О ситуации на рынке складской недвижимости мы поговорили с Олегом Мамаевым, исполнительным директором PNK group

Сейчас время строить или ждать?
Сейчас время строить хорошие комплексы и не время строить плохие.

Что значит хорошие?
Хорошие - это дешевые и адаптивные. Склады, которые можно легко приспособить к реальным потребностям клиента. Это касается и размера площадей, и пропорций функциональных зон - офисных, складских, производственных, мезонинных и т.д.

А что вы скажите про built-to-suit?
Жизнь показала, что формат built-to-suit не работает в эпоху неопределенности. В кризис сложно планировать свою деятельность надолго вперед, компании не видят будущего. Соответственно им трудно входить в долгосрочные проекты, а built-to-suit - это долгосрочный проект. Поэтому я вернусь к идее, которую озвучивал раньше, - рынку нужны адаптивные склады.

Но для таких складов нужно знать своего клиента, а с этим сейчас проблемы.
Согласен. Но можно заранее заложить более высокие технические параметры и предусмотреть возможность мелкой нарезки. Возможность не только хранить, но и обрабатывать пищевую продукцию, например, поддерживать различные температурные режимы и т.д. Спрос на такие площади - актуальная тенденция. Нужно строить умные склады и следить за себестоимостью.

Вы говорите, что нужно строить дешево. Как оптимизировать затраты?
До кризиса мало кто считал деньги, были завышенные ожидания. Считалось, что выгодно быстро построить и посадить арендаторов за большие деньги, но не управлять себестоимостью. Теперь приоритеты изменились. Есть масса возможностей - это и сокращение срока активных инвестиций, и управление маржой подрядчика, и разработка новых концептуальных и проектных решений, с помощью которых можно экономить.

PNK group строит или достраивает?
Мы строим. Строим вторую очередь «ПНК Чехов», комплекс в Новосибирске - до конца первого квартала следующего года введем в эксплуатацию 100 тыс. кв.м. Активно реализуем автоматизированный склад в Санкт-Петербурге. Мы хотим делать новые проекты, поскольку считаем, что рынку требуется новое качество, не то, что было до кризиса.

Хорошо, но как вы намерены привлекать финансирование?
Я не могу сказать, что денег на этом рынке нет. В течение двух часов, что я провел на конференции о складской недвижимости, ко мне подошли представители трех банков и предложили свои услуги. Правда, в долларах и под 14%, но это показатель того, что банкам нужно где-то размещать деньги. Они не могут кредитовать один сегмент экономики или только офисную недвижимость. Они заинтересованы во взвешенном портфеле. В складском сегменте они будут искать наиболее стабильного и перспективного партнера. Нужно стать таким и финансирование будет. 

Под такие проценты можно построить дешево и качественно?
Под 16-14% проблематично. Я считаю, что это сильно завышенная ставка. Но мы знаем, что стоимость финансирования - это не самая важная компонента себестоимости. Сократив срок строительства, управляя себестоимостью, можно добиться хороших результатов.

Что вы скажете о земельном рынке, хорошие участки подешевели?
Подешевели. За землю нужно платить налоги и лендлорды это хорошо поняли именно в кризис. Эти активы не настолько стабильные, как думалось раньше, спрос сейчас минимальный.

В ваших проектах есть вакантные площади?
Смотря что называть вакантными площадями? Если говорить о площадях без длинных контрактов, то таких побольше. Если о площадях, на которых нет писем о намерениях, то таких минимальное количество. Мы были всегда консервативны, не имели сверхамбициозных планов, мы шли поступательно. Сейчас мы строим третье здание (вторую очередь) в Чехово. Это говорит о том, что рынок сильно изменился. И изменился буквально за два последних месяца.

Что происходит со спросом?
Спрос однозначно повысился. Вторая половина августа и сентябрь проходят совсем под другим знаком - рынок оживает. Есть ощущение: люди поверили, что сейчас наступило дно, хуже уже не будет. Это позитивный тренд. Кроме того, арендаторы перестали брать площади на вырост. Они начали считать реальные потребности. Это повышает качество спроса.

Как меняются коммерческие условия?
Гибкость - вот основной тренд. Хотя стратегии у собственников разные. Кто-то снижает ставки, кто-то фиксируют договор в рублях, но, как правило, на короткий срок - один, максимум два года. Нельзя заключать длинные контракты, если они не позволяют выполнять финансовые обязательства. Хотя мы видим, что многие наши конкуренты идут на это. Но даже при нынешних рыночных ценах девелоперам очень тяжело, особенно если объекты, входящий в их портфель, строились в последнее время, когда себестоимость была высока. 
Я считаю, что мы еще увидим разворот рынка, столкнемся с дефицитом. Ближайшие три новых проектов не появится. Инвесторы не хотят входить на этот рынок. Все разумные люди понимают, что за это время сформируется дефицит.

Каким девелоперам сложней всего?
Тем, кто больше инвестор, а не девелопер. Кто размещал деньги. Сейчас всем тяжело, но профильным девелоперам легче, они ориентировались на конечный продукт, а не на доходность. Вот фондам сложнее. Но вы же, надеюсь, не ждете конкретных имен?

Хорошо, тогда скажите, каким девелоперам можно доверять?
Важно отношение девелопера к бизнесу. Я бы посоветовал потенциальным арендаторам приехать на строительную площадку и посмотреть. Уверяю вас, это о многом скажет.
Имеет смысл доверять гибким девелоперам. Если с ними сегодня трудно договориться, то завтра еще будет хуже. И третье. Я бы посоветовал доверять компаниям, которые делают новые проекты. Они больше нацелены на развитие, на формирование новых потоков, а не на оптимизацию старых.

Чему вас научил кризис? Можете назвать свои ошибки?
Мы в числе первых на этом рынке начали создавать качественный и дешевый продукт. Но могли бы и раньше. И чуть раньше могли бы использовать западный опыт - европейский девелоперы достаточно открытые, они делятся знаниями.
Что касается нашей отрасли в целом...Понятно, что был рынок девелопера, но нельзя было перегибать палку. Арендаторам, которым было плохо вчера, сегодня хотят, чтобы было плохо девелоперам. Хорошо, что мы, может быть, не успели сформировать по отношению к себе этот негатив. С нами разговаривают с чистого листа. Это важно. И потом слишком поздно девелоперы задумались об эффективности своих проектов, теперь многие девелоперы пожинают плоды.

Ваш прогноз по арендным ставкам?
По моим оценкам, от $100 до 110 за кв. м. в год в зависимости от степени оптимизма участников рынка.

Александр Аргунов

Поделиться