарабатывать. Для западных корпоративных структур наша страна продолжает оставаться неохваченным рынком. Сейчас, может быть, у них нет возможности для развития бизнеса, но в течение двух лет западные компании должны определиться со своими планами. Надеюсь, в пользу России. Между прочим, в Америке или Европе компании, которые представлены в России сегодня арендуют в разы больше площадей.

Какие перспективы с точки зрения спроса у «Москвы-Сити»?
Я работал в Лондоне три года, а когда вернулся и увидел, сколько построили в «Москве Сити» за это время, был в шоке. Вот говорят, что «Сити», дескать, будет долго строиться. Извините, а «Ля Дефанс» во Франции быстро строился, а Кэнари Ворф в Лондоне? Годами, десятилетиями, преодолевая большое количество проблем. Это фантастика, что небоскребы в Москве поднялись за три  года! Рано или поздно «Москва-Сити» будет одним из бизнес-адресов, я в этом уверен.

Но какая разница арендаторам, как быстро эти здания возводятся, если ставки высоки, к офисам не подъехать, припарковаться негде?  Наш ваш взгляд, эти проблемы удастся решить? 
Опять же «Энка» свои башни удачно обособила, у них своя инфраструктура, где все есть.
Что там будет стройка несколько лет, это вполне объяснимо. В принципе, это хороший проект, он должен быть реализован. И городу он необходим. У нас до сих пор количество квадратных метров на душу населения в разы меньше, чем в других странах Европы.

На ваш взгляд, психология девелоперов изменилась?
Да, и очень сильно. На первый план вышел профессионализм. Раньше они говорили арендаторам: ваши проблемы нас не интересуют, приходите, а мы выберем тех, кто нам интересен. Так вели себя 70% собственников. Сейчас каждому девелоперу нужно понимать бизнес арендатора. Не зная этого, сегодня невозможно сдавать площади. Бывало, что девелопер заполнял здание тремя арендаторами и смотрел, кто кого вытеснит. Сейчас собственники начинают интересоваться, сколько стоит переезд, зачем это нужно компании, планирует ли она расширение штата и т.д. В мире это нормальная ситуация. Все привыкли, что можно построить любое здание, неважно какого качества и в каком месте. И сдать его в аренду по безумным деньгам. Были девелоперы, которые работали по принципу: сегодня мы ставим палатку, завтра строим офисы. Они сами рисовали объекты и даже не разговаривали с консультантами. Сейчас приходит время, когда этот тип девелоперов начнет или банкротиться, или отмирать как класс. Как минимум, мы останемся с профессионалами, которые умеют вести бизнес.

Александр Аргунов

Поделиться