Дмитрий Земляков: «Сегодня арендатора можно завлечь только дополнительными услугами»

Партнер и коммерческий директор компании УК «Олимп Инжиниринг» Дмитрий Земляков в интервью CRE News

Дмитрий, сейчас все пытаются сэкономить на эксплуатации здания. Как это сделать?

Первое - оптимизация издержек, второе - привлечение профессионалов для выполнения работ.

Оптимизация издержек - так обтекаемо...

С одной стороны - обтекаемо, с другой стороны - конкретнее некуда. Это уменьшение прямых и косвенных затрат путем повышения эффективности работы.

А привлечение профессионала как поможет сократить издержки?

В случае, когда заказчик пользуется услугами непрофессиональных компаний либо собственным штатом, сформированным по принципу «чем дешевле, тем лучше», штаты получаются раздутыми, увеличиваются различного рода косвенные издержки, дополнительные затраты. В итоге заказчик тратит гораздо больше времени на получение тех же услуг, тратит больше финансов в итоге, и получает гораздо меньшую отдачу от деятельности подрядчика.

Многие компании создают свои управляющие компании. Они считают, что это дешевле.

Это все равно, что двадцать семей из одного подъезда, у которых есть по автомобилю,  создадут автосервис. Это дешевле будет или нет?

Не знаю.

И я не знаю. И думаю, что они сами тоже не знают. Любой наш заказчик понимает, что бесплатно ничего не делается. Соответственно, следующая его мысль - а давайте мы сами создадим компанию, и прибыль оставим себе. А останется ли эта прибыль?

А почему не останется?

А потому что не факт, что человек, который не готов уделять должного внимания этому процессу и не готов  рассматривать этот бизнес как свой основной, сможет этим плодотворно и полноценно заниматься.

То есть вы хотите сказать, что при любых обстоятельствах нанимать сторонние управляющие компании гораздо выгоднее, чем создавать свою.

У нас есть клиент, у которого была своя управляющая компания. Он с ней поиграл и  понял, что овчинка выделки не стоит. То время, которое собственник или его помощники тратили на работу с этой управляющей компанией, стоит гораздо дороже. То есть за это же время они могли заниматься другими проектами, и, наверное, даже больше зарабатывать.

Конкуренция по сравнению с августом прошлого года выросла?

Я бы сказал, что не изменилась. С одной стороны, существенно уменьшилось количество управляющих компаний. То есть огромное количество компаний попросту разорилось. С другой стороны, большое количество наших заказчиков зимой просто приостанавливало работу. Мы получали письма, в которых было написано: «Просим прощения, в настоящий момент мы не можем продолжать сотрудничество. Мы не готовы разрывать наши договорные отношения, но хотим их приостановить на три или пять месяцев до изменения ситуации на рынке». Такое было. Поэтому в абсолютном значении ситуация не изменилась. Просто стало меньше денег, поступающих на счета подрядчиков.

Какие услуги управляющих компаний сейчас востребованы на рынке коммерческой недвижимости?

Если речь идет об офисной недвижимости, основная услуга сейчас - это заселение арендаторами, если собственник поручает это управляющей компании.

Как вы с ней справляетесь?

С трудом. Тяжело сейчас справляться. Действительно, приходится прибегать к различным мерам. Если вы ездите по Москве, то видите огромное количество рекламных объявлений как «офис за 3500 рублей в месяц». Подобные акции сейчас проводит подавляюще большинство собственников, просто пытаясь снизить цены. Недавно мы были на встрече собственников коммерческой недвижимости. Там были компании, которые утверждают, что они не снижают арендные ставки, и у них заселенность чуть ли не 90%. Я думаю, что они лукавят. Сейчас надо работать над повышением лояльности арендаторов к тебе как собственнику. Причем даже цена играет не решающую роль.

А что тогда играет решающую роль?

Услуги. Если руководителя организации утраивает местоположение офиса, устраивает цена, он начинает смотреть - а что же мне дадут в этом офисе? Если ему в этом офисе дадут помимо стандартного набора услуг еще какие-то дополнительные услуги, более вероятно, что он в этом офисе останется. Арендатора можно завлечь на сегодняшний день только дополнительными услугами.

Ваша компания где сейчас в разрезе общей ситуации? Как вы оцениваете?

Мы сделали очень важный вывод - мы выживем. Я видел, как разорялись наши соседи, я видел, как из офисов выезжали люди. И в какой-то момент, как и все опасался - а не будет ли у нас так же? Когда просто перестают платить заказчики. Оказалось, что нет. Далеко не все заказчики готовы были отказаться на сто процентов от наших услуг. Более того, в течение последнего года у нас было около четырех новых потенциальных заказчиков, которые сейчас просто «зреют». Поэтому есть определенная перспектива, хорошая надежда на будущее.   

А если эта надежда не оправдается?

Мы все-таки живем, а не существуем. Мы работаем, и я думаю, что в любом случае все будет хорошо. Я узнавал.

Поделиться