Борис Селиверстов: «Высокое качество сервиса и эксклюзивные проекты - вне конъюнктуры рынка»
Как отразится сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости на концепциях вновь возводимых бизнес-центров?
Необходимо уже сегодня искать новые решения и технологии в девелопменте офисных комплексов, маркетинге и управлении объектами. Например, разумно уменьшать общую площадь новых зданий, а не возводить очень большие бизнес-центры, не стремиться к гигантомании, как это было до недавнего времени. Сегодня рынок требует принципиально новых подходов к бизнесу и создаваемому продукту. Должно концептуально измениться отношение девелоперов к проектам: качество объектов и сервиса должно выйти на первый план. Чтобы услуга, предложенная арендатору, который сейчас правит балом, была востребована, она должна быть очень качественной. Думаю, что престижное местоположение, изысканные архитектурные и интерьерные решения, высокотехнологичная «начинка», продуманный до мелочей сервис и удобная инфраструктура будут востребованы всегда. Именно на это мы ориентируемся сейчас, работая над строительством делового центра Quattro Corti на Почтамтской улице, который будет открыт в апреле 2010 года. Здесь будет функционировать офисный центр класса «А», бутик-отель, видовой ресторан, ланч-кафе, автоматизированный подземный паркинг Interpark. К работе над проектом приглашены архитекторы миланской студии Piuarch, которые, на наш взгляд, предложили очень красивые и креативные решения. Первым арендатором стал холдинг Ginza Project, который откроет в Quattro Corti ресторан авторской кухни и бутик-отель на 21 номер.
Будет ли осуществляться перепрофилирование уже построенных и действующих объектов? Если да, то какой профиль придет на смену как наиболее выгодный?
Я думаю, что перепрофилирование работающих объектов будет в очень незначительном проценте случаев. Скорее всего, это может затронуть те объекты, которые находятся на самой ранней стадии строительства, заморожены или еще существуют только в проектах на бумаге. На мой взгляд, в настоящий момент гостиничный сектор более востребован, чем офисный. Доля проектов переводится в жилую недвижимость. В этом вопросе многое зависит от того, как оформлен тот или иной проект. Если это инвестиционный договор с правительством города, в котором четко регламентированы сроки и функциональное назначение, перепрофилировать объект будет значительно сложней. Даже не смотря на то, что администрация сейчас достаточно активно идет навстречу инвесторам и девелоперам. Те объекты, которые уже построены, вряд ли будут перепрофилированы.
Как меняется структура договорных отношений между арендодателем и арендатором?
Уже существенно изменилась политика арендодателя в связи с тем, что рынок превратился в рынок арендатора. Сейчас арендодатель не может себе позволить, как раньше, просто дать типовой договор аренды и сказать, что либо он будет подписан, либо сделка не состоится. В новых условиях тщательней рассматриваются и взвешиваются все предложения и требования арендатора. Так же растет число сделок, в которых арендная плата зависит от денежного потока, который на своем бизнесе зарабатывает арендатор. Изменилась и денежная единица контрактов: сейчас фактически это везде рубль, времена доллара, евро или бивалютных единиц, привязанных к курсу доллара или евро, миновали. В арендную ставку будут включаться все больше и больше дополнительных услуг, которые раньше оценивались в отдельных строках: охрана, парковка, телефония, уборка. Арендодатель вынужден максимально накапливать услугу, чтобы ее продать.
Каково исходное состояние офисов, которые переходят арендатору в пользование?
Арендатор теперь требует, чтобы офис был в чистовой отделке и полностью готов к эксплуатации. Фактически, на сегодняшний день арендодатель должен быть готов выполнить любое пожелание потенциального арендатора относительно помещений, в том числе произвести работы по перепланировке, чистовой отделке, прокладке слаботочных сетей и пр.
Как изменились потребности арендаторов по площадям? К чему должны быть готовы арендодатели и девелоперы?
Отмечается тенденция к уменьшению площадей, от больших и средних - к средним и малым. Я считаю, чтобы спасать падающую рентабельность, собственникам нужно ориентироваться либо на эксклюзивные бизнес-центры, расположенные в центральной части города и выполненные с применением новейших технологий и полностью соответствующие самым высоким требованиям потенциальных арендаторов, либо на небольшие бизнес-центры низкого класса, в которых будут сдаваться небольшие площади.
Как изменение конъюнктуры рынка отражается на роли управляющих компаний?
Считаю, что роль управляющих компаний усилится. До кризиса на рынке было много девелоперов, которые не имели большого опыта в профессиональном управлении объектами. Условия диктовал арендодатель, и, утрируя, любой построенный сарай можно было сдать в аренду без особых хлопот. Сделки на рынке, когда бизнес-центр отдавался в доверительное управление, были немногочисленны. В основном это были сделки, связанные с муниципальной собственностью, частные собственники до кризиса практически не отдавали в руки профессиональных управленцев свои проекты, они редко обращались за консультациями, разве что на этапе брокериджа, а управление объектом поручалось собственной службе эксплуатации.
Ситуация изменилась, и многие собственники, не имеющие профессиональной службы управления, испытывают большие сложности с заполнением своих объектов. Поэтому я думаю, что роль управляющих компаний и профессиональных консультантов должна существенно увеличиться, они должны быть нарасхват. Их услуги должны быть очень востребованы, и они должны этим пользоваться.
Поделиться
